保全開発
パリスミナ
パリスミナ、メインストリート、コスタリカ

保全開発（保全設計とも呼ばれる）は、限られた持続可能な開発を許可しながら地域の自然環境の特徴を永久に保護するという原則を採用した、成長制御された土地利用開発である。これには、オープンスペースの景観と眺望の保全、野生生物の農地または自然生息地の保護、農村コミュニティの特徴の維持などが含まれる。[ 1 ]保全開発は通常、開発区画全体の最低50％をオープンスペースとして提供するプロジェクトと定義される。土地の管理と所有権は、多くの場合、民間の土地所有者、土地利用保全団体、地方自治体のパートナーシップによって形成される。これは、特に米国西部を中心に、国内の多くの地域で増加傾向にある。米国東部では、一部の州および地方自治体が水質保全を支援する技術として保全設計を推進している。[ 2 ]

この種の計画は、「住宅開発のための土地転換は生息地の喪失と断片化の主な原因である」ため、より重要になっています。[ 3 ]種の生息地の喪失または断片化は、種の絶滅の危機に瀕し、早期絶滅につながります。[ 4 ]土地転換はまた、気候変動によってすでに縮小している農業生産地の減少にも寄与します。 [ 5 ]

保全開発は、すぐに開発が予定されている区画の土地と環境資源を保護すること、つまり今ここでの土地を保護することを目的とする点で、他の土地保護アプローチとは異なります。対照的に、グリーンベルトアプローチは通常、将来の開発から土地を保護し、現在開発が予定されている地域の外側の地域を対象としています。これは、地図上の線（通常は高速道路）が現在提供しているものを超えて、都市部と広々とした田園地帯の間に勾配を提供することを目指しています。このアプローチは、道路の片側には経済的な都市化があり、反対側にはその経済に組み込まれていない完全に保護された森林と農地があるという二分法を回避しようとします。人類は壁で囲まれている方が幸せであるという理論的な幻想に対処する保全開発は、私たちがどのように暮らすかを設計することが、私たちが与える信用よりもはるかに重要であることを認識しています。つまり、問題を壁で囲むのではなく、その問題に正面から取り組み、私たちが住んでいる場所への影響を大幅に削減し、コミュニティのパフォーマンスを、そのような壁がもはや応急処置の要件と見なされないレベルまで高める必要があることを認識しています。

歴史

保全開発は、1980年代初頭にイギリスで学んだ都市計画家ランドール・アーレントによって提唱されました。彼は1960年代の様々な概念を統合し、クラスターとオープンスペースの設計という概念と、イアン・マクハーグの「自然と共にあるデザイン」という哲学を融合させました。[ 6 ]

保全開発

保全開発は、生物多様性、生産性の高い農地、生態系サービス、景観、歴史的・文化的資源など、様々な生態学的資源とサービスの保護を目指します。 [ 5 ]これは、生態学的に敏感で価値のある地域を特定することによって実現されます。保護された土地には、開発を禁止するための地役権が付与される場合があります。住宅は保護地域の周囲に建設されます。住宅密度、区画の面積、住宅の種類、保護地域の面積は、保全開発の種類によって異なります。

保全開発は広く普及している開発形態ではありませんが、米国の不動産開発総額の2.5%～10%を占めると推定されています。[ 5 ]保全開発は通常、農村部、郊外、または郊外の住宅地に適用されますが、都市部にもいくつか適用されています（Doyle 4）。

保全開発にはいくつかの種類がありますが、それらすべてに共通する特徴がいくつかあります。[ 5 ]すべての開発には、保全組織によって保持されているか、保全地役権によって保護されている保全地が確保されています。これらの開発では、保護された区画部分を継続的に管理する必要があります。[ 3 ]第二に、開発は保護区域に資金を提供します。第三に、各開発は、土地の生態学的特徴と資源を調査することから始まります。その後、どこに建物を建設し、どの地域を保護する必要があるかを決定します。最後に、これらの開発では、開発に固有の悪影響の一部を軽減するために、さまざまな設計上の特徴も使用されます。例として、影響の少ない雨水管理システムや景観設計などがあります。

種類

マイルダーは、アメリカ合衆国における4つの主要な保全開発手法を挙げている。[ 5 ]最初の2つは、「開発と保全」の理念を持つものとしてまとめられている。保全が主な目標であり、開発はそのための手段である。最後の2つは「保全と開発」の精神に該当する。これら2つのタイプのプロジェクトは、最終的には利益を上げることを目標としながらも、「保全に配慮した」方法で行われる民間開発業者によって実施される。[ 5 ]表1は、様々な保全開発手法をわかりやすくまとめている。

保全バイヤープロジェクト

この状況では、土地信託が土地を購入し、生態学的に重要な地域に保全地役権を設定します。その後、地役権を含む土地は保全目的の購入者に転売されます。購入者は地役権の範囲内で建築することはできませんが、残りの保護されていない部分には建築できます。この手法により、通常、その土地には数軒の家が建てられ、低密度の開発となります。[ 5 ] Milder & Clarkによる調査によると、全土地の98.4%が保護を受けており、これは4つの保全開発タイプの中で最も高い割合です。[ 7 ]

保全と限定的な開発プロジェクト

保全限定開発プロジェクト（CLDP）は、土地信託によって行われることが多い開発形態ですが、保全志向の開発業者や土地所有者によって行われる場合もあります。不動産は公開市場で販売するために開発され、その利益は近隣の土地の保全に充てられます。ミルダー＆クラークの調査によると、このタイプの開発によって、土地面積全体の93.5%が保護されています。[ 7 ]絶滅の危機に瀕した資源の保護、回復、管理におけるCLDPの有効性に関する最近の研究では、保全区画割りや従来の開発と比較して、CLDPの方がはるかに効果的であることが明らかになっています。

保全区画

保全区画とは、「敷地の大部分を保全地として確保」し、残りの部分に住宅を集中的に建設する開発形態である[ 5 ] 。住宅は通常よりも狭い区画に建設されるため、開発密度はゾーニングで許可された最大密度に近づく。保全区画や限定開発プロジェクトとは異なり、保全地は住宅所有者組合によって管理される。これらの組合は土地管理に関する知識が不足していたり​​、目標が異なっていたりする可能性があり、その結果、保全管理が理想的とは言えない状況に陥る可能性がある。このことやその他の要因の結果として、ある調査によると、開発から保護されている土地面積は平均でわずか57.1%に過ぎないことが明らかになった[ 7 ] 。

保全志向の計画開発プロジェクト

保全志向型計画開発プロジェクトは、郊外および準都市部で見られる大規模な開発プロジェクトです。プロジェクトの規模から、広大な土地を保護することができます。通常、これらのプロジェクトは、ゾーニングされた最高密度に近い密度を持ち、住宅タイプと土地利用が混在する特徴があります。その結果、保護対象土地の割合は71.3%となります。[ 7 ]

保全コミュニティ

カリフォルニア州の自然保護コミュニティであるサンタ ルシア保護区のこの地図は、自然保護協定によって保護されている部分を示しています。

保全コミュニティ（または保全開発）は、保護地域と人間の居住地の両方から構成される、不動産と保全を組み合わせた土地開発モデルであり、主な目的は広大な土地を生態系の劣化から守ることです。[ 8 ]この土地は、森林、農地、牧場、あるいは環境への影響が大きい開発から保護する必要があるその他の土地です。このモデルは、人間社会を自然界の外に移転させるのではなく、自然の中に統合するという点で他の保護地域モデルとは対照的であり、  IUCNのカテゴリーV保護地域に該当します。  

 このモデルは人間と自然の不可欠なバランスを表しており、地域の継続的な保護や生態系の回復を保証する条件下で、住宅コミュニティ、プライベートクラブ、小規模産業活動などの営利活動を維持することが できます。 [ 9 ]

保全コミュニティは、持続可能な地域開発のモデルであり、従来の開発形態に代わる選択肢を提供します。[ 10 ]様々な地域のニーズに適応でき、小規模な住宅開発を通じて保全活動の資金を調達することで、民間の寄付者や政府からの資金にのみ依存する必要がなくなります。ただし、場合によっては、こうした投資によって追加的な補助金が支給されることもあります。この土地開発モデルは、持続可能な開発、グリーンインフラ、地域の食料安全保障、そして責任ある天然資源管理といった 目標にとって重要です。

保全コミュニティを形成するために用いられるツールには、保全協定、エコフォレストリー協定、そして土地の所有権に登録されるその他の形態の協定があります。協定は、生態系の完全性、流域の生態学的健全性（開発の進展によって損なわれる）を保護するために用いられる法的契約であり、[ 11 ]天然資源への長期的なアクセスとそれに伴う付加価値機会を維持し、在来の動植物種を保護し、気候変動の影響を緩和するために用いられます。

グリーンウォッシングを回避し、説明責任と透明性を高めるため、一部の自然保護団体は、連邦政府に登録された慈善団体または501(c)(3)に基づく非営利の土地信託を設立しています。これらの団体は土地を所有権で所有し、開発業者や個人住宅所有者に保全地役権を付与します。このインセンティブ構造により、不動産開発業者は自然保護の使命に忠実であり続けることが保証され、土地信託には違反の調査、報告、罰則の権限が与えられます。

保全コミュニティは、エコロジカル・フットプリントを最小限に抑えるだけでなく、既存の生態系のパフォーマンスを向上させることを目的として開発されます。居住コミュニティの計画段階では、土地の生態学的完全性の維持と向上に重点が置かれます。そのため、コミュニティは生態学的観点から最も影響を受けにくい地域に位置し、土木工学における自然ベースのソリューションやLEED認定住宅など、環境への影響が少ないインフラを用いて建設されることが多いです。より広範な環境への影響をさらに軽減するために、多くの保全コミュニティ（全体または一部）では、自家発電、自家用水汲み上げ、敷地内での食料栽培を行っています。

経済

住宅用途に加えて、保全コミュニティは、持続可能な資源採掘、付加価値製造業、有機園芸、住居兼事業、エコツーリズム、レクリエーションや環境教育の機会など、環境に配慮した用途への活用を通じて資金を補うことができます。これらの追加的措置を通じて、抑制された環境に配慮した事業によって創出される経済的価値によって、土地の長期的な保護が維持されます。

さらに、保全コミュニティは、地域社会だけでなく周辺地域に住む人々にとって持続可能な雇用機会を創出することができます。エコツーリズムは、教育やレクリエーションの目的で訪問者を保全コミュニティに呼び込むことで、環境保護を促進し、地域住民の福祉を支援します。[ 12 ]

コミュニティ

人間の居住地への斬新かつ意図的なアプローチとして、保全コミュニティは、コミュニティメンバー間の相互関係だけでなく、より広範な地域社会との相互関係を強化するように設計することができます。エルキントン・フォレスト（最近マラハット・フォレスト・エステーツに改名）の創設者であるダグ・マカロフは、「持続可能で関係性のあるコミュニティを構築することで、私たちの生活はより豊かになります」と述べています。[ 13 ]

例

コミュニティ名 位置 アクティブ？
ディアパスファーム[ 14 ]イリノイ州、米国 はい
エルキントン・フォレスト[ 15 ]ブリティッシュコロンビア州、カナダ はい
インディペンデンス・デンバー[ 16 ]コロラド州、米国 はい
パルメットブラフ[ 17 ]サウスカロライナ州、米国 はい
ペンダーグラスト農場コミュニティ[ 18 ]ジョージア州、米国 はい
プレーリークロッシング[ 19 ]イリノイ州、米国 はい
サンタ・ルシア保護区[ 20 ]カリフォルニア州、米国 はい
セレンベ[ 21 ]ジョージア州、米国 はい
ザ・ボルダーズ[ 22 ]ノースカロライナ州、米国 はい
トライオンファーム[ 23 ]インディアナ州、米国 はい
ヤングランチ[ 24 ]カリフォルニア州、米国 提案

利点

保全開発の最大の利点は、種と生態系を保護し、生息地のさらなる分断と喪失を防ぐことができることです。土地を調査し、生態系が最も危険にさらされている主要な保全地域を特定することで、環境に大きな混乱を与えることなく、コミュニティが形成されます。[ 3 ] [ 6 ]保全開発は、動物が狩猟、交尾、移動するための回廊を提供する二次的な保全地域も提供します。[ 1 ]

しかし、いかなる開発も土地に何らかの影響を与えます。しかし、その影響を調査することで、影響を軽減する方法があります。開発業者は在来植物を植えることができます。野生生物に優しい在来種を導入し、[ 5 ]外来種は監視・管理することができます。[ 3 ]雨水管理システムは、「自然な流れと浸透を促進する」ためにも活用されており、これは開発の影響を最小限に抑える上で非常に重要な要素と考えられています。[ 5 ]

経済的な観点からも、いくつかのメリットがあります。保全開発は、開発業者が競争の激しい住宅市場において差別化を図ることを可能にします。[ 3 ]開発業者は、環境に配慮したマーケティング戦略を用いて、園芸に興味のある潜在的な購入者に開発のメリットを強調することができます。[ 1 ]保全開発の最後のメリットは、これらの開発地の住宅は、従来の住宅よりも早く価値が上がる傾向があることです。[ 1 ] [ 6 ]

PejcharらとArendtは、保全開発によって自治体にもたらされる多くの経済的利益を挙げている。それらには、維持管理やインフラにかかる公共費用の削減、税収の減少なしにオープンスペースを保護すること、景観の安定化、洪水対策、浄水といった生態系サービスの喪失を回避することなどが含まれる。 [ 3 ] [ 1 ]また、開発によって公共緑地が無償提供されるため、自治体は公共緑地の需要も減少する。[ 1 ]

最後に、保全開発には社会的・レクリエーション的な利点がいくつかあります。[ 1 ]これらの住宅に付随する区画が小さいため、住宅所有者は公共の緑地に移り住み、近隣住民と交流する可能性が高くなります。ピクニックやパーティーなどの地域イベントもより頻繁に開催されます。保護された緑地は、ハイキング、ジョギング、あるいは単に自然を観察するなど、素晴らしいレクリエーション活動の機会も提供します。こうした経験を通して、人々が自然と再び繋がり、土地倫理を育むことが期待されます。[ 6 ]

デメリット

保全開発にはいくつかの欠点があります。まず第一に、開発業者と住宅購入者双方がリスクを感じている点が問題となります。[ 3 ]開発業者と住宅所有者は、環境の影響を受けやすい地域を保護することで、住宅建設に適した土地が失われるリスクを認識しています。これは開発業者の意欲を削ぐほど大きなリスクとなる可能性があります。この点に政府が介入し、このような開発を行う開発業者に税制優遇措置を与えることが考えられます。

保全区画割りや保全志向の計画開発プロジェクトは、「保全効果を十分に生み出すには土地の規模が小さすぎる一方で、同時に『飛躍的』開発を促進している」として批判されてきた。[ 5 ]これにより、都市からのスプロール現象がさらに進み、農村地域の分断が進む 。

意味合い

この種の計画は、「住宅開発のための土地転換は生息地の喪失と断片化の主な原因である」ため、より重要になっています。[ 3 ]種の生息地の喪失または断片化は、種を絶滅の危機にさらし、早期絶滅につながります。[ 4 ]生物多様性がなければ、経済的および生態学的サービス、遺伝情報、レクリエーションの楽しみなど、生物多様性から得られる多くの利益を失うことになります。[ 4 ]土地転換はまた、気候変動によってすでに縮小している農業生産地の減少にも寄与します。[ 5 ]

参照

参考文献

  1. ^ a b c d e f gアーレント、ランドール・G. (1996).区画整理のための保全デザイン：オープンスペースネットワーク構築の実践ガイド. ワシントン：アイランド・プレス. ISBN 978-1-55963-489-2。
  2. ^デラウェア州天然資源・環境管理局（デラウェア州ドーバー）、およびブランディワイン保護協会（ペンシルベニア州チャッズフォード）。雨水管理のための保全設計。 2016年3月3日アーカイブ、Wayback Machine、 1997年9月。
  3. ^ a b c d e f g h Pejchar, Liba; Margaret R. Caldwell; Carl Palmer; Gretchen C. Daily (2007). 「保全開発の可能性の評価：生物物理学的、経済的、制度的視点」. Conservation Biology . 21 (1): 69– 78. Bibcode : 2007ConBi..21...69P . doi : 10.1111/j.1523-1739.2006.00572.x . PMID 17298512. S2CID 7601586 .  
  4. ^ a b cミラー・ジュニア、タイラー・G、デイブ・ハケット（201）「Living in the Environment（第2版カナダ版）」ネルソン・エデュケーション。
  5. ^ a b c d e f g h i j k l Milder, Jeffery C. (2007). 「保全開発とその生態学的影響を理解するための枠組み」 . BioScience . 57 (9): 757– 768. doi : 10.1641/b570908 .
  6. ^ a b c dドイル、ドナ・L. (2005). 「より環境に優しい開発のための計画：ランドンベイ東部の保全開発」FES優秀大学院生論文シリーズ10 ( 2): 1– 20.
  7. ^ a b c d Milder, Jeffery C.; Story Clark (2001). 「米国における保全開発の実践、範囲、および土地利用の影響」. Conservation Biology . 25 (4): 697– 707. doi : 10.1111/j.1523-1739.2011.01688.x . PMID 21658127. S2CID 5828829 .  
  8. ^ McMahon, Edward T. (2010年7月1日). 「Conservation Communities」 . UrbanLand.ULI.org . Urban Land Institute . 2022年3月7日閲覧。
  9. ^ Milder, Jeffrey (2007年10月1日). 「保全開発とその生態学的影響を理解するための枠組み」 . BioScience . 57 (9): 757– 768. doi : 10.1641/B570908 . S2CID 14417328 . 
  10. ^持続可能な開発、サイモンフレーザー大学。
  11. ^「流域保護」パデュー大学工学部。
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  13. ^「困難な時代こそイノベーションとコラボレーションを促進できる」デイビス・キム（2008年12月13日）バンクーバー・サン、ウェストコースト・ホームズ。
  14. ^ 「ディア・パス・ファームの歴史」 DeerPathFarm.comディア・パス・ファーム. 2022年3月5日閲覧。
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  16. ^ 「Independence Denver」 . IndependenceDenver.com . Independence . 2022年3月5日閲覧。
  17. ^ 「Palmetto Bluff Conservation」 PalmettoBluff.comパルメット・ブラフ2022年3月5日閲覧。
  18. ^ "Pendergrast Farm" . PendergrastFarm.com . Pendergrast Farm . 2022年3月5日閲覧。
  19. ^ "Prairie Crossing" . PCHOA.com . Prairie Crossing . 2022年3月5日閲覧。
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  24. ^ 「Young Ranch」 YoungRanchSanJose.com . Young Ranch . 2022年3月5日閲覧。

出典

  • マクマホン、エドワード（2010年）『保全コミュニティ：自然、オープンスペース、農業による価値創造』ワシントンD.C.：アーバン・ランド・インスティテュートISBN 9780874202175。
  • アンダーソン、ジェニファー（2014年夏）「保全開発を通じた土地の保護：土地信託の経験からの教訓」『Saving Land Magazine』、Land Trust Alliance 。 2022年3月7日閲覧。
  • Heid, FASLA, Jim (2014年6月). 「保全開発」(PDF) . JHeid.com/ideas . 2022年3月7日閲覧.保全開発の定義枠組みと4つのケーススタディ.

さらに読む

  • エリス、ロナルド・L・ジュニア (2006). 「ブランコ川流域における住宅地利用政策と保全開発」応用研究プロジェクト. テキサス州立大学サンマルコス校. 論文110.
  • ギルフィラン、アビゲイル (2007). 「地理情報システムを用いた土地利用政策の策定と分析」応用研究プロジェクト. テキサス州立大学サンマルコス校. 論文273.
  • サリバン、マイケル、ウォーレン、ジョン＝ポール（2002年）「保全開発：生態学と開発の融合」オンタリオ計画ジャーナル、第17巻、第6号、2002年
  • デイグル、アンドレ、サヴァール、ダニエル（2005）「保全のためのデザイン」プランカナダ、2005年冬
  • ウォーレン、ジョン・ポール（2007）「保全設計に基づく持続可能な開発：ニューブランズウィック州の土地計画における新たなアプローチ - それは機能しているのか？」ヨーク大学MES主要研究論文
  • ウォーレン、ジョン・ポール、マーサー、ケビン（2008）「水：資源の収穫」グラウンド、オンタリオ造園家協会、ランドスケープ・アーキテクチャー・クォータリー、2008年秋冬
  • ウォーレン、ジョン・ポール（2001）「ブレイク・ダック・シープ・イン・ワン・ゴー：CD開発者調査」オンタリオ州保全開発同盟、ペンシルベニア州ナチュラル・ランズ・トラスト
  • ロバート・ヤロ、ランドール・G・アーレント、ハリー・L・ドッドソン、エリザベス・A・ブラベック（1988年）「コネチカット川流域の変化への対応：保全と開発のための設計マニュアル」リンカーン土地政策研究所
  • アーレント、ランドール・G.（2015）『Rural By Design: Planning for Town and Country 2nd Edition』APA Planners Press
  • マクハーグ、イアン（1995）『自然とのデザイン』ワイリー
  • ドノヒュー、ブライアン（2001）『コモンズの再生：ニューイングランドの町のコミュニティ農場と森林』イェール大学出版局
  • ウォーレン、ジョン・ポール（2001）「保全開発に関する調査：米国土地信託13団体の回答」、ペンシルベニア州ナチュラル・ランズ・トラスト
  • ウォーレン、ジョン・ポール（2005）「カナダの都市保全開発に関するデータベース」、エバーグリーン、コモン・グラウンズ、上記すべては、jpwarren-inter at uniserve.comで著者から入手可能。
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