内国歳入法第1031条

セクション1031交換（同種資産交換とも呼ばれる）は、内国歳入法第26編 第1031条^{[ 1 ]}に基づく取引であり、投資用または事業用不動産の所有者が不動産を売却し、その収益を他の適格不動産に再投資する際に、特定の税金を繰り延べることができます。この取引は、不動産投資家や課税基準額の低い不動産所有者に最もよく利用されており、通常であれば売却するとキャピタルゲイン税と減価償却費の還付が発生します。売却ではなく交換することで、納税者は不動産への投資の継続性を維持しながら、これらの税金の認識を繰り延べることができます。

セクション1031に基づく交換は、長期的な不動産投資や相続対策の一環として頻繁に利用されています。この交換は、納税者の​​調整後評価額を繰り越すことで納税義務を免除するのではなく繰り延べるため、投資家は長期にわたって不動産の交換を継続することができます。不動産が死亡まで保有されている場合、米国税法に基づく評価額のステップアップにより、繰り延べられた利益が相殺される可能性があります。このため、セクション1031に基づく交換は、世代を超えて納税を繰り延べたいと考えている長期不動産所有者の間で特に広く利用されています。

2018年以前は、第1031条は特定の動産の交換にも適用されていましたが、2017年の減税・雇用法により、非承認措置は不動産の交換に限定されました。^{[ 2 ]}

まとめ

セクション1031の規定の対象となるためには、放棄された不動産と代替不動産の両方が、主に売却目的で保有されておらず、事業または投資における生産的な使用のために保有されている不動産でなければならない。^{[ 3 ] [ 4 ]}不動産は、等級や品質が異なっていても、性質や特徴が同じであれば同種の不動産とみなされる。一般的に、米国における不動産のほとんどの権利は、互いに同種のものとして扱われる。^{[ 4 ]}

不動産は、一般的に、改良されているか未改良かに関わらず、同種不動産とみなされます。^{[ 5 ]}しかし、米国内の不動産と米国外の不動産は同種不動産とはみなされません。一般的に、不動産における「同種」とは、米国50州、ワシントンD.C.、そして場合によっては米領バージン諸島のいずれかで不動産として分類される不動産を指します。

不動産を在庫として保有している納税者、または転売目的で不動産を購入している納税者は「ディーラー」とみなされます。これらの不動産は、セクション1031の適用対象外です。ただし、納税者がディーラーであり投資家でもある場合は、同様の要件を満たす不動産に対してセクション1031を適用できます。個人使用目的の不動産はセクション1031の適用対象外です。

納税者は、不動産で使用されていた設備などの資産が一括売却に含まれるのか、また関連する譲渡益の認識を繰り延べることができるのか疑問に思うかもしれません。財務省規則§1.1031(k)-1(c)(5)(i)によれば、より大きな資産の公正市場価格の15%を超えない価値のより大きな資産と一緒に譲渡される資産は、45日間の特定期間内に特定する必要はありませんが、譲渡益の認識を繰り延べるためには、同種の資産と交換する必要があります。

取引を均衡させるための現金は、同種の現金ではないため、内国歳入法第1031条に基づき繰り延べることはできません。この現金は「ブート」と呼ばれ、この現金の受領額の範囲内で、通常の所得税率で課税されます。

買主が引き受けた債務が売主（納税者）の債務を上回る場合、売主の実現利益が計上されます。ただし、売主が買主よりも大きな債務を引き受けた場合、実現損失は、現金やブートとみなされるその他の動産などのブートの受領によって実現し、認識された利益を相殺することはできません。

当初、1031 ケースでは所有権の同時移転が必要でした。しかし、 Starker v. United Statesの判決の後、^{[ 6 ]}将来の不動産交換契約は事実上同時移転と同じになりました。この事件はStarker交換の概念を生み出しました。1979 年に判決が下されたこの事件に基づいて、遅延 1031 の選択規則が生まれました。1031 承認を選択するには、納税者は取引の完了前に交換する不動産を特定し、取引完了後 45 日以内に交換不動産を特定し、取引完了後 180 日以内に交換不動産を取得する必要があります。また、売却によるすべての利益を保有し、取引完了時にその金銭を支払うか、または場合によっては新しい不動産の取得に関連する手数料として支払うことにより、取引を円滑に進めるために適格仲介人を使用する必要があります。

第1031条の同種交換

内国歳入法（26 USC  § 1031 ）第1031条(a)は、事業もしくは事業における生産的使用または投資のために保有されている同種資産の交換の結果として生じる実現利益（または損失）の認識規則を規定しています。この規則では、交換時点では実現利益または損失は認識されないと規定されています。

また、交換される財産は45日以内に特定され、180日以内に受け取られなければならないと規定されている。^{[ 7 ]}

1031(b)は、同種資産とブーツの取得が可能な場合を規定しています。取得益は、取得したブーツの範囲内で認識されます。

1031(c)は、1031(b)と同様のケースを対象としていますが、取引によって損失が発生した場合は対象外となります。損失は取引時点では認識されませんが、受け取った資産のより高い評価額として繰り越す必要があります。

1031(d)は、同種資産交換により取得した資産の基礎計算方法を定めています。同法では、新たな資産の基礎は、譲渡した資産の基礎から納税者が受け取った金銭を差し引き、取引で認識された利益（または損失）を加算した金額とします。取引が1031(b)または(c)に該当する場合、基礎は受け取った資産（金銭を除く）に配分され、配分の目的上、当該他の資産には、交換日における公正市場価値に相当する金額が割り当てられます。

1031(e)では、性別の異なる家畜は同種交換の対象にならないと規定されています。

1031(h)(1)は、米国外の不動産と米国内にある不動産は同種のものではないと規定しています。

譲渡物件の売却と代替物件の取得は、必ずしも同時である必要はありません。同時ではない交換は、内国歳入庁（IRS）との訴訟で勝訴した投資家にちなんで、スターカー税繰り延べ交換と呼ばれることもあります。^{[ 6 ]}

非同時交換の場合、納税者は適格仲介業者を利用し、IRS（内国歳入庁）のガイドラインに従い、売却代金を用いて適格な同種投資用または事業用不動産を購入する必要があります。交換用不動産は、旧不動産の売却後45日以内に「特定」され、交換用不動産の取得は旧不動産の売却後180日以内に完了する必要があります。

2018年現在、セクション1031は不動産の売却に関連してのみ適用されます。2018年の税法改正以前は、動産の交換はセクション1031の適用対象となっていました。異なる会社の株式の交換は適用対象外でした。また、異なるパートナーシップにおけるパートナーシップ持分の交換や、性別の異なる家畜の交換も適用対象外でした。しかし、2002年のIRS（内国歳入庁）の裁定（テナント・イン・コモン1031交換を参照）以降、テナント・イン・コモン（TIC）交換は認められています。セクション1031に基づく不動産交換では、物件が所在する州の法律で「不動産」とみなされる物件は、所有者が旧物件と新物件の両方を投資目的、事業活動における積極的な使用目的、または収益の創出目的で保有している限り、「同種物件」とみなされます。

完全な利益を得るには、代替資産の価値が同等以上で、譲渡資産の売却益の全額を代替資産の取得に充当する必要があります。納税者は旧資産の売却益を受け取ることはできません。仮に受け取ると、納税者が受け取った売却益の一部について交換が認められなくなります。このため、交換（特に非同時交換）は通常、譲渡資産に対する納税者の持分が売却完了前に適格仲介業者に譲渡されるように構成されます。こうすることで、旧資産の売却完了時に納税者は資金にアクセスしたり、資金を管理したりすることができなくなります。

譲渡物件の売却が完了すると、売却代金はクロージング・エージェント（通常はタイトル会社、エスクロー会社、またはクロージング弁護士）から適格仲介業者に送金されます。適格仲介業者は、代替物件の取得取引が完了するまで資金を保管します。その後、譲渡物件の売却代金は適格仲介業者によって代替物件の購入資金として預けられます。代替物件の取得が完了すると、適格仲介業者は納税者に物件を引き渡します。納税者が資金を実質的に受領することはありません。

1031交換の一般的な考え方は、納税者が単に1つの不動産を「同種」の別の不動産（または複数の不動産）と交換するだけなので、納税者に税金の支払いに充てられるものは何もないというものです。さらに、納税者は古い不動産を交換することで投資の継続性を確保できます。交換後の不動産にはすべての利益が固定されているため、所得税の計算上、利益または損失は認識または申告されません。

ブート

「ブーツ」という用語は内国歳入法典には記載されていないものの、納税者が交換により受け取った金銭およびその他の非同種資産の公正市場価値を指す際に一般的に使用されています。納税者がブーツを受け取った場合、受け取ったブーツの額を上限として利益が計上されます。^{[ 8 ] [ 4 ]}

納税者が意図せずとも、ブート（課税逃れ）を受ける可能性は数多くあります。ブートの最も一般的な原因としては、以下のようなものが挙げられます。

• 交換により差し引かれる現金。これは通常、「純現金受取額」、つまり譲渡資産の売却により受け取った現金と交換資産（複数可）の取得に支払った現金との差額で計上されます。純現金受取額は、納税者が交換において「ダウントレード」を行う場合、つまり交換資産の売却価格が譲渡資産の価格よりも低い場合に発生することがあります。
• 債務削減ブートは、納税者が代替不動産に負っている債務が、譲渡不動産に負っていた債務よりも少ない場合に発生します。キャッシュブートと同様に、債務削減ブートは、納税者が交換において資産価値を下げた場合に発生する可能性があります。債務削減額は、代替不動産の購入に充てられた現金と相殺することができます。
• 売却代金が、決算費用に該当しないサービス費用など、非適格費用の支払いに使用されている場合。売却代金が決算時の非取引費用の支払いに使用されている場合、納税者が取引所から現金を受け取り、その現金を用いてこれらの費用を支払った場合と同じ結果となります。
• 代替物件の取得のための超過借入。代替物件の決済に必要な金額を超えて借入を行った場合、納税者は決済時に非課税の資金を受け取ることはできません。借入資金は、まず購入資金として充当されます。交換資金の追加により決済時に余剰金が生じた場合、未使用の交換資金はすべて適格仲介業者に返還され、代替物件の取得に使用されるものと推定されます。
• 同種資産（不動産）に加えて、交換により受け取る非同種資産。

セクション1031とセカンドレジデンス

セクション1031とセカンドハウスの適用については、これまでも多くの混乱が見られてきました。多くの納税者はセカンドハウスを資産価値の増加を期待して購入しますが、税務署は個人使用目的で購入された物件は投資物件ではないと判断し、セクション1031の適用対象外としています。

2008年までは、投資目的保有資産の定義に関するガイドラインがほとんど、あるいは全くなかったため、多くの人がセカンド物件の売買を行っていました。最終的に、IRSは歳入手続2008-16において、投資対象資産を明確に定義しました。この歳入手続は、以下のシンプルなルールに従う不動産についてセクション1031を適用したい納税者にとってのセーフハーバーとなります。

交換前および交換後の最低2年間：

• 物件は親族以外の人に最低 2 週間貸し出されなければなりません。
• 親戚が主な住居としている場合は、適正な市場家賃で貸し出すことができます。
• 物件は 2 週間またはレンタル期間の 10% のみ個人的に使用する必要があります。
• 不動産は無期限に維持できますが、これらの活動に関する文書を保管する必要があります。
• この資産は、納税申告書の Schedule E に記載し、収益資産として報告する必要があります。

休暇用不動産

住居ユニット（別荘など）については、IRSはRev. Proc. 2008-16でセーフハーバーを設けており、特定の賃貸条件と限定的な個人使用条件が交換の周辺で満たされている場合、IRSは投資意図に異議を唱えません。^{[ 9 ]}

時間制限

§1031 交換は、以下のうち 最も早い日付から開始されます。

1. 証書に記録された日付、または
2. 所有権が買主に移転された日

次のいずれか早い方に終了します。

1. 開始後180日後、または
2. 譲渡財産が譲渡される課税年度に係る交換者の納税申告書の提出期限（延長を含む）。

確認期間は交換期間の最初の45日間です。交換期間は最長180日間です。交換者が複数の譲渡物件を保有している場合、期限は最初の物件の譲渡日から開始されます。これらの期限は、大統領が災害を宣言した場合を除き、いかなる理由においても延長することはできません。

期限が週末または祝日に当たる場合は、延長は認められません。例えば、確定申告の期限が4月15日で、その日が土曜日に当たる場合、確定申告の期限は4月15日直後の最初の営業日、つまり4月17日（月曜日）に繰り上げられます。ただし、期限が日曜日に当たる場合は、期限日の直前の営業日、つまりその前の金曜日までに交換の要件を満たす必要があります。

45日間の特定期間の経過後に、火災、洪水、ハリケーンなどにより特定された代替物件が破壊された場合、交換者は新たな物件を特定する権利を有しません。ただし、当該物件が(a)書面（売買契約における偶発事象など）で規定されており、(b)交換者または交換当事者の管理外にあり、かつ(c)交換者が交換規則に基づき購入できる唯一または最後の物件である場合に限り、この事由により交換は終了することがあります。

コンドミニアムBを誤ってコンドミニアムAと特定した場合、45日間の識別期間終了後は識別情報の変更は認められません。これらの期限を遵守しない場合、交換が失敗する可能性があります。

IRS の規則により、交換物件を売却するか、または新たな課税繰り延べ交換を行うために使用するまでの保有期間が定められています。市場価格が急騰している場合には、個人住宅を売却し (独身者の場合は 25 万ドル以下、夫婦の場合は 50 万ドル以下のキャピタル ゲインは発生しません。1997年納税者救済法を参照)、一定期間以前の賃貸物件に入居して新しい個人住宅にするという選択肢もあります。しかし、最近の法律により、このような取引によるキャピタル ゲイン税は完全には回避できなくなりました。納税者は、最終的に物件を処分した時点で、賃貸物件から個人住宅への転換にかかるキャピタル ゲイン税を減額して支払うことになります。

この交換の資格を得るには、特定のルールに従う必要があります。

1. 譲渡する不動産と代替不動産は、いずれも投資目的、または事業もしくは商業における生産的な使用のために保有されなければなりません。個人住宅は交換できません。
2. 資産は同種でなければなりません。不動産は不動産同士で交換する必要がありますが、不動産の定義は広義であり、土地、商業用不動産、居住用不動産が含まれます。動産は動産同士で交換する必要があります。（これには複雑な規則があり、例えば、異性の家畜は1031交換の目的において同種資産とはみなされません。また、米国外の資産は米国内の資産と「同種」とはみなされません。）
3. 売却代金は、売却後180日以内に同種資産に再投資する必要があります。代替物件として指定できる物件の数には制限があります。以下のいずれかの条件を満たす限り、複数の代替物件を指定することができます。
   • 3物件ルール- 市場価格に関わらず、最大3物件まで。交換条件を満たすために、特定されたすべての物件を購入する必要はなく、価値要件を満たすために必要な金額のみ購入すれば十分です。
   • 200%ルール- 交換対象となるすべての不動産の公正市場価値の合計が、譲渡対象となるすべての不動産の当初譲渡日時点の公正市場価値（FMV）の合計の200%を超えない限り、不動産の数は問いません。交換条件を満たすために、すべての不動産を購入する必要はなく、価値要件を満たすために必要な金額のみ購入すれば十分です。
   • 95%ルール- 交換期間終了までに実際に取得した物件の公正市場価格が、特定されたすべての代替物件の公正市場価格の合計の95%以上であれば、交換物件の数は問いません。つまり、特定された物件の95%（またはすべて）を購入しなければ、交換全体が無効となります。95%ルールの例外として、45日以内に物件の売買契約を締結した場合は、交換の対象となります。

制限を満たすことの難しさ

1031交換において最も難しいのは、多くの場合、譲渡物件の売却後45日以内に代替物件を特定することです。IRS（内国歳入庁）は期限の延長を厳しく認めていません。

専門家によると、45日間の特定期間と180日間の完了期間内に適切な代替物件を見つけて確保することは、特に厳しい市場や複雑な取引においてはよくあるハードルです。^{[ 10 ]}規制により、特定は45日以内に書面で行われなければならず、交換は180日または譲渡年度の申告期限（延長あり）のいずれか早い日までに完了しなければなりません。^{[ 11 ] [ 12 ]}

1031交換は、従来のIRAや401(k)退職金制度に似ています。課税繰り延べ制度の対象となる退職金制度で資産を売却すると、本来であれば課税対象となるキャピタルゲインは、保有者が退職金制度から現金を引き出すまで繰り延べられます。同じ原則は、課税繰り延べ制度の交換や不動産投資にも当てはまります。資金が他の不動産に再投資され続ける限り、キャピタルゲイン税は繰り延べられます。前述の退職金口座とは異なり、不動産投資の賃貸収入は、純利益が実現されるにつれて引き続き課税されます。

不動産を保有するデラウェア州法定信託（DST）の特定の権益は、IRSガイダンスに記載されている条件に従い、セクション1031の目的上、同種不動産として適格となる場合がある。^{[ 13 ]}多くの認定投資家は、1031交換を完了するためにデラウェア州法定信託を検討するだろう。キャピタルゲイン税を延期したいが不動産を保有し続けたくない人にとって、1031交換の代替手段はストラクチャードセールである。この方法は買い手と売り手の両方に多くの利点をもたらし、不動産市場またはビジネス市場から引退または撤退しようとしている人にとって優れた可能性と見なされている。ただし、キャピタルゲイン税は、交換する個人のキャピタルゲイン税を無期限に延期できる1031交換とは異なり、売り手が支払いを受け取った時点でキャピタルゲイン税が評価される。

リバース1031交換

ほとんどの場合、1031交換は上記のように進められ、まず放棄物件が売却され、次に代替物件が購入されます。IRS（内国歳入庁）は、一定の要件を満たす場合、逆の順序でもキャピタルゲイン税を回避できると判断しています。これは「リバース1031」または「リバース・スターカー」と呼ばれます。リバース・ライクカインド交換では、納税者は放棄物件を譲渡する前に代替物件を取得します。IRSは、特定の「パーキング」契約についてセーフハーバーを設けており、この契約では、交換宿泊施設の権利保有者が放棄物件または代替物件のいずれかを保有し、納税者が適用される期限内に交換を完了します。^{[ 14 ]}納税者は、代替物件の権利を取得してから45日以内に、売却する放棄物件を特定する必要があります。放棄物件の売却は、代替物件の購入から180日以内に完了する必要があります。

リバース1031交換手続き中、納税者は両方の不動産の直接の所有権を保有することはできません。譲渡不動産または代替不動産のいずれかの所有権は、交換手続き全体を通じて適格仲介業者に保有されている必要があります。

最初の選択肢は、納税者が手続き開始時に譲渡する不動産の所有権を適格仲介業者に移転することです。仲介業者は、代替不動産が売却されるまで、手続き全体を通して代替不動産の所有権を保有します。納税者は、代替不動産を購入後、直ちにその所有権を取得できます。

代替物件が購入されると、適格仲介業者が直ちに所有権を取得し、購入手続き全体を通して所有権を保持します。納税者が譲渡物件を売却した後、仲介業者は代替物件の所有権を納税者に移転します。

1031交換の仮説的な例

ある投資家が商業用不動産を20万ドル（取得原価）で購入しました。6年後、その不動産を25万ドルで売却できるとします。この場合、5万ドルの売却益が発生しますが、投資家は通常、この売却益に対して3種類の税金を支払う必要があります。連邦キャピタルゲイン税、州キャピタルゲイン税、そして購入以来の減価償却費に基づく減価償却費再課税です。投資家が25万ドルの売却益を別の不動産（または複数の不動産）に投資する場合（売却益に手を付けず、適格仲介業者を利用する場合）、その時点では売却益に対する税金を支払う必要はありません。

^{3エーカー（12,000平方メートル}）の土地に建つ一戸建て住宅の所有者が、雇用主の都合で別の州に転勤することになりました。彼は、もはや自宅ではなくなってしまう家を売却するのではなく、一定期間賃貸に出しました。10年後、彼は家を売却することに決めましたが、同時に、別の州の大学に進学する成人した息子がいました。彼は、息子と他の学生が借りられるように、大学町にアパートを購入したいと考えました。彼の家の価格は20万ドルから30万ドル上昇しました。そこで、彼はセクション1031に基づく交換手続きを行い、新しい物件を購入することで、その時点でのキャピタルゲイン税を回避しました。

この例では、投資家は、息子や他の学生に対する独立企業間リース契約を示すことで、IRSに対して投資意図を証明する必要があります。投資家は、所得と関連する減価償却費を申告する必要があります。

不動産の売却に加えて、地役権などの不動産権益の売却も 1031 交換の対象となる場合があります。

参照

• 不動産譲渡税
• 共同借家人1031交換

参考文献

1. 「米国法典26条1031項 – 生産的使用または投資のために保有される不動産の交換」法律情報研究所。 2025年12月8日閲覧。
2. 「フォーム8824（2025）の記入手順」（PDF）内国歳入庁（IRS）2025年12月2日。 2025年12月8日閲覧。
3. 「同種資産交換 - 不動産税に関するヒント」内国歳入庁、2025年5月1日。 2025年12月8日閲覧。
4. 「フォーム8824（2025）の記入手順」（PDF）内国歳入庁。2025年12月2日。 2025年12月8日閲覧。
5. 例えば、 Alderson v. Commissioner、 317 F.2d 790（9th Cir. 1963）を参照
6. スターカー対アメリカ合衆国、602 F.2d 1341（第9巡回区控訴裁判所、1979年）。
7. 26 USC  § 1031 (a)(3)。
8. 「IRC第1031条に基づく同種資産交換」（PDF）内国歳入庁、2008年2月。 2025年12月8日閲覧。
9. 「Rev. Proc. 2008-16」（PDF） .内国歳入庁. 2008年. 2025年9月2日閲覧。
10. 「1031 Exchangesを理解する」 1031 Exchange Place 2024年6月6日2025年9月2日閲覧。
11. 「26 CFR § 1.1031(k)-1 — 延期交換の取扱い」法律情報研究所2025年9月2日閲覧。
12. 「IRC第1031条（FS-2008-18）に基づく同種資産交換」（PDF）内国歳入庁2008年3月5日2025年9月2日閲覧。
13. 「Rev. Rul. 2004-86」内国歳入庁、2004年8月16日。 2025年12月8日閲覧。
14. 「歳入手続 2000-37」（PDF） . 内国歳入庁. 2000年. 2025年12月8日閲覧。