アメリカの歴史地区
アメリカ合衆国の歴史地区は、歴史的または建築的に重要な建造物、考古学的資源、その他の資産群を認定し、歴史地区として指定されています。歴史地区内の建造物、構造物、物品、遺跡は通常、歴史的価値に貢献するものと貢献しないものの2つのカテゴリーに分類されます。地区の規模と構成は大きく異なり、数百棟の建物が建つ地域全体で構成される場合もあれば、1つまたは数個の資源しかない小さな地域で構成される場合もあります。
歴史地区は、連邦政府、州政府、または地方自治体によって設置されます。連邦レベルでは、国立公園局によって指定され、国家歴史登録財に登録されます。これは主に名誉的な指定であり、土地所有者の土地利用を制限するものではありません。州レベルの歴史地区には通常、制限はありませんが、州によって異なります。一方、地方自治体によって設置された歴史地区では、ほとんどの場合、地区内での改築、解体、または新築を規制することで、歴史的建造物を保護しています。
歴史地区と、保護地域指定および歴史的指定ステータス法が住宅供給に与える影響については、多くの批判[ 1 ] [ 2 ] [ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]が上がっている。 [ 1 ]都市の地域が「歴史地区」の一部として指定されると、新しい住宅開発は人為的に制限され[ 2 ]、そのように「歴史」として指定された地域では新しい住宅の供給が恒久的に制限される[ 1 ]。歴史地区の批評家は、これらの地区は美的または視覚的に心地よい利点を提供するかもしれないが、低・中流階級の入居者や潜在的な住宅所有者にとって新しい手頃な価格の住宅へのアクセスを制限することで不平等を拡大すると主張している。[ 6 ]住宅擁護派は、多くの場所で歴史指定プロセスがNIMBY住宅所有者によって住宅建設を阻止するために乗っ取られていると主張している。 [ 7 ]
歴史
アメリカで最初の歴史地区は1931年にサウスカロライナ州チャールストンで設立されました。これはアメリカ連邦政府による指定より30年以上も前のことでした。[ 9 ]チャールストン市政府は地方条例で「旧歴史地区」を指定し、それを監督するための建築審査委員会を設置しました。[ 9 ]ニューオーリンズも1937年にこれに続き、ヴュー・カレ委員会を設立し、市内のフレンチクォーターの歴史的特徴を維持するための活動を許可しました。[ 9 ]他の地域もこの概念を取り入れ、フィラデルフィア市は1955年に歴史保存条例を制定しました。[ 10 ]
地方委員会や歴史地区の規制権限は、政府の警察権の正当な行使として一貫して認められてきました。特にペン・セントラル・トランスポーテーション社対ニューヨーク市（1978年）の訴訟が顕著です。最高裁判所は、歴史的資源の保護を「完全に許容される政府の目標」と認めました。[ 11 ] 1966年、連邦政府は、全米市長会議の報告書でアメリカ人が「根なし草状態」に苦しんでいると述べた直後に、国家歴史登録財を創設しました。[ 12 ] 1980年代までに、連邦政府によって指定された歴史地区は数千に上りました。アリゾナ州など一部の州では、財産権擁護を目的とした住民投票を実施し、所有者の同意や歴史的景観への補償なしに私有財産を歴史地区に指定することを阻止しました。
物件の種類
歴史地区は、一般的に、歴史的価値に貢献する資産と貢献しない資産の2種類の資産に分類されます。[ 13 ]広義には、貢献資産とは、歴史的価値や建築的品質に貢献する資産、建造物、または物体であり、地方自治体または連邦レベルで重要な歴史地区に指定されています。[ 14 ]アメリカ合衆国では、州レベルおよび国レベルの異なる機関（通常は政府機関）が、貢献資産の定義をそれぞれ異なっていますが、すべて同じ基本的な特徴を持っています。[ 14 ] [ 15 ]一般的に、貢献資産は歴史地区の歴史的背景と特徴を構成する不可欠な要素です。[ 16 ]
歴史地区内の2種類の分類に加えて、国家歴史登録財に登録されている物件は、5つの大まかなカテゴリーに分類されます。これらは、建物、構造物、敷地、地区、物件であり、それぞれが国家歴史登録財において明確な定義を持っています。国家歴史登録財に登録されている歴史地区には、地区名を冠するカテゴリーを除くすべてのカテゴリーが適用されます。[ 17 ]
連邦レベル
国家歴史登録財への登録は、歴史地区が政府によって認められたことを意味します。しかし、登録は「連邦政府から一定の財政的インセンティブが付与される名誉ある地位」です。[ 18 ]国家歴史登録財は、2004年に最終改正された米国連邦法に基づいて歴史地区を定義しています。 [ 17 ]登録簿の定義によると、歴史地区とは以下のようなものです。
地理的に定義可能な地域（都市部または農村部）であり、過去の出来事によって、あるいは計画や物理的な開発によって美的に結びついた、場所、建物、構造物、または物体の重要な集中、連結、または連続性を有する。地区は、地理的には離れているものの、関連性や歴史によって結びついた個々の要素で構成される場合もある。[ 17 ]
米国連邦政府のガイドラインに基づいて設立された地区は、通常、国家歴史登録財への推薦を通じて指定プロセスを開始する。国家歴史登録財は、保存する価値のある文化資源を米国政府が公式に認定するものである。[ 20 ]国家歴史登録財による指定によって地区や資産に一定の保護が提供されるが、それは脅威となる行為に連邦政府が関与している場合のみである。連邦政府が関与していない場合、国家歴史登録財への記載によってその場所、資産、または地区に保護は提供されない。[ 21 ]例えば、会社 A が架空のスミス邸を取り壊したいと考えており、会社 A がイリノイ州政府と契約している場合、連邦政府の指定による保護は何もない。しかし、会社 A が連邦政府の契約に基づいていれば、スミス邸は保護される。連邦政府の指定は、政府がその資源が保存する価値があると認定したことにすぎない。[ 21 ]
一般的に、国家登録簿への登録基準は一貫して適用されますが、基準には例外が考慮され、歴史地区はそれらの例外の一部に影響を与えます。通常、国家登録簿には、宗教建造物、移転建造物、再建建造物、または過去50年以内に重要性を獲得した資産は登録されません。しかし、資産がこれらのカテゴリーのいずれかに該当し、「基準を満たす地区の不可欠な部分」である場合、登録を許可する例外が設けられます。 [ 17 ]歴史地区への登録は、他のすべての国家登録簿への推薦と同様に、所有者の不承認に基づいて却下される可能性があります。歴史地区の場合、国家歴史登録財への推薦を無効にするには、所有者の過半数の異議申し立てが必要です。このような異議申し立てがあった場合、推薦は国家登録簿への登録資格の決定のみとなります。[ 17 ]この規定は、正式な異議申し立てを行わない所有者は指定を支持していると推定され、反対者に負担がかかるため、物議を醸しています。[ 22 ]
州レベル
米国のほとんどの州政府は、国家歴史登録財に類似した登録制度を設けています。州の登録制度には、資格認定や税制優遇措置など、連邦政府の指定と同様のメリットがあります。さらに、資産は特定の州法の下で保護される可能性があります。[ 21 ]これらの法律は、国家歴史登録財を規定する連邦ガイドラインと類似している場合も、異なる場合もあります。州が歴史地区を「州歴史登録財」に登録することは、通常は州歴史保存局によって行われ、国家歴史登録財と同様に「名誉ある地位」となる場合があります。例えば、ネバダ州では、州登録財への登録によって資産所有者に制限はありません。[ 23 ]一方、テネシー州の州法では、歴史地区内の資産所有者は、資産を改変する際に米国内務省の厳格なガイドラインに従うことが義務付けられています。 [ 24 ]ただし、1966年の国家歴史保存法によれば、すべての州は州歴史保存局を設置する必要がありますが、「州歴史地区」の指定はすべての州で義務付けられているわけではありません。例えば、2004年時点ではノースカロライナ州にはそのような指定はありませんでした。[ 25 ]
地方レベル
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地方歴史地区は、土地利用に関する多くの決定が地方レベルで行われるため、歴史的完全性を損なう可能性のあるあらゆる脅威から法的に最も高いレベルで保護されているのが一般的です。[ 21 ]米国には 2,300 以上の地方歴史地区があります。[ 26 ]地方歴史地区は郡レベルまたは市町村レベルで管理され、両方の機関が土地利用に関する決定に関与しています。[ 27 ]歴史地区が制定され規制される具体的な法的メカニズムは、州によって異なります。一部の地域では、歴史地区はゾーニングの一部です(「オーバーレイ地区」と呼ばれることもあります)。他の地域では、歴史地区はゾーニングとは無関係の別のプロセスで作成されます。
地方歴史地区は、歴史的資源を調査し、適正手続きのあらゆる側面に準拠した適切な境界線を定めることによって特定されます。地方条例または州法によっては、土地所有者の許可が必要となる場合もありますが、すべての所有者に通知され、意見を述べる機会が与えられます。ほとんどの地方歴史地区は、地区に含まれる建物への変更を管理する設計ガイドラインによって制約されています。多くの地方委員会は、各地区の「tout ensemble（全体）」に対して特定のガイドラインを採用していますが、一部の小規模な委員会は内務長官基準に依拠しています。ほとんどの軽微な変更については、住宅所有者は市役所の地域保存担当者に相談し、指導と許可を得ることができます。ただし、大幅な変更については、住宅所有者が適合証明書（COA）を申請する必要があり、歴史委員会または建築審査委員会が変更を決定します。[ 28 ] COAプロセスは、正式な通知、公聴会、公正かつ十分な情報に基づいた意思決定など、適正手続きのあらゆる側面に基づいて実施されます。
国立公園局によると、歴史地区は歴史的建造物を保護する最も古い形態の一つです。サウスカロライナ州チャールストン市は、現代の歴史地区運動の先駆者とされています。[ 29 ] 1931年、チャールストン市は建築審査委員会が管理する「旧歴史地区」を指定する条例を制定しました。 [ 29 ]チャールストン市の初期の条例は、地元の歴史地区がしばしば地方法によって享受する強力な保護を反映していました。この条例では、一般の人が通りから見ることができる建築的特徴には一切手を加えてはならないとされていました。[ 29 ]ニューオーリンズやジョージア州サバンナなどの地域の歴史地区も、登録簿の制定より10年以上も前から存在しています。[ 30 ]
地方の歴史地区は、土地所有者に課す制限が多いため、抵抗を受ける可能性が最も高い。[ 31 ] [ 32 ] [ 33 ]地方の法律により、住民は「（地方の歴史地区の）条例を遵守する」必要がある。[ 34 ]例えば、住宅所有者は、断熱性の低い窓を、同じスタイルの窓に数万ドルを費やさない限り、アップグレードできない可能性がある。[ 35 ] [ 36 ]
シカゴ[ 37 ]やアメリカの他の地域における歴史地区に対する批判は、主に、そのような地区を設ける法律が手頃な価格の住宅の供給を制限し、その結果、都市部の地域や区画ごとにカースト構造や階級区分を強制することになるという主張に基づいています。[ 38 ] [ 39 ] [ 40 ]いくつかの歴史地区は、真の保存目的ではなく、開発を防ぐために提案されています。[ 41 ]
地域歴史地区の問題と不動産価値への影響は、多くの住宅所有者の懸念事項です。その影響は、前後比較分析や、地域指定の有無による比較対象地域の評価など、複数の手法を用いて広範囲に研究されてきました。独立した研究者たちは、ニュージャージー州、テキサス州、インディアナ州、ジョージア州、コロラド州、メリーランド州、ノースカロライナ州、サウスカロライナ州、ケンタッキー州、バージニア州など、複数の州で事実分析を実施しました。経済学者のドノバン・リプケマ氏は、「これらの研究結果は驚くほど一貫しています。地域歴史地区の不動産価値は、ほとんどの場合、市場全体よりもはるかに速いペースで上昇し、最悪の場合でも市場と同等のペースで上昇します。簡単に言えば、歴史地区は不動産価値を高めるのです。」と述べています。 [ 42 ] 2011年の調査「コネチカット州の地域歴史地区と不動産価値」では、「すべての地域歴史地区の不動産価値は、平均して年間4%から19%以上の上昇を記録しました」とされています。[ 43 ]同様に、ニューヨーク市では1980年から2000年の間に、地元の歴史地区の不動産は、指定されていない不動産よりも平方フィートあたりの価格が大幅に上昇しました。[ 44 ]
意義
アメリカの歴史地区の当初の構想は、より重要で個別の史跡を囲む保護区域というものでした。史跡保存の分野が発展するにつれ、関係者は「緩衝地帯」として機能する建造物が、より大きなランドマークの歴史的完全性を保つ上で重要な要素であることに気付きました。保存論者たちは、地区はより包括的なものであり、建造物、道路、オープンスペース、そして景観を網目状に融合させることで、歴史地区の個性を定義づけるべきだと信じていました。[ 47 ]
1981年という早い時期に、全米歴史保存トラストは、歴史地区の保護を目的とした地方法である「歴史地区ゾーニング」を何らかの形で実施している882のアメリカの都市と町を特定しました。1966年以前、アメリカにおける歴史保存はまだ初期段階でした。同年、全米市長会議は影響力のある報告書を執筆し、アメリカ人は「根なし草」のような感覚に苦しんでいると結論づけました。[ 12 ]彼らは、アメリカ人に方向性を与えるために歴史保存を推奨しました。報告書に続いて1966年に国家歴史登録財が創設されたことは、市長たちが求めていた方向性を植え付けるのに役立ちました。[ 12 ]市長たちはまた、歴史保存プログラムは個々の建造物だけでなく、「地域社会にとって特別な意味を持つ地域や地区」にも焦点を当てるべきだと推奨しました。現在、地方、州、連邦の歴史地区には、あらゆるレベルの政府において数千もの歴史的建造物が登録されています。[ 12 ]
参照
参考文献
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