英国法における未登録の土地
英国法における未登記地とは、英国土地登記所に登録されていない土地を指します。英国土地法の残余原則に基づき、未登記地の所有権の証明は、過去の土地権利証書および1972年土地担保法に基づく特定の担保に関する登記簿に基づきます。
登録の強制
2013年時点では、土地登記が義務化されていなかったため、イングランドとウェールズの土地の18%が未登記のままでした。[ 3 ] 2002年土地登記法第4条に規定されている取引が行われた場合にのみ、 1925年土地登記法に基づき、土地は強制的に登記簿に登録されます。こうした取引の結果、未登記の土地の面積は年間約1%減少しています。[ 4 ] 2022年現在、イングランドとウェールズにおける未登記の土地の面積は12%となっています。[ 5 ]
自主的な登録は可能であり、大規模土地所有者にその登録を促す取り組みにより、未登録の土地の量は2005年の約50％から2012年には20％へと大幅に減少しました。[ 4 ]
つまり、未登録の不動産の「所有権の根拠」や、他人が持つ地役権や契約などの様々な権利を見つけるには、少なくとも15年前に遡る関連する証書の束を探す必要があるということです。[ 6 ]未登録の不動産が売却される場合、登記が開始されますが、それでも最終的な権利証書の調査は必要です。
財産権の優先権
未登記地に関する第一の基本原則は、すべての法的財産権は、誰がその権利について知っているかに関わらず、すべての人に拘束力を持つというものでした。これらの権利は通常、保管されている証書に記載されていましたが、3年未満の賃貸借のような少額の権利は、登記地と同様に手続きが免除されるため、証書に記載されていませんでした。[ 7 ]
第二の原則は、衡平法上の所有権は、衡平法上の権利について何ら通知を受けずに、善意で土地を購入した者を除くすべての人に拘束されるというものでした。善意の購入者であることは「絶対的、無条件、反論不可能な抗弁」[ 8 ]であり、衡平法上の権利を有する者は、土地と引き換えに受け取った追跡可能な資産に対してのみ、強制執行可能な権利を有することになります。有償購入者であることは、財産を贈与として受け取っていないことを意味し[ 9 ]、善意とは善意で行動することを意味します。一方、善意とは、他人の衡平法上の権利について実際に通知を受けずに土地を購入すること[ 10 ]、また、それを知っていたことが合理的に不可能な場合[ 11 ]とほぼ同じ意味です。 1925年財産法第199条および裁判所の判例によれば、土地の購入者は、当該権利が「合理的に行われるべき調査および検査が行われていれば、購入者が知ることができていたであろう」場合、先行衡平法上の権利に拘束されます。[ 12 ]例えば、キングスノース・ファイナンス社対ティザード事件では、離婚した女性が家にいる場合、その女性の衣服は、彼女の衡平法上の権利を通知して物件を検査した銀行の代理人を拘束すると判決されました。[ 13 ]法律の一般的な枠組みは、人々が十分に情報に基づいた真の同意なしに住宅の権利を奪われることがないようにするために可能な限りのことをすることでしたが、衡平法上の権利は常に拘束力があると単純に決定するまでには至りませんでした。
土地負担
これらの基本規則に加えて、1925年土地担保法に続く1972年土地担保法は、未登記の土地に対する担保の種類によっては、別の担保登録簿に記入しなければならないと定めました。第2条によれば、プイネ抵当（既に抵当権が設定されている不動産に設定された第二抵当権または第三抵当権）は、たとえ既に法的財産権として認められていたとしても、拘束力を有するためには登記が必要でした。[ 14 ]
登録が義務付けられていたその他の重要な担保権には、制限的契約と衡平法上の地役権[ 15 ]、1996年家族法第4部に基づく権利[ 16 ]、そして「不動産契約」（つまり、将来不動産を購入する権利、または購入オプション）がある。 [ 17 ]登録がない場合、これらの担保権は無効となるが、登録されると、すべての権利が拘束される。[ 18 ]登録は所有権者の名前に反するが、人々が時折異なる名前（例えばフランシスやフランク）を使用する場合、混乱を招くことがあった。[ 19 ]登記簿の公式調査で所有権が発見されなかった場合、購入者は有効な法的権利を得ることになる。[ 20 ]
しかしながら、明白な不公平の一つは、貴族院が登記規則を厳格とみなしていたことである。ミッドランド銀行信託会社対グリーン事件では、ウォルター・グリーンは息子のジェフリーに不動産購入の選択権を与えたが、登記しなかった。その後、ウォルターは考えを変え、ジェフリーがこの不動産契約を登記していないことを知りながら、合意を無効にするために妻のエヴェリンに不動産を500ポンドで譲渡した。購入者はジェフリーの衡平法上の権利を実際に知っていたにもかかわらず、登記されていなかったため問題にはならなかった。別の例として、ロイズ銀行対キャリック事件では、未登記の住宅購入権を持つ現に住宅を占有している人は、（登記済みの土地であれば可能であったであろう）優先権を主張することはできないと判決された。なぜなら、権利の唯一の源泉は不動産契約であり、登記がなければ無効だからである。[ 21 ]
この制度の異常性は常に認識されていたため、未登録の土地が減少することが単純に期待されていた。[ 22 ]すべてを強制的に登録することを要求する法律を制定するという、おそらくより単純な解決策はまだ取られていなかった。
参照
注記
- ^ 2002年土地登記法（経過規定）（第2号）命令2003/2431およびLRA 2002 Sch 3、パラグラフ16を参照
- ^ [2003] UKHL 37
- ^ HM土地登記所、年次報告書および会計報告書2012/13（ 2013）5。
- ^ a bテルファー、マギー（2019年5月30日）「150年以上にわたる土地登記」 hmlandregistry.blog.gov.uk英国土地登記所2024年8月26日閲覧。
- ^ 「HM土地登記戦略2022+」GOV.UK . 2024年8月26日閲覧。
- ^ 1969年土地登記法第23条、以前は30年。
- ^ 1925年財産法第54条(2)
- ^ピッチャー対ローリンズ事件(1871-1872) LR 7 Ch App 259, 269、ジェームズ判事
- ^ Basset v Nosworthy (1673) 23 ER 55, 56 を参照、「購入においては、対価が適切であるかどうかが問題ではなく、それが価値があるかどうかが問題である。」
- ^ Lloyd v Banks (1868) LR 3 Ch App 488、Lord Cairns LC、490-1 を参照、「日常会話の証拠」は、「受託者の心が何らかの方法で知的な理解に導かれ、分別のある人物、または普通のビジネスマンがその情報に基づいて行動するであろうことの証明」となる可能性がある。
- ^ Midland Bank Trust Co Ltd v Green [1981] AC 513, 528, Lord Wilberforce は、実質的または推定的な通知がない場合でも、善意に基づかずに行為を行う可能性があることを示唆しています。一例として、「クリーンハンズ」の衡平法上の原則が挙げられます。Re London School of Electronics Ltd [1986] Ch 211を参照
- ^ Caunce v Caunce [1969] 1 WLR 286事件では、高等法院判事の Stamp 判事は、夫が所有権を売却する能力は妻が夫と同居しても変わらないと判断したが、 Williams & Glyn's Bank Ltd v Boland [1979] Ch 312 において控訴院はこれに強い疑問を呈した。
- ^ [1986] 1 WLR 783。ハント対ラック事件[1901] 1 Ch 45を
- ^ LCA 1972 s 2(4)(i)、クラスC(i)
- ^ LCA 1972 s 2(5)、クラスD
- ^ LCA 1972 s 2(7)、クラスF
- ^ LCA 1972 s 2(4)(iv)、クラスC(iv)
- ^ LCA 1972 s 4および不動産法1925、s 198
- ^ LCA 1972 s 3およびOak Co-operative Building Society v Blackburn [1968] Ch 730
- ^ LCA 1972 s 10
- ^ [1996] 4 All ER 630。cf ER Ives Investment Ltd v High [1967] 2 QB 379、通行権は登録されていなかったが、その権利は、その土地に侵入した隣人の基礎工事に対する見返りとして与えられたため、購入者を拘束した。
- ^ H・ウェイド著「土地担保権登録の見直し」[1956]ケンブリッジ・ロー・ジャーナル216頁参照
参考文献
- H・ウェイド「土地担保権登録の見直し」[1956] ケンブリッジ・ロー・ジャーナル 216
