5 タイムズスクエア
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5 タイムズスクエア
地図
タイムズスクエア5地区のインタラクティブマップ
一般情報
タイプオフィス
位置タイムズスクエア、マンハッタン、ニューヨーク
座標北緯40度45分21秒 西経73度59分16秒 / 北緯40.755886度、西経73.987647度 / 40.755886; -73.987647
建設開始1999
完了2002
オープニング2002年5月
所有者ニューヨーク市経済開発公社
管理デビッド・ワーナー/ RXR Realty
身長
屋根575フィート（175メートル）
最上階540フィート（160メートル）
技術的な詳細
階数38
床面積1.1 × 10 6  ft 2 (100,000 m 2 )^
エレベーター20
設計と建設
建築家コーン・ペダーセン・フォックス
開発者ボストンプロパティーズ
構造エンジニアソーントン・トマセッティ
主契約者ターナー建設
参考文献
[ 1 ] [ 2 ]

5タイムズスクエアは、アメリカ合衆国ニューヨーク州ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区、タイムズスクエアの南端に位置する38階建ての超高層オフィスビルです。7番街の西側歩道沿い、 41丁目と42丁目の間にあり、高さは575フィート（175メートル）です。この建物は、コーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツ（KPF）によって設計され、ボストン・プロパティーズ（EY）がアーンスト・アンド・ヤング（EY）のために開発しました。敷地はニューヨーク市経済開発公社が所有していますが、デビッド・ワーナーとRXRリアルティが建物の長期借地権を保有しています。

KPFは、 42番街開発プロジェクトの一環として、ファサードをガラスカーテンウォールとし、低層階に大型の看板を設置する計画を策定しました。敷地の大部分は浅い基礎で構成されていますが、敷地の一部はニューヨーク市地下鉄トンネルに接しており、ケーソンで支えられています。鉄骨の上部構造には、耐風格子鋼梁と機械コアが含まれています。建物の延床面積は110万平方フィート（10万m² ）で、その大部分はオフィスとして使用されています。最下層3階には小売スペースとタイムズスクエア地下鉄駅への入口があります。

1980年代から1990年代初頭にかけて、パークタワーリアルティとプルデンシャル保険会社アメリカは、西42丁目の広範囲な再開発の一環として、この場所にタワーを開発する計画を立てていた。近くのタイムズスクエア3番と4番の開発が成功した後、ボストンプロパティーズはタイムズスクエア5番とタイムズスクエアタワーの両方を開発した。EYがアンカーテナントとして契約し、建物全体を20年間リースした後、1999年に作業が開始された。建物は2002年にオープンした。ボストンプロパティーズは2006年にタイムズスクエア5番の長期リース権をAVRリアルティに売却し、AVRは2014年にデビッド・ワーナー率いるグループにそれを再売却した。RXRリアルティは2016年にリース権の50パーセントの所有権を購入し、2020年に改修を開始した。所有者は2024年から建物を住宅用に転換することを検討し、転換作業は2026年に始まった。

サイト

タイムズスクエア5番地は、アメリカ合衆国ニューヨーク州ニューヨーク市マンハッタンのミッドタウン地区にあるタイムズスクエアの南端、7番街の西側、41丁目と42丁目の間にあります。[ 3 ] [ 4 ]土地はL字型で、面積は27,156平方フィート（2,522.9平方メートル）で、[ 3 ] 7番街に面した間口は197.5フィート（60.2メートル）、42丁目に面した間口は150フィート（46メートル）、41丁目に面した間口は125フィート（38メートル）です。[ 5 ]タイムズスクエア5番地は、ニューアムステルダム劇場、キャンドラービル、マダム・タッソー・ニューヨークも入っている街区の東端にあります。その他の近隣の建物としては、北西にタイムズスクエア劇場とリリック劇場、北にニュービクトリーシアターと3タイムズスクエア、北東にワンタイムズスクエアと4タイムズスクエア、東にタイムズスクエアタワーがある。 [ 3 ] [ 4 ]

ニューヨーク市地下鉄のタイムズスクエア–42丁目駅への入口は、1、2、3、7、<7> ​​、N、Q、R、W、Sの各電車が 停車し、[ 6 ] 42丁目の建物の土台部分内にあります。同じ駅の別の入口は41丁目にあります。[ 6 ] [ 7 ] 3、4、5タイムズスクエアとタイムズスクエアタワーは、1990年代後半から2000年代前半にかけてタイムズスクエアの南端に開発されたオフィスビルのグループです。[ 8 ] [ 9 ] [ 10 ]周辺地域はマンハッタンの劇場街の一部であり、多くのブロードウェイ劇場があります。[ 4 ]タイムズスクエア5番地の跡地には1890年代後半に12階建てのホテルが建てられ、同じ頃に隣接する区画にニューアムステルダム劇場が建設されました。[ 11 ]

建築

5タイムズスクエアは、コーン・ペダーセン・フォックス・アソシエイツ（KPF）によって設計された。 [ 1 ] [ 2 ] [ 12 ]アーンスト・アンド・ヤング（EY）のニューヨークオフィスとしてボストンプロパティーズによって開発された。 [ 4 ]クアルタラロ＆アソシエイツが施工管理者だった。[ 13 ] AMECがメイン請負業者、ソーントン・トマセッティが構造エンジニア、ヤロス・バウム＆ボレスが機械・電気・配管エンジニアだった。[ 2 ] [ 14 ]さらに、ミューザー・ラトレッジ・コンサルティング・エンジニアが地質工学エンジニア、ヴォルマー・アソシエイツが現場土木エンジニアだった。[ 15 ]正式には、ニューヨーク市経済開発公社がこの建物を所有している。[ 3 ] 5タイムズスクエアは地上38階[ 3 ] [ 7 ] [ 12 ] [ a ]地下2階建てである。[ 1 ] [ 2 ] [ 12 ]建築上の先端までの長さは575フィート（175メートル）です。[ 1 ] [ 2 ] [ b ]また、深さ30フィート（9.1メートル）の地下室が2階あります。[ 11 ]

フォルムとファサード

この建物は42番街開発プロジェクトの一部であるため、容積率（FAR）に関するものなど、市の多くのゾーニング規則を回避することができます。 [ 17 ]このタワーは42番街開発のゾーニング規則に従っており、上層階でのセットバックや天空露出面を必要としないため、使用可能なスペースのFARが大幅に高くなります。[ 18 ]その結果、タイムズスクエアタワーは敷地全体を占め、[ 12 ] FARは36です。[ 19 ]ニューヨーク誌のキャリー・ジェイコブスによると、この建物はタイムズスクエアの「華やかな特徴」にふさわしい変化に富んだ塊とファサードを持っています。 [ 20 ]タイムズスクエア5号線は主にスラブ状にそびえ立ち、北と東のセクションは建物の北東の角から離れる方向にセットバックしています。 [ 21 ] [ 22 ]ダグラス・ホッキングは、KPFはフォックス・アンド・ファウルによるタイムズスクエア3番地と4番地の設計、そして1980年代と1990年代にフィリップ・ジョンソンが提案したタイムズスクエア3番地、4番地、5番地、7番地の未完成案からインスピレーションを得たと述べた。[ 21 ] 42番街開発計画では、最低床面積と最低階数が義務付けられていた。機械設備、電気設備、配管設備はこれらの最低基準に含まれなかったため、屋上に設置された。[ 16 ]

ファサードの詳細

5 タイムズスクエアの正面には複数の電光掲示板があり、2階から4階の大部分を覆い隠しています。 [ 7 ] [ 18 ]これらの看板は42番街開発プロジェクトの一部として含まれており、タイムズスクエアの歴史的な看板を想起させることが意図されていました。[ 18 ]具体的には、建物には少なくとも18,000平方フィート (1,700 m 2 ) の広告看板を設置する必要がありました。[ 20 ]北東の角では、看板は7階まで上がっています。[ 7 ]ホッキング氏は、彼のチームがコンピューターモデルを使用して異なる種類の看板を比較したと述べています。[ 21 ]しかし、開発者の看板は42番街開発プロジェクトで必要な看板とは別にする必要がありました。[ 21 ] [ 22 ]その結果、アーンスト・アンド・ヤングの名前が入った高さ22階建ての垂直看板が建物の北東の角に設置されました。[ 22 ]

メインオフィスの入り口は、7番街の立面の中央にあります。[ 7 ] 7番街と41番街の角には、3階建てのレッドロブスターレストランへの入り口があり、長さ10フィート（3.0メートル）の湾曲したネオンのロブスターが回転しています。[ 23 ] [ 24 ]入り口の上には、長さ60フィート（18メートル）の湾曲した看板があります。 [ 23 ]カーテンウォールは反射ガラスの窓ガラスで作られています。[ 25 ]階間のスパンドレルは、反射ガラスと銀色の水平パネルの組み合わせで、[ 7 ] [ 22 ]斜めの「スライス」を形成するように配置されています。[ 22 [ 7 ] [ 25 ]北面と南面、そして建物上部のコーニスには照明が設置されている。 [ 7 ]外観のデザインは、複数の政府機関、支援団体、入居希望者によって精査された。[ 21 ]

構造上の特徴

下部構造

敷地の下には耐久性のあるハートランド岩盤があり、場所によっては土や風化した岩で覆われている。[ 11 ]タワー建設前に、請負業者は4回のボーリングを行った。その結果、ハートランド岩盤は厚さ5～12フィート（1.5～3.7メートル）の人工盛土で覆われており、道路レベルより約30フィート（9.1メートル）下に地下水があることが判明した。南側の敷地境界線は、41丁目の下にあるIRTフラッシング線の地下鉄トンネル（ 7番と<7>​ 電車が使用）に隣接しており、最下地下階の下約26フィート（7.9メートル）、道路レベルより55フィート（17メートル）下を走っている。[ 26 ]東側の敷地境界線は、7番街の下約28フィート（ 8.5メートル）にあるIRTブロードウェイ–セブンスアベニュー線（1、2、3電車）に接している。ニューアムステルダム劇場の地下室は敷地の南側半分の下に突き出ており、深さは20フィート（6.1メートル）です。[ 11 ]

地下水は排水ポンプを使用して排水され、建物の大部分は浅い基礎の上に建設された。[ 26 ]フラッシング線の地下鉄トンネルはタイムズスクエア5番地の境界線から2フィート（0.61メートル）以内にあったため、エンジニアリング コンサルタントは、地盤の動きを検知するセンサーを使用して、岩石ソケットのケーソンをトンネル底より下の地点まで建設することを推奨した。 [ 26 ]敷地外周にはさまざまな補強方法が使用された。[ 27 ]フラッシング線のトンネル付近の南壁は、直径約12インチ（300ミリメートル）のミニケーソンで支えられている。各ケーソンには3つの金属コアが含まれており、トンネル底から約8フィート（2.4メートル）下まで伸びている。ニューヨーク市建築局は、建設業者にケーソンに高強度材料を使用する免除を与えた。南側の境界線には、風による隆起に抵抗するために30個の岩石アンカーもある。各アンカーの作業荷重は890キロニュートン（200,000 lb f）である。基礎の残りの部分はコンクリート製の直接基礎で構成されている。基礎地盤の支持力は575メガパスカル（83,400 psi）である。[ 28 ]

上部構造

地上から見たところ

建物に使われている鉄骨の平均重量は1平方フィート当たり26ポンド（1.2 kPa）である。[ 14 ]建物の外周には、柱と水平スパンドレル梁が密集したモーメント抵抗フレーム構造システムが採用されている。フレームは、どの方向からでも3秒間、時速110マイル（時速180 km）の風に耐えられる必要があった。技術者は、最大の風荷重が南北の立面から来ると予測したため、これらの側面の柱の間隔は10フィート（3.0 m）となっている。西側と東側の立面では、最北端と最南端の柱の間隔は10フィート、中央の柱の間隔は30フィート（9.1 m）となっている。これにより、建物の南北端に2つのC字型の柱のクラスターが形成され、1本のチューブではなく、2本のチャネルとして機能する。南北端の柱は2階建てのセグメントとして製造された。各柱には左右に伸びる長さ5フィート（1.5メートル）の梁があり、設置すると水平スパンドレル梁を形成します。[ 29 ]

床面積が狭いため、構造技術者は機械コアのサイズを最小化して使用可能なスペースを増やしました。コアの寸法は38×110フィート（12×34メートル）です。中間階に機械スペースがないため、構造技術者はコアと外部を接続するアウトリガーウォールで上部構造を安定させることができませんでした。技術者は、底部と上部にアウトリガーウォールを構築するのは効率的ではないと判断しました。コアはブレースがないため、重力荷重のみを支えます。 [ 16 ]床スラブは、深さ3インチ（76ミリメートル）の複合金属デッキで構成されています。スラブは、コアと外部の間に位置し、長さ35〜50フィート（11〜15メートル）の複合鋼梁で構成されています。鋼梁は1平方フィートあたり50ポンド（2.4 kPa）の活荷重を支えることができますが、一部のフレーム接合部はより大きな荷重を支えることができます。[ 18 ]

インテリア

建物の内部空間は約110万平方フィート（10万平方メートル）である。[ 12 ] [ 30 ]タイムズスクエア5番地の最下層階にある小売スペースは、7番街と42番街の角を囲んでいる。[ 25 ]低層階の小売スペースには、それぞれ420米ガロン（1,600リットル）の容量を持つ2つの水槽を備えたレッドロブスターレストランが含まれている。[ 23 ] [ 24 ]レストランは、1階に79席のバーとラウンジ、3階に280席のメインダイニングルームが設計されている。[ 24 ] 42番街側には、化粧品小売業者セフォラの店頭があり、片方の壁面に高級ブティックエリアがある狭くて高い空間だった。[ 31 ]

このビルには20基のエレベーターがあると言われている[ 1 ]し、21基のエレベーターがあると言われている[ 2 ] 。フロアプランによると、7番街の1階ロビーでは、エレベーターが2つのバンクに分かれており、北バンクには10基、南バンクには8基ある。[ 32 ] 2つのエレベーターバンクは、西向きと東向きの2組の階段で分けられている。貨物用エレベーターは41番街のサービスエントランスから利用できる。「低層」オフィスには北バンクの8基のエレベーターが、中層および高層オフィス階には南バンクのエレベーターが利用されている。[ 32 ]ゲンスラーは当初、EYのオフィスをオープンプランで設計した。EYのパートナーは、各階の周囲に約150平方フィート（14 m 2）のオフィスを持ち、オープンプランのワークスペースに日光が当たるようにガラスの壁が使われていた。角部屋は個室ではなく会議室として使われていた。シニアパートナーは37階にやや豪華なオフィスを構えていたが、会長でさえ350平方フィート（33平方メートル）という比較的狭いオフィスに留まっていた。[ 33 ]

歴史

発達

初期の計画

ニューヨーク州政府の機関であるエンパイア・ステート・デベロップメント・コーポレーション（ESDC）は、1981年に西42丁目の一部のエリアの再開発を提案した。[ 34 ]フィリップ・ジョンソンとジョン・バージーが設計した4棟のタワーが、42丁目とブロードウェイ、7番街の交差点付近に建設されることになっていた。[ 35 ] [ 36 ] [ c ]これらのタワーはパークタワーリアルティのジョージ・クラインが再開発する予定だったが、プルデンシャル保険会社が1986年にプロジェクトに加わった。[ 37 ] [ 38 ] [ 39 ]さらに、1982年に作られたウェストミッドタウン特別区の一部として、ニューヨーク市政府はタイムズスクエアの新しい建物が容積率を上げて開発されるのを許可した。日が暮れてもそのエリアが暗くならないように、市は開発業者に建物に大きな明るい看板を追加することを奨励する区画規制を可決した。[ 35 ] [ 40 ]

ダースト・オーガニゼーションの反対と、プルデンシャルとパーク・タワーが計画中の建物にテナントを確保できなかったことから、[ 41 ]政府当局はプルデンシャルとパーク・タワーに対し、1992年にプロジェクト延期を認めた。[ 36 ] [ 42 ]その時までに、プルデンシャルは収用権により3億ドルを費やして用地を収用していた。[ 43 ]パートナーは将来的に用地を開発する権利を保持し、[ 44 ] ESDCのゾーニング・ガイドラインは有効なままだった。[ 35 ] 2002年まで用地建設を延期することを認められるのと引き換えに、プルデンシャルとパーク・タワーは既存の建物に店舗を増築し、大型看板を設置することを余儀なくされた。[ 45 ] 42番街と7番街の南西角は、1995年7月にウォルト・ディズニー・カンパニーがリースした。[ 46 ] [ 47 ]この場所には18,000平方フィート（1,700平方メートル）のディズニーストアが入居しており、 [ 48 ] 1996年後半にオープンした。[ 49 ]

クライン氏はこれらの敷地に関する決定権をプルデンシャルに譲り渡し、プルデンシャルは不動産市場から完全に撤退し、4つの敷地すべてを売却することを決めた。[ 50 ]プルデンシャルとクライン氏は1996年にパートナーシップを解消した。[ 51 ] [ 52 ]同年、ダグラス・ダースト氏がブロードウェイと42丁目の北東角の敷地を取得し、[ 53 ]そこにタイムズスクエア4番地を開発した。[ 54 ]プルデンシャルとパークタワーは、タイムズスクエア4番地の開発が成功した後、他の3つの敷地を販売することを決定した。[ 55 ] [ 56 ] 1997年3月、プルデンシャルはこれらの敷地の開発権を売却するか、開発業者にリースする意向を示した。[ 57 ] [ 58 ] 7番街と42番街の北西の角はロイター社が取得し、同社はルディン・マネジメント社を開発パートナーとして迎え、その角にタイムズスクエア3番地を建設した。[ 59 ] [ 60 ]

ボストンプロパティーズの計画

アーンスト・アンド・ヤングの縦型看板

1997年末までに、ダースト、バートン・レズニック、スティーブン・ロス、ジェリー・スパイヤーを含む数人の開発業者が、42番街と7番街の南西角にあるディズニーの敷地に入札していたと報じられた。[ 61 ] [ 62 ]クラインはこの入札でブラックストーン・グループと提携していた。 [ 62 ]プルデンシャルは1998年3月に残りの2つの敷地の入札を開始し、両方の敷地に2億ドルを超える税制優遇措置を提示した。[ 63 ]同月、フィリップ・ジョンソンとアラン・リッチーは、南西角に40階建て、南東角に49階建ての建物の2棟を提案した。[ 64 ]この計画にはフェルナンド・バスケスとサスマン/プレザが設計したファサード・システムが含まれ、長方形のパネルをスパンドレルにクリップで留めて、ファサードに直接広告を表示できるようにした。[ 64 ] [ 65 ] [ 66 ]ニューヨークタイムズのハーバート・マスカンプは、この計画がこの場所の以前の計画と類似しているにもかかわらず、「思想史に残る地位を獲得した」と評価した。[ 65 ] [ 66 ]

クライン、ブラックストーン、ボストン・プロパティーズの合弁会社は、最終的に両敷地を3億3000万ドルで買収する権利を獲得した。[ 52 ] [ 67 ] [ 68 ]モーティマー・ザッカーマンが経営するボストン・プロパティーズが過半数の所有権を取得し、[ 52 ]クレインのパークタワーがわずかな株式を保有する。[ 67 ]ザッカーマンとクラインはこの敷地に入札するよう奨励されていたが、それはESDCが両敷地合わせて71,442平方フィート (6,637.2 m 2 ) を許可すると提案していたためでもあった。 [ 51 ]不動産専門家は、現在タイムズスクエア5番地が占めている南西角の敷地を、もう一方の敷地の面積が比較的小さいことから、2つの敷地のうちより価値があると考えていた。[ 61 ]コーン・ペダーセン・フォックスは1998年5月に南西角地の建築家として選ばれた。[ 22 ]ボストン・プロパティーズはすぐにはどちらの土地も取得しなかったが、1999年1月に2年以内に3億1225万ドルで購入することに合意した。[ 69 ] [ 70 ]ディズニーとHBOはどちらもどちらかの土地にオフィスを建設することを検討していたと報じられたが、[ 52 ] [ 71 ] HBOは1999年初頭に撤回した。[ 72 ]ディズニーは新しい建物が完成したらタイムズスクエア5番地の土台にある店舗を再開する予定だった。[ 68 ] [ 71 ]

アーンスト・アンド・ヤングは、787 セブンス・アベニューからボストン・プロパティーズの南西角地への移転に関心を示したが、同社は1999年5月に市政府に6,500万ドルの補助金を要請した。 [ 73 ]同社がニュージャージー州に移転するのではなくニューヨーク市に留まるよう促すため、ルディ・ジュリアーニ市長政権は、アーンスト・アンド・ヤングに2,000万ドル[ 74 ] [ 75 ]または2,200万ドルの減税を与えることに同意した。[ 76 ]この契約には、資材と設備に対する1,000万ドルの売上税免除、トレーニングに200万ドル、電気代に550万ドルが含まれていた。[ 75 ] 1999年8月、ボストン・プロパティーズは、南西角地にアーンスト・アンド・ヤングの37階建て本社ビル、5 タイムズスクエアを開発すると発表した。 [ 74 ] [ 76 [ 74 ] [ 77 ]

工事

基礎工事は1999年11月から2000年8月にかけて行われ、[ 28 ]ディズニーストアの取り壊しが必要となった。[ 78 ]タイムズスクエア5番地と隣接する3つの開発物件を合わせると、オフィススペースが約400万平方フィート（37万平方メートル）増加することになる。 [ 79 ] 4つのプロジェクトすべてがタイムズスクエアの住所で売り出されていたが、これは1990年代初頭までニューヨークの不動産市場では人気がなかった。[ 80 ]当時、タイムズスクエア周辺の商業スペースの賃料は急激に上昇していた。[ 81 ]タイムズスクエア5番地の総費用は5億3600万ドルと予想されていた。[ 82 ]鉄骨の上部構造は2001年初頭までに建設中で、 100人の鉄工員がプロジェクトに雇用された。[ 83 ] [ 84 ]

2001年9月までに、アーンスト・アンド・ヤングは、このビルのスペースの一部を転貸することを計画していた。[ 85 ]その後まもなく、ロウアー・マンハッタンで9月11日の攻撃があったにもかかわらず、小売チェーンのチャンプス・スポーツは、2001年末までに店舗スペースを確保した。[ 86 ]その年の末にジュリアーニ市長の任期が終了すると、彼はコンサルティング会社ジュリアーニ・パートナーズを設立し、ビルが完成すると、5タイムズスクエアにスペースを確保することになっていた。[ 87 ]一方、会計事務所アーサー・アンダーセンは、隣接するタイムズスクエアタワーのリース契約をエンロン・スキャンダルのさなか、2002年半ばに終了していた。[ 88 ]その後、EYは332人の元アンダーセン従業員を新しい5タイムズスクエアオフィスに採用した。[ 89 ] [ 90 ]

オフィスでの使用

2000年代

建物は2002年5月に完成し、[ 15 ] [ 91 ] EYは3,300人の従業員を5タイムズスクエアに移転し始めました。[ 92 ]その年の9月までに4,000人の従業員が移転し、すべてのオフィスフロアを占有しました。[ 30 ]建物のオープン時に、20万平方フィート（19,000平方メートル）の空きスペースがありましたが、これは公表されていませんでした。[ 93 ]財務省は2003年に5タイムズスクエアを3億5,500万ドルと評価しましたが、これは前年の評価額2億1,500万ドルから65％の増加でした。[ 94 ] 2003年7月、基地内に3階建てのレッドロブスターレストランがオープンした。[ 23 ] [ 24 ]基地内にはタイムズスクエアタワーの跡地から移転したタイムズスクエア醸造所やチャンプススポーツの店舗もあった。[ 95 ] 2004年には建物内の貨物用エレベーターが墜落し、1人が死亡した。[ 96 ]

タイムズスクエア5の土台の丸い角

ボストン・プロパティーズは、2006年初頭にタイムズスクエア5番地をイスティスマー・ワールドに売却しようとした。[ 97 ] [ 98 ]しかし、イスティスマーは税務上の懸念、特にEYが売却の監査人となることから、建物の購入を断った。[ 99 ] 2006年10月に建物を再び売りに出した後、[ 100 ]ボストン・プロパティーズは翌月AVRリアルティに12億8千万ドルの現金で売却した。[ 101 ] [ 102 ] [ 103 ]これは1平方フィートあたり約1,125ドル（ 1平方メートルあたり12,110ドル）に相当します。[ 104 ]この売却は当時の記録的な額で、2000年代半ばに不動産投資信託がミッドタウンの不動産を購入する傾向の一環であった。 [ 105 ]その年、NBCユニバーサルは、建物内のチャンプススポーツ店の上に、合計3,500平方フィート（330平方メートル）のスクリーンと2つの看板を設置しました。 [ 106 ]化粧品店のセフォラは、 2009年7月に建物の土台に店舗をオープンしました。[ 31 ]

2010年代と2020年代初頭

AVRは、売却の可能性に先立ち、2011年にビルのマーケティングを行うためCBREグループを雇った。 [ 107 ] [ 108 ]デビッド・ワーナー率いるグループは、2014年に5タイムズスクエアを15億ドルで購入したが、これは4年間でニューヨーク市で最大のオフィス取引となった。[ 109 ] [ 110 ]ワーナーのグループは、RXR Realtyから1億5000万ドルのメザニンローンを取得した。2016年初頭、RXRは8億ドルで50％の株式を購入した。[ 111 ]当時、ワーナーのビル購入の資金として使われた10億ドルのローンは、2017年3月に返済期限が来ると予想されていた。[ 112 ] EYも、5タイムズスクエアの最大17万平方フィート（16,000平方メートル）を明け渡すことを検討していたが、リースはあと5年残っていた。[ 113 ]当初の融資の満了時に、RXRとワーナーはモルガン・スタンレーと14億ドルの借り換えを確保した。これには、既存の7億8,200万ドルの融資の再編と、6億1,800万ドルの新規メザニンローンが含まれていた。 [ 114 ] [ 115 ] EYは2017年末、タイムズスクエア5番地のリース満了に伴い、マンハッタン・ウェスト1番地に移転することを示唆した。[ 116 ] [ 117 ]チャンプス・スポーツも2018年に移転した。[ 118 ]セフォラも同様に移転を計画していた。[ 119 ]

2020年8月にニューヨーク市でCOVID-19パンデミックが発生した際、SL Green Realtyは資金を調達するために物件を担保にした1億2,600万ドルのメザニンローンを売却すると表明した。RXRとWernerは自社の株式2億ドルを投じて建物を改修した。[ 120 ] RXRはEYのリースが2022年に満了する直前に5,000万ドルを費やして内装を改修した。[ 121 ]工事にはロビーの改修、外部の看板の取り換え、地下鉄入口へのエレベーターの増設、[ 122 ]およびバー、ジム、レストランを備えたアメニティエリアの追加が含まれた。[ 123 ] 2022年1月、Roku, Inc.は建物最上階8階の24万平方フィート（22,000平方メートル）と、7番街の垂直看板を管理する権利をリースした。[ 124 ] [ 125 ]その後まもなく、RXRは15億ドルで建物の借り換えを試みました。[ 126 ] 2022年9月、RXRはモルガン・スタンレーやアポロ・グローバル・マネジメントなど複数の企業から13億ドルの融資を受け、建物の借り換えを行いました。[ 127 ] [ 128 ] SLグリーンも改修工事のパートナーとなり、メザニンローンをエクイティローンに変更しました。[ 122 ]当時、建物の占有スペースはわずか31%でした。[ 122 ] [ 129 ] 2023年までに、ミニソは建物内に雑貨店をオープンしました。[ 130 ]

住宅転換

RXRとワーナーは、2024年半ばにタイムズスクエア5番地を住宅ビルに改装することを検討し始めました。その時点で、開発者はもはや商業テナントにビルのスペースを貸し出していなかった。[ 129 ] [ 131 ]ビルの稼働率は、アポロがビルの所有権を取得した同年10月までに20％に低下していました。[ 132 ] 2024年12月、アポロ、RXR、SLグリーンは、9,500万ドルの費用で空きスペースを942戸のアパートに改装する計画を提出しました。[ 133 ] [ 134 ]ゲンスラーは改装の設計に雇われ、[ 133 ]所有者は、プロジェクトが完了したらビルを592セブンスアベニューとしてリブランドすると発表した。[ 134 ]計画されているアパートの数は2025年初頭までに1,250戸に増加され、[ 135 ] [ 136 ]そのうち200戸はシングルベッドルームのアパート、1,050戸はスタジオアパートとなる。[ 137 ]ユニットの4分の1は市場価格を下回る賃料で賃貸される。[ 138 ] [ 139 ] RXRはこれらを若い居住者に賃貸することを計画している。[ 138 ]約37,000平方フィート（3,400平方メートル）は引き続き店舗として賃貸される。[ 137 ]

アパートを建設する前に、所有者は、アパートの開発を妨げていたゾーニング制限に取って代わる、その土地の一般的な不動産計画を改訂する必要がありました。 [ 135 ] 2025年5月、エンパイアステート開発公社は、タイムズスクエア5番地を1,250戸のアパートに改築する計画を承認しました。[ 139 ] [ 140 ] 2026年1月初旬までに、タイムズスクエア5番地の改築が開始され、第1フェーズの完了は2027年の予定です。[ 141 ]

参考文献

注記

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出典

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