倉庫信用枠

ウェアハウス信用枠とは、住宅ローンブローカーが住宅ローンを永続的な投資家に売却する前に一時的に資金を調達するために使用する信用枠です。これは、金融機関が住宅ローンオリジネーター（住宅ローンを組成する会社）に住宅ローンの資金調達のために 提供する短期の回転信用枠です。

多くの住宅ローン銀行は単独では住宅ローンを賄うのに必要な十分な預金を集めることができないため、ウェアハウス信用枠は、不動産購入者にとって住宅ローン市場へのアクセスを容易にします。この資金調達メカニズムにより、これらの貸し手はより競争力のある金利^{[ 1 ]}で住宅ローンを提供できると同時に、資本が限られている金融機関は、本来の資本基盤で賄える金額を大幅に上回る融資を実行できるようになります。この仕組みは循環的に運用され、融資は通常10～20日間保有された後、永続的な投資家に売却されます。これにより、信用枠は返済され、次の融資に再利用されます。

国際金融公社は世界中で倉庫信用枠を設定し、その仕組みに関するガイドを作成しました。^{[ 2 ]}

プロセス

倉庫融資のプロセスは周期的なパターンに従います。

1. 住宅ローン銀行員は不動産購入者から融資の申請を受け取ります
2. ローンオリジネーターは、ローンを直接または証券化を通じて売却する機関投資家（多くの場合、大手商業銀行）を確保します。
3. 住宅ローン銀行は住宅ローンの資金を調達するために倉庫信用枠を利用する
4. 融資書類は信用枠の担保として倉庫貸付業者に送られる
5. 倉庫貸し手は抵当証書に担保権を設定する
6. ローンが永久投資家に売却されると、信用枠は投資家からの送金資金で返済される。

倉庫融資業者と永久投資家の選択は、通常、さまざまな種類の住宅ローンの公表利率と、各機関が受け入れるローン商品に基づいて行われます。

条件と構造

ローンは通常、倉庫ラインで10～20日間保管され、「滞留時間」と呼ばれます。この期間は、投資家が購入のために提出された住宅ローンをどれだけ早く審査するかによって異なります。倉庫施設は通常、最大滞留時間を制限しており、住宅ローン銀行はこの制限を超えるローンを自己資本で購入する必要がある場合があります

ウェアハウス融資機関は、サブプライムローンやエクイティローン、住宅用・商業用ローン、特殊不動産など、様々な種類の住宅ローン担保を受け入れます。ウェアハウス融資機関は、ほとんどの場合、15日から60日間の融資期間を提供します。 ^{[ 3 ]}ウェアハウス融資の金利は通常、 1ヶ月LIBORにスプレッドを加えたものです。^{[ 4 ]}ウェアハウス融資機関は通常、融資額に「ヘアカット」を適用し、融資額の98～99%のみを融資し、残りはオリジネーターが自己資本から提供します。^{[ 4 ]}

資金調達の種類

倉庫貸付は主に2つのモデルで運営されています。^{[ 5 ]}

• ウェットファンディング：住宅ローンオリジネーターは、書類が倉庫貸付業者に届く前に、ローン締結と同時に資金を受け取る。
• ドライファンディング：倉庫貸し手は資金をリリースする前に融資書類を審査します

目的

倉庫信用枠を使用する理由は次のとおりです。

• 永続的な資金調達：住宅ローン貸し手は預金を引き出す必要がありません。信用枠は、プログラム内のすべてのローンの期間中、永続的な資金を提供します
• リスク低減：マージンコールなし- 資産が資金調達されると、通常は時価評価や追加担保の差し入れは発生しません。ただし、上記の通り融資限度額を超えた場合は、追加担保が必要となる場合があります。
• レバレッジ：ウェアハウス・ライン・オブ・クレジットは、住宅ローン銀行にレバレッジを提供します。このレバレッジは最大15倍にもなります。レバレッジにより、（従来の預金機関と比較して）比較的限られた資本を持つ住宅ローン銀行が、その資本の範囲内で可能な範囲をはるかに超える住宅ローンを組成・販売できるため、収益が向上します。この特徴により、専門金融機関は、複数の自己資本やその他の負債を管理する必要性を最小限に抑えながら、融資収益を最大化できます。

さらに、ウェアハウス クレジット プロバイダーは、独自の支店ネットワークを構築することなく、住宅ローン市場へのエクスポージャーを管理できます。

リスク管理

倉庫貸付における重要なリスク管理機能は、不正行為の検知と抑止です。主な不正行為リスクとしては、住宅ローン銀行、権利会社、不動産業者、そして顧客自身による共謀、ローン申請書（特に鑑定評価）における虚偽の情報、ローン書類への偽造署名、そして権利証書の偽造などが挙げられます。これらは相まって、倉庫担保として担保された売却不可能なローンや不正なローンを生み出します。^{[ 6 ]}「ウェットファンディング」ローンは、融資提供者が融資契約締結業者に資金を送金するまで担保に関する潜在的な問題に気付かないため、不正行為のリスクが高いです。倉庫貸付業者が不正行為を抑制するために講じることができる対策としては、住宅ローン銀行会社に対する厳格な審査プロセス、ローンオリジネーター自身による厳格な内部審査プロセスの確立、「ウェットファンディング」に利用可能な金額の制限、そして転売目的で保有されている住宅ローンの最終購入者からのすべての支払いがまず倉庫貸付業者を経由することの義務付けなどが挙げられます。^{[ 5 ]}

参照

• ウェアハウス銀行

参考文献

1. コロラド州住宅ローン貸付協会 - http://cmla.com/mortgageterms
2. 国際金融公社 -倉庫信用枠
3. Armstrong, CL; McNeill, TH; Reynolds, JE (2006)「金融機関債に基づく倉庫貸付損失」、 The Fidelity Law Journal、第12巻。
4. 倉庫ラインの主な特徴
5. 倉庫担保融資における詐欺
6. Schroeder, GJ; Tomaine, JJ (2007): Loan Loss Coverage Under Financial Institution Bonds、336ページ。シカゴ:ABA Publishing。