不動産業者
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不動産エージェントと不動産ブローカーは、不動産または不動産物件の売主または買主の代理人です。ブローカーは独立して働くこともありますが、エージェントは通常、認可を受けたブローカーの下でクライアントの代理人として働きます。[ 1 ]ブローカーとエージェントは、売買契約の交渉や不動産取引の締結に必要な書類の管理を行うために、州から認可を受けています。

表現のカテゴリー

不動産ブローカーは通常、売買が成立した場合に不動産手数料を受け取ります。米国全土において、フルサービスのブローカーの場合、この手数料は物件売却価格の5～6%程度ですが、州や地域によっても異なります。[ 2 ]

不動産ライセンスと教育

米国のほとんどの法域では、免許を必要とする活動を行うには免許が必要であり、これらの活動は各州の法令で定義されています。これらの活動を行うために免許を取得する必要がある主な要件は、「報酬を得て」行う業務です。したがって、例えば、友人の不動産の売買を手伝いたいが、いかなる報酬も期待されていない場合、すべての業務を行うために免許は必要ありません。しかし、ほとんどの人は自分の努力とスキルに対して報酬を期待するため、不動産ブローカーまたはエージェントとして提供したサービスに対して報酬を受け取るには、法律により免許が必要となります。無免許での活動は違法であり、州の不動産委員会は不動産免許保有者に対して罰金を科す権限を有していますが、不動産の売買において当事者として行動する買い手と売り手は通常、免許を取得する必要はありません。一部の州では、弁護士がブローカーまたはエージェントとしての免許を取得せずに、報酬を得て不動産売買を扱っていることに留意することが重要です。しかし、弁護士であっても、不動産関連業務は弁護士としての本来の業務に付随するものに限られます。依頼人が求めているのが売主の売却代理人となることは、弁護士には不可能です。弁護士は、資格を有する業務を行うには、依然として仲介業者としての資格を取得する必要があります。ただし、弁護士は最低限の教育要件（例えばイリノイ州では90時間）の免除を受けられます。[ 3 ]

すべての州において、不動産免許保有者は、将来の買い手と売り手にその関係の性質を明らかにしなければならない[ 4 ]

特定の表現法

米国の一部の州の不動産委員会、特にフロリダ州の[ 5 ]は1992年以降（2003年に延長）とコロラド州の[ 6 ]は1994年以降（2003年に変更）に、ブローカーと売主または買主の間に代理関係や信託関係を持たないという選択肢を設けました。

サウスブロワード不動産協会がフロリダ州の立法委員会に送った書簡の中で次のように述べられています。

トランザクションブローカーは、購入希望者と売却希望者を仲介して取引を成立させ、両者間の法的合意の詳細を記載した法的文書を提供します。トランザクションブローカーはいかなる当事者の受託者でもありませんが、法律および専門的・倫理的基準を遵守しなければなりません。（NAR倫理規定など）。

その結果、2003年にフロリダ州は、デフォルトの仲介関係として「顧客との書面による単独のエージェントまたは仲介関係が確立されていない限り、すべての免許保有者は取引仲介人として活動する」というシステムを創設しました[ 7 ] [ 8 ]。また、この法律では、2008年7月1日までに限り、買い手または売り手の顧客に対して取引仲介関係を書面で開示することを義務付けました。

フロリダ州[ 8 ]とコロラド州[ 6 ]の両方の場合、二重代理店とサブ代理店（売り出し業者と販売業者の両方が売り手を代表する）はもはや存在しません。

他のブローカーやエージェントは、不動産取引において購入者や借主の代理業務に特化している場合があります。しかし、ブローカーまたはセールスパーソンの資格を取得することで、免許保有者は取引の当事者双方を法的に代理し、不動産の法的譲渡に必要な書類を提供する権限を付与されます。この業務上の決定は、免許保有者が決定します。これは、州の免許を取得せずに不動産エージェントとして活動する者に対する罰金です。

英国において、不動産エージェントとは、顧客に代わって不動産の販売を業務とする個人または事業体を指します。不動産のマーケティングと販売に対するアプローチは国によって大きく異なるため、ブローカーと不動産エージェントの行為、権限、義務、責任は各国で大きく異なります。

セールスマンとブローカーの違い

1967年にMLS （Multiple Listing Service ）が導入される前、ブローカー（およびその免許保有者）は売主の代理人として、不動産の譲渡に関する法的文書を提供するサービスのみを提供していました。当時は、「不動産セールスパーソン」という用語の方が、現在よりも適切だったかもしれません。現在では、ブローカーや免許保有者が、不動産譲渡の法的手続きにおいて買主を支援する様々な方法を採用しています。しかしながら、法的には、多くの州で依然として不動産免許保有者を指す用語として「セールスパーソン」が使用されています。

不動産ブローカー（または、一部の州では適格ブローカー）

不動産販売で数年の経験を積んだ後、営業担当者は不動産ブローカー（またはプリンシパル／適格ブローカー）の資格を取得し、自身の仲介業者を所有、管理、または運営することを選択する場合があります。さらに、一部の州では、大学卒業生が経験年数に関係なくブローカーの資格を申請できます。大学卒業生は、州が定める必須科目を修了すると、このカテゴリーに該当します。カリフォルニア州では、弁護士資格を持つ者は、ブローカー試験に合格すれば、エージェントとして必要な科目を履修することなくブローカーになることができます。通常、不動産法に関する追加のコースワークと州のブローカー試験に合格する必要があります。ブローカー資格を取得した後、不動産エージェントは、以前と同様の立場で他のブローカーのもとで働き続けることも（ブローカーアソシエイトまたはアソシエイトブローカーと呼ばれることが多い）、自身の仲介業者を率いて他の営業担当者（またはブローカー資格保有者）を雇用することもできます。支店長になるには、ブローカー資格が必要な場合と不要な場合があります。一部の州では、弁護士資格を持つ者は試験を受けずに不動産ブローカーになることができます。一部の州では、免許保有者全員がブローカーであるため、「セールスマン」は存在しない。[ 9 ]

ブローカーが提供できるサービスの別名

ブリティッシュコロンビア州では不動産サービスはトレーディングサービスとも呼ばれています。[ 10 ]

不動産投資アドバイザーおよびガイド[ 11 ]

不動産アドバイザー

不動産仲介業者および売主

定額料金および代理人なしの不動産取引

住宅購入者や売却者の中には、不動産業者を介さずに取引を進めることを選択する人もいます。このような場合、代理人を介さない当事者が、内覧、交渉、書類手続きなど、取引の全責任を負うことになります。

例えば、住宅販売者の中には、最低限のサービスを提供し、完全な代理店関係の構築を避けようとする「定額制ブローカー」や「限定サービス・エージェント」を利用する人もいます。これらのエージェントは、物件をMLS（Multiple Listing Service）に掲載する際に、固定料金（多くの場合500ドル程度[ 12 ]）を請求します。一方、売主は内覧や交渉において自ら代理人を務めます。このアプローチは手数料総額を削減しますが、フルサービスの代理店に付随する専門家による指導や受託者保護が制限されます。

仲介手数料

仲介業者は、物件の購入者を見つけることに成功したことの対価として、仲介業者が提供したサービスに対する手数料を受け取ることを期待しています。通常、仲介業者への手数料の支払いは、不動産の購入者が見つかったこと、購入者と売主の間で売買契約が成立したこと、または売買契約が成立し、買主と売主の間で金銭が受け取られたことが条件となります。コモンロー上、不動産仲介業者は、実際に売買が成立したかどうかに関わらず、住宅を購入する準備ができ、購入を希望し、購入能力のある購入者を確保した時点で、手数料を受け取る権利を有します。[ 13 ]

経済学者スティーブン・D・レビットは、 2005年の著書『フリークノミクス』の中で、不動産ブローカーは売主との間で本質的に利益相反を抱えていると主張しました。なぜなら、仲介手数料を得ることで、高値で売るよりも早く売る方が有利になるからです。レビットは、ブローカーは顧客のために働く場合よりも、自分の家を市場に長く出して高い価格を受け取る傾向があるという研究結果をもって、この主張を裏付けました。彼は、仲介手数料は将来的に減少すると結論付けました。[ 14 ] 2008年に別の経済学者が行った研究では、不動産仲介サービスとリスティングサービスを比較した場合、仲介サービスによって平均売却価格が大幅に低下することがわかりました。 [ 15 ]

レスパ

金融機関と提携する不動産ブローカーは、住宅購入者を特定の金融機関に紹介したことで、金融機関からいかなる報酬も受け取ることはできません。これは、米国連邦法である不動産決済手続法（RESPA）に違反する行為です。RESPAは、不動産決済手続きについて、買い手と売り手に十分な通知が行われることを保証しています。[ 16 ]

不動産業者

アメリカ合衆国では、realtorという用語は全米不動産業者協会によって商標登録されており、同協会の活動的な会員である不動産エージェントまたはブローカーを指すために使用されています。[ 17 ] [ 18 ] [ 19 ]カナダでは、この商標はカナダ不動産協会の会員によって使用されています。[ 20 ]両組織とも、 realtorを不動産エージェントの一般的な同義語として使用しないよう勧告しています。[ 20 ]

継続教育

各州は1年または複数年有効の免許を発行し、不動産業者および仲介業者は免許更新前に継続教育の受講を義務付けられています。例えば、カリフォルニア州の免許保有者は、代理業務、信託基金の取り扱い、消費者保護、公正住宅、倫理、リスク管理といった分野について、4年ごとに45時間の継続教育を受講する必要があります。[ 21 ]

組織

不動産業界を促進し、専門家を支援するための注目すべき団体がいくつかあります。

著名なエージェントとブローカー

参照

参考文献

  1. ^ 「不動産プロフェッショナルの説明：エージェント、ブローカー、REALTOR」不動産ニュースとアドバイス | Realtor.com 2014年3月10日 2018年12月27日閲覧。
  2. ^ 「不動産業者の手数料はいくら？」 Bankrate . 2018年12月20日閲覧。
  3. ^ 「FAQ」 . www.illinoisrealtors.org . イリノイ州不動産業者協会. 2018年8月16日閲覧。
  4. ^ 「不動産業者倫理規定 - 開示」（PDF）。不動産協会業務慣行基準。
  5. ^ 「法令と憲法：法令の表示：オンラインサンシャイン」 Leg.state.fl.us . 2014年2月10日閲覧。
  6. ^ a b「コロラド州で利用可能な代理業務の種類の概要（取引仲介を含む）」（PDF） Dora.state.co.us 。 2014年2月10日閲覧。
  7. ^ Evans, Blanche (2003年7月2日). 「フロリダ州、デフォルト取引仲介法を施行」 . realtytimes.com/ . Realty Times . 2014年2月2日閲覧。
  8. ^ a b 2007年フロリダ州法。第475章不動産ブローカー - パートI;不動産ブローカー、セールスアソシエイト、およびスクール（ss. 475.001-475.5018）、第475.278条 認可仲介関係、取引仲介の推定、必要な開示（1）仲介関係：（a）認可仲介関係。- この州の不動産免許保有者は、取引ブローカーまたは単独エージェントとして、潜在的な買い手および売り手と仲介関係を結ぶことができます。不動産免許保有者は、開示されているか開示されていないかを問わず、デュアルエージェントとして活動することはできません...（b）取引仲介の推定。- 顧客と書面で単独エージェントまたは仲介関係が確立されていない限り、すべての免許保有者は取引ブローカーとして活動していると推定されます。
  9. ^ 「不動産ブローカーのライセンス：試験およびライセンス申請要件」。ニューメキシコ州行政法典。ニューメキシコ州公文書委員会。2021年1月21日。 2019年7月22日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2019年7月22日閲覧。
  10. ^ 「不動産法ウェブサイト」。BC州不動産法 - パット1 取引サービス。
  11. ^ max (2023年5月10日). 「不動産投資初心者向け | Maximos」 .トルコ不動産 | 不動産販売 | アパート・ヴィラ・投資. 2026年1月8日閲覧。
  12. ^クイグリー、ジョン・M. (2000). 「まともな住宅：住宅政策の展望」 .ブルッキングス・ウォートン都市問題論文集. 2000 (1): 53– 88. CiteSeerX 10.1.1.369.6806 . doi : 10.1353/urb.2000.0011 . ISSN 1533-4449 . S2CID 154714417 .   
  13. ^ 「仲介手数料の支払いを受ける | ニューヨーク法律ジャーナル」。
  14. ^ダニエル・グロス (2005年2月20日). 「なぜ不動産業者は余分な手間を省くのか」 .ニューヨーク・タイムズ. 2015年5月29日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  15. ^ B. ダグラス・バーンハイム、ジョナサン・ミーア（2012年1月13日）「不動産ブローカーは、リスティングサービスがアンバンドリングされた際に付加価値を生み出すか？」全米経済研究所ワーキングペーパーシリーズ。doi : 10.3386 /w13796 。 2016年9月3日閲覧。
  16. ^ 「CFPB消費者法および規制RESPA」（PDF） .消費者金融保護局. 2021年10月13日閲覧。
  17. ^ Buch, Clarissa (2023年4月20日). 「不動産業者とは何か？全米不動産業者協会会員」Realtor.com .全米不動産業者協会. 2023年6月17日閲覧。
  18. ^ 「不動産業者と不動産エージェントの違いを理解する」 The CE Shop . 2023年6月19日閲覧。
  19. ^コールストック、ステファニー（2021年8月13日）「不動産業者と不動産エージェントの違いは何か？」 Fox Business 2023年6月20日閲覧。
  20. ^ a b「広告におけるREALTOR®商標の使用 - CREA」。2020年11月12日。
  21. ^ 「継続教育要件」 Ca.govカリフォルニア州不動産局2023年6月26日閲覧。
  22. ^ 「当プログラムの専門的評価」 UBCサウダー不動産部門、2019年1月8日。
  23. ^ 「Real Estate Institute of Canada (REIC)」トムソン・ロイター・カナダ・リミテッド。 2019年1月8日閲覧。
  24. ^ 「ロビー活動支出データベース：全米不動産業者協会：2007年」 。 2008年10月25日閲覧。
  25. ^コデ、アンナ（2024年11月10日）「不動産業界の女王と、彼女が隠し切れなかった秘密」ニューヨーク・タイムズ。
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