イタリアの不動産

イタリアの不動産
イタリアの不動産資産の総額増加16兆ユーロ（2025年）
カトリック教会とバチカンの資産を含むイタリアの不動産の総価値増加25兆ユーロ（2025年）
イタリアにおける賃貸物件および観光客向け短期賃貸物件の総額増加200億ユーロ（2025年）
コロッセオは、社会的、文化的、観光的だけでなく、芸術的、建築的、考古学的な側面を集約した不動産の価値を測る各要素の合計を超えた財産的価値を持ち、ブランドや象徴を表すという独自性を体現しています。
サン・ピエトロ大聖堂は、歴史的、文化的、芸術的、建築的、 そして何よりも宗教的な観点から、カトリック教会とバチカンの膨大な遺産を表しており、キリスト教徒、特にカトリック教徒の目的地となっています。
カトリック教会の遺産であるサンタ・マリア・デレ・グラツィエ教会は、北イタリアのミラノにある教会兼ドミニコ会修道院で、ユネスコ世界遺産に登録されています。修道院の食堂には、レオナルド・ダ・ヴィンチによる「最後の晩餐」の壁画が所蔵されています。
ローマのクイリナーレ宮殿は、元は教皇グレゴリウス12世によって建てられた教皇の住居であり、イタリアの不動産遺産の一部であり、イタリア共和国大統領の主要な公邸です。
ローマのマダマ宮殿はイタリアの不動産遺産の一部であり、イタリア共和国の上院、イタリア議会の上院の所在地です。

イタリアの不動産は、住宅用と商業用の2つの主要セクターに分けられます。市場は、CONFEDILIZIA（不動産所有者を代表する）やFIAIP（不動産仲介業者を代表する）など、様々な専門団体によって規制されています。

社会住宅と市場の歴史

イタリアは歴史的に社会住宅の不足という問題に直面しており、特に都市部では19世紀から第二次世界大戦後まで住宅不足と建設品質の低さが続いていました。[ 1 ] 1970年代から2016年にかけて、イタリアの不動産市場は周期的な変動を経験しました。[ 2 ] COVID-19パンデミック後、市場は2020年に下落しましたが、2021年と2022年には回復しました。[ 3 ]パンデミック後の需要は、プライベートな屋外スペースを備えたより大きな住宅へとシフトしています。[ 4 ]

文化的および経済的要因

イタリアの不動産市場は、家族による財産所有を重視する文化の影響を受けており、住宅は相続によって取得されることが多い。これは、米国や英国のようなより商業化された市場とは対照的である。[ 5 ]さらに、イタリアは、20世紀および21世紀に米国やその他の欧州諸国を襲った不動産市場の過熱によって引き起こされた深刻な金融危機を回避しており、多くの学者がイタリア市場はより安定しており、急激な価格変動の影響を受けにくいと主張している。[ 6 ]

イタリアは常に不動産、特に高級物件が豊富な国でした。[ 7 ] [ 8 ] 2024年には、イタリアの不動産資産の総額は5兆ユーロから10兆ユーロと推定されています。[ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] しかし、2025年の不動産セクターに関する最近の研究では、正確な数字は16兆ユーロであると示唆されています。[ 12 ]この数字には、イタリア独自の文化遺産と、その保護のための最近および進行中の投資全体が考慮されています。さらに、イタリアにあるがカトリック教会とバチカン市国が所有する資産を加えると、この推定値は25兆ユーロに上がります。[ 13 ]

2024年、イタリアの不動産市場では住宅販売が15.8%増と大幅に増加し、購入のための住宅ローンは5.7%増、価格は7.8%上昇しました。[ 14 ] さらに、主にドイツからの外国人、および米国と英国の居住者による購入が大幅に増加しました。合計8,100件の取引があり、50億ユーロを超える金額、平均購入額は約64万ユーロでした。[ 15 ]外国人居住者による高級物件や名門物件の購入は、居住目的だけでなく、投資 の一形態としても行われています。[ 8 ]

2024年には、イタリア人の75%以上が少なくとも1軒の住宅を所有することになります。イタリア人にとって、住宅や別荘への投資は、生涯にわたる安定と安心をもたらす良い投資と考えられています。[ 16 ]

イタリア不動産の背景

2023年、イタリアの不動産市場の総価値は約10.2兆米ドル（9兆ユーロ）でした。[ 17 ]一部のアナリストは、この市場は今後5年から10年で、外国投資、都市計画、都市インフラ整備、都市化、持続可能な開発プロジェクトによって持続的な成長を遂げると考えています。[ 17 ]

イタリアの不動産は大きく分けて商業部門と住宅部門に分けられ、そのうち住宅部門が2020年の取引の半分以上を占めています。[ 18 ]

イタリアの住宅所有率は西ヨーロッパで最も高く、72%に達しています。[ 19 ]イタリアの商業用不動産セクターは2020年に約9000億ユーロに達し、イタリア北部は商業用不動産投資の最も価値のある地域となっています。[ 18 ]

2025年4月に販売された住宅物件の平均価格は1平方メートルあたり約2,099ユーロで、過去2年間の最高値となった。[ 20 ] 2023年8月には、この2年間で最も安い1平方メートルあたり1,971ユーロとなった。[ 20 ]

イタリアの地域の中で、不動産価格が最も高かったのはトレンティーノ・アルト・アディジェ州（3,497ユーロ/㎡）で、最も低かったのはカラブリア州（948ユーロ/㎡）であった。[ 20 ]

イタリアの不動産市場は外国投資を歓迎しており、いかなる制限も設けていません。2020年には、イタリアの不動産に投資された外国資本の大部分はドイツとイギリスからのものでした。[ 19 ]

イタリアの住宅社会モデルでは、住宅は家族所有とみなされ、相続によって取得されることが多い。[ 5 ]この考え方は、住宅が金融資産として取引されるイギリスやアメリカなどの国とは異なる。

住宅に対する伝統的な考え方と規制の弱さにより、住宅所有への安価な手段として、低品質の住宅が違法に建設されるケースが出てきました。[ 21 ] 1990年代の民間賃貸市場の自由化以来、入居者に対する社会保障も不十分です。[ 22 ]

領土と不動産資産を脅威から保護し防衛する

残念なことに、この膨大な不動産遺産は、頻繁な破壊的な雨[ 23 ] による洪水 [ 24 ] [ 25 ] とそれに伴う地滑り [ 26 ] [ 27 ]地震[ 28 ]放火[ 29 ] [ 30 ] [ 31 ]放置と放置、劣化と汚れによって脅かされています。これらすべての要素が、イタリアの家庭にとっての保存と維持のコストの急激な増加につながっており、近年では徐々に維持不可能になっている人もいます[ 16 ] [ 32 ]イタリア政府は、コスト問題の一部解決に役立った税制優遇措置で維持管理とエネルギー適応作業を促進することで介入してきました。しかし、すべてのイタリア人がこれらの税制優遇措置を利用して資産を修復できたわけではなく、特に低所得者層や裕福でない人々がそうでした。いわゆる「スーパーボーナス110%」税制は、当初の意図した効果を発揮しておらず、イタリアの上流中流階級の人々だけがこの税制優遇措置を利用し、住宅の改修・改築を行い、より優れたエネルギー効率の住宅に適応させることができました。エネルギー転換へのメリットがあるにもかかわらず、市場の不均衡が生じ、不動産市場への影響は限定的でした。さらに、この措置は公共支出の負担となり、イタリア国家の均衡財政に悪影響を及ぼしました。[ 33 ]

気候変動に起因する破壊的な要素に加えて、違法建築、不法占拠、窃盗、放火、汚染など、主に犯罪者、犯罪組織、犯罪集団によって行われる不動産資産に損害を与える社会的要素もあります。しかし、イタリア政府はこれらの破壊的な要素に対抗するため、世界最高水準の民間防衛体制、最も効率的かつ組織化された消防隊と警察部隊を配備し、これらの破壊的な現象を抑制・阻止してきました。イタリア政府は、違法建築に対しては建物の取り壊しと景観の修復で、違法占拠に対しては占拠されている建物の立ち退きと避難で、住宅や別荘での窃盗に対しては犯罪組織の逮捕と犯罪の阻止・抑制で、犯罪組織の資産に対しては没収と再割り当てで、放火に対しては予防措置と領土の管理、ドローンも活用し、民間防衛、ボランティア、消防隊の活動で被害を抑え、領土の汚染に対しては埋め立てと景観の修復で対応してきた。結論として、近年イタリア政府は領土と不動産を保護するための措置を講じる決意を強めている。[ 34 ]

地域と不動産資産の再開発

近年、イタリア政府は、地方機関を通じて、建設的かつ社会的観点から、老朽化し​​た建物や劣化した建物の取り壊しを伴う都市再開発に力を入れている。象徴的な例は、数十年にわたって犯罪組織の支配下にあった、建築的、社会的、道徳的劣化の象徴であるナポリのスカンピア[ 35 ]の帆の取り壊しである。イタリア政府は現在、カイヴァーノで再開発活動を実施しており[ 36 ]、これをモデルまたは手法としてイタリア全土に拡大したいと考えている。[ 37 ] しかし、現在起こっているように、都市部が不法移民の犯罪組織の手に渡っているという都市の荒廃状況を改善するには、まだ多くの課題が残されている。不法移民を中心とする犯罪組織は、麻薬取引のため領土の支配権をめぐってしばしば争い、犯罪組織の管理下に置かれ、イタリア国民や観光客に対する喧嘩や窃盗、強姦などの暴力行為が頻繁に発生している[ 38 ]。これらの地域は町や近隣地区の一部である可能性があり、劣化現象が続くかどうかによって不動産資産の一時的な価値下落を経験する可能性がある。近年、例えばミラノ[ 39 ]は、他の多くのイタリアの都市と同様に[ 40 ] [ 41 ]、この種の犯罪の進化を経験している。イタリア政府はこれらの犯罪者に対して、犯罪の重大性に応じて逮捕、国土からの追放、追放による封じ込めと弾圧を行っている[ 42 ] [ 43 ] 。

社会住宅

イタリアの住宅所有率は高いものの、依然として社会福祉住宅プロジェクトが数多く維持されている。[ 44 ]

イタリアには3種類の支援住宅があります。

  • 補助住宅：低所得者層向けに公共部門が提供する賃貸住宅。家賃は市場価格の約25%である。[ 44 ]
  • 補助住宅：低所得者層と中所得者層に提供される賃貸住宅と販売住宅で、費用の10％～60％の補助金が支給される。[ 44 ]
  • 合意住宅：民間の賃貸または販売用の住宅で、価格は提供者と自治体の間の合意によって規制されています。[ 44 ]

近年、住宅価格の高騰と雇用機会の不安定化により、多くの人々が安定した住宅の確保に苦労しています。一部の学者は、社会住宅家賃の割合が2015年で約5.5%と低すぎるため、社会のニーズを満たすのに十分ではないと考えています。[ 44 ]

ポッジョとボレイコは、2015年には約65万世帯が社会住宅の入居を待ち望んでいたと主張している。彼らは、イタリアの社会住宅制度における深刻な問題は、既存の社会住宅の維持管理と更なる拡張のための資金不足にあると主張している。もう一つの問題は、社会住宅が必ずしも最も必要としている人々に配分されていないことである。[ 45 ]

ポッジョとボレイコは、配賦基準が時に矛盾しており、申請者の状況の変化を考慮していないと指摘している。さらに彼らは、イタリアの社会住宅は低所得世帯の住宅需要を満たしていないものの、その方向に進んでいると主張している。[ 45 ]

社会住宅制度の今後の動向としては、その基準を見直し、社会住宅を最も必要とする人々に配分することが挙げられます。また、社会住宅の持続可能な発展を実現するために、資源配分と管理の問題に取り組むことも今後の動向の一つです。[ 45 ]

関連団体

コンフェディリツィア

CONFEDILIZIAは、イタリアの個人所有者や大規模投資家を含む不動産所有者を代表する専門団体です。[ 46 ]

CONFEDILIZIAの主な目的は、イタリアの不動産所有者の権利を保護することです。CONFEDILIZIAは、会員にイタリアの不動産に関する最新情報を提供するための研修や会議を提供します。また、不動産所有者に対して、不動産に関する法律、税務、技術上の問題に対処するための法的サービスも提供しています。さらに、CONFEDILIZIAはロビー活動も行っています。2019年のイタリア予算法の際には、高税率による商業目的の空室対策として、商業用賃貸契約に関する定額税の導入をロビー活動で訴えました。しかし、最終的には、定額税の適用は2019年に締結された契約に限定されたため、十分に満足のいく結果は得られませんでした。[ 46 ]

FIAIP

イタリア不動産業者連盟（FIAIP）も主要な専門職団体の一つです。[ 3 ]欧州共同体（EC）に公認されているFIAIPは、1万人以上の不動産業者、1万5千の不動産代理店、4万5千人の業界専門家、そして500人の信用コンサルタントで構成される業界団体です。FIAIPはイタリア国内に105の支部と20の地域事務所を持ち、会員にコンサルティング、情報提供、そして組合保護を提供しています。

FIAIPの主な機能は、イタリアの不動産市場を監視し、データを提供することです。また、不動産セクターの改正案も作成しており、その提案の一部は議会と政府によって承認され、適用されています。[ 3 ]

FIAIPはイタリアの不動産市場の規制も担っています。FIAIPは、社会パートナーと協力・交渉を行い、不動産業界における第一段階の全国労働協約（CCNL）と呼ばれる不動産業者の就業規則を制定しました。さらに、FIAIPはEBNAIP（不動産業者専門二国間組織）を設立し、CCNLの適用促進、不動産業者向けの専門研修および医療サービスの提供を行っています。また、不動産業界の規制の一環として、不動産業者向けの資格試験も実施しています。[ 3 ]

歴史

イタリアは、数千年、数世紀にわたって、温暖な気候と多様な気候環境により、芸術的、文化的価値の高い高級不動産の建設に最適な場所を提供してきました。

イタリア半島、特にサルデーニャ島には、先史時代、ヌラギク以前、ヌラギク、フェニキア、カルタゴ文明の時代の居住地や建物の考古学的証拠が数多く残っています。

中石器時代

マテーラ、バジリカータ

マテーラは、岩をくり抜いた都市中心部で、その二つの断崖地帯は総称してサッシ・ディ・マテーラとして知られています。紀元前10千年紀から紀元前7千年紀にかけての中石器時代から、人々が継続的に居住していました。サッシとは、バジリカータ州とプーリア州に特徴的な石灰岩に掘られた住居です。サッソという言葉は、丘、岩、または大きな石を意味する ラテン語のsaxumに由来しています。

新石器時代

モンテ・ダコッディの新石器時代の寺院

イタリア最古の建造物はサルデーニャ島にあるモンテ・ダッコッディの祭壇で、最古の部分は紀元前4000年から3650年頃に遡ります。残念ながら、現在見られるのは土台と石の階段だけで、実際の構造は木造でした。[ 47 ] [ 48 ]

ヌラギック

Nuraghe Su Nuraxi、バルミニ、サルデーニャ

サルデーニャ島で発見されたヌラギ文明の遺跡は数多くあるが、中でも最も重要かつ古いのは、ユネスコ世界遺産に登録されているバルーミニのス・ヌラキシと、サルデーニャ島トッラルバのヌラゲ・サントゥ・アンティネである。

フェニキア人

パラッツォ・デイ・ノルマンニは、紀元前8世紀から5世紀にかけてのフェニキア・カルタゴ起源の最初の要塞集落の層状構造を基礎に取り入れています。パレルモ、シチリア島

フェニキア人がイタリアに築いた植民地の中で、最も偉大な証拠は、疑いなく紀元前8世紀に築かれたパレルモ市でしょう。パレルモ市は、より古い歴史、つまり先史時代から近隣地域に人が居住していた痕跡を残しているとはいえ、その歴史を物語っています。このフェニキア植民地は、フェニキア語で花を意味する「ジズ」と呼ばれていました。ジズ・ジズはすぐに、モティアとソルントゥムを含むいわゆるフェニキア三角地帯の中で最も重要なフェニキア植民地となりました。この古い最初の集落に続いて、ギリシャ起源のパレアポリスと呼ばれる別の集落が建設され、続いて同じくギリシャ起源のネアポリスと呼ばれる2番目の集落が建設されました。ギリシャ起源の最初の集落が海に向かって拡張し、両方とも2つの水路に接するパノルモスと呼ばれる単一の集落を生み出し、巨大な天然の港を作り出しました。この港は第一次ポエニ戦争（紀元前264-241年）までカルタゴの所有物となり、その後シチリア島はローマ人に征服されました。

エトルリア人

ヴォルテッラには、エトルリア時代、ローマ時代、中世時代の重要な建造物が残っています。

エトルリア人はイタリア半島に最初に居住した文明の一つであり、ローマ文明をはじめとする後続の文明に都市や居住地の建設という根本的な貢献を果たしました。象徴的な例として、エトルリア人によって建設されたヴォルテッラ市が挙げられます。 [ 49 ]ヴォルテッラはエトルリアの十二都市 の一つでした。

マグナ・グラエキア

トラーパニ県セジェスタのドーリア式神殿
古代ギリシャ時代にシチリア島シラクサが築かれたオルティージャ島

マグナ・グラエキアとして知られるイタリア半島南部のギリシャ植民地は、イタリア半島の都市や居住地の発展に根本的な貢献を果たし、エトルリア植民地と同様に、ローマ文明の拡大と発展に重要な役割を果たしました。その好例がネアポリス（ナポリ）とシラキュース（シラクサ）です。

古代ローマ

パンテオン、ローマ
サンタンジェロ橋から見たサンタンジェロ城。頂上の像は、この建物の名前の由来となった天使、大天使ミカエルの像です。
チルコ・マッシモから見た皇居群の概観。特に注目すべきは、左側（西側）のドムス・アウグスターナと右側（東側）のドムス・セヴェリアナの一部です。
ティヴォリのヴィラ・アドリアーナ

ローマ文明は、イタリアの不動産遺産の構成において根本的な重要性を持っています。まず第一に、ローマ文明は、エトルリア、ギリシャ、マグナ・グラエキアと古代ギリシャの両方の領土を征服して、それ以前の文明を吸収し、また、サムニウム、ウォルスキ、オスキなどイタリア半島の他のすべての民族の文明も吸収したからです。さらに、地中海沿岸全域、そしてイギリスを含むヨーロッパ大陸のほぼ全域に拡大したことで、多くのヨーロッパの都市と地中海沿岸地域全体の基盤が築かれました。ローマ帝国の遺産は、その滅亡を部分的に決定づけた蛮族による破壊にもかかわらず、建設的・構造的な観点からも、文化的観点からも莫大なものであり、道路、橋、水道橋、劇場、円形闘技場、寺院（後に教会、記念碑、霊廟、建物、別荘となったものも多い）が​​数多く残されています。この膨大な遺産は、中世とイタリア・ルネサンス期にまず略奪され、その後数世紀にわたって再発見・回収されました。最も重要かつ偉大な遺産は、帝国の首都であったローマにあることは間違いありませんが、イタリア半島全体においても、その貢献は並外れたものです。コロッセオまたはフラウィウス円形闘技場はローマで最大かつ最も重要な遺産です。ファンテオンはすべての神に捧げられた神殿で、後にキリスト教の教会に改築され、そのドームは古代ローマの工学技術の素晴らしい例です。サンタンジェロ城またはハドリアヌス帝の霊廟とその橋、チルコ・マッシモ、フォロ・ロマーノ、そしてローマの巨大な考古学的および不動産的遺産を構成する他の何千もの建物。ローマの古代遺跡のリストは、この膨大な遺産のより正確なイメージを提供しています。残念ながら、多くの遺跡が、まずコロッセオが西ローマ帝国の崩壊で被害を受けました。ローマは、蛮族による破壊や放置、自然現象によるものではなく、中世やルネッサンス期に新しい建物を建てるために資材を再利用したことが大きな理由です。しかし、他の多くの文明と同様に、再建、拡張、更新はローマ文明の特権でもあり、そのためローマは階層化された都市でもあり、その土壌には膨大な考古学的財宝が隠されています。ローマの地下には、古代の通り、ドムス、浴場、水道橋、巨大なカタコンベがあります。ネロ皇帝の命令で建てられたドムス・アウレアは、ローマ帝国時代にこれらの変化がどのようなものであったかを示す完璧な証言です。何世紀にもわたって忘れ去られていましたが、 15世紀末に若いローマ人が誤ってオッピアーノの丘の斜面の穴に落ち、絵画で覆われた奇妙な洞窟にいることに気付き、偶然再発見されました。金や貴重な資材で建てられ装飾されていたためアウレアと呼ばれたが、一連の建物と緑地で構成され、真に豪華な都市型ヴィラであったため、完成することはなかったと考えられている。[ 50 ] [ 51 ] この広大なヴィラの向こうに、ネロ皇帝は北にフォロ・ロマーノ、南にチルコ・マッシモを見下ろすパラティーノの丘の壮麗な皇宮に住んでいた。パラティーノの丘は非常に重要であったため、 「宮殿」という言葉自体が丘の名前に由来している。ローマ皇帝は、パラティーノの丘の宮殿に住むだけでなく、ティヴォリのユネスコ世界遺産のハドリアヌスのヴィラなど、ローマ郊外に広大で壮麗なヴィラを建てた。一方、ティベリウス皇帝は、ヴィラ・ヨヴィスを含むカプリ島に12のヴィラを建てた。しかし、現在では、元の構造をはっきりと残したヴィラは、ヴィラ ジョヴィス、ヴィラ ダメクタ、パラッツォ ア マーレの3 つだけです。

ドムスは古代ローマで用いられた住居の一種です。都市における私的な住居であり、城壁の外に位置する私的な住居であるヴィッラ・スブルバーナや、田園地帯に位置し農作業用の専用部屋を備えたヴィッラ・ルスティカとは区別されていました。ドムスは裕福な貴族の住居であり、貧困層はインスラと呼ばれる小さな建物に住んでいました。

ローマ帝国の数多くの都市や建物の形で保存状態の良い遺産の中には、ポンペイ、ヘルクラネウム、スタビアエなどの都市と、西暦 79 年のベスビオ山の噴火で4 ～ 6 メートルの火山灰と軽石の下に埋もれた周囲の多くの邸宅があります。

高級不動産

「贅沢」という言葉自体はラテン語のluxusに由来し、不動産と関連付けられており、今日のイタリアでは、特別な価値があり、高い歴史的・芸術的価値を持つ資産のカテゴリーを指します。[ 52 ]さらに、イタリア語のPalazzo という単語の語源は、ラテン語のpalātiumに由来し、ローマの皇帝の住居があったパラティーノの丘に由来します。 [ 53 ]

中世

サンジミニャーノの塔
カステル・デル・モンテ、アンドリア
ヴィテルボの教皇宮殿

西ローマ帝国の崩壊に伴い、イタリアには多くの蛮族王国が誕生しました。例えば、ロンバルディア王国は、数世紀にわたり封建領主制へと発展しました。この時代には、城壁と塔で要塞化された中世の村落が築かれました。王国と封建領主の分裂が広まり、しばしば互いに戦争を繰り広げたため、城や要塞が築かれ、中世の村落の中に埋め込まれることが多かったのです。今日、トスカーナ州の「サン・ジミニャーノ歴史地区」やプーリア州アンドリアのカステル・デル・モンテのように、その一部は計り知れない価値を持つ遺産として、またユネスコ世界遺産として保護されています。これらの村落は、城壁と塔で要塞化されたブルギ（ burgus ）とも呼ばれ、ローマ都市から発展しました。ローマ都市は、カストルム（castrum）とオッピドゥム（oppidum）から発展しました。村落は交流と貿易の場でした。貿易の繁栄は、新しい社会階級であるボルゲージアの台頭を促した。[ 54 ] 都市は、貿易によってますます豊かになり規模も大きくなり、神聖ローマ帝国の支配から解放され、ジェノヴァやヴェネツィアのようにドージェ（総督）が統治する自治自治体、あるいは封建領主と貴族階級へと昇格した。この時代には、教皇と皇帝の間の権力の優位性をめぐってゲルフ派とギベリン派が衝突した。これらの都市は都市国家となり、より小さな都市や村に支配権を広げていった。ジェノヴァ、ヴェネツィア、ピサ、アマルフィは強力な海洋共和国となった。海洋共和国の中世の塔のうち最も重要なのは、ジェノヴァのエンブリアチの塔とピサの斜塔である。中世イタリアは、それぞれの特異性の中で進化を遂げた数多くの国家または行政単位に分裂していた。イタリアの中世起源の不動産遺産は、今もなおよく保存されています。そのほとんどはほぼオリジナルの状態で保存されていますが、一部の建物は改修や拡張を経てルネサンス様式に組み入れられています。ヴィテルボは、かつては中世の建物が数多く残され、その後も改修が続けられてきました。また、さらに小さな部分は、新しい建物や道路の建設のため、あるいは地震や戦争によって失われたり破壊されたりしました。ヨーロッパで最大かつ最も保存状態の良い中世の街並みは、ヴィテルボにあるサン・ペレグリーノの中世の街並みです。[ 55 ]しかし、第二次世界大戦中、ヴィテルボは文化遺産にも深刻な被害を受け、街の3分の1が破壊または深刻な被害を受けました。[ 56 ]

ルネッサンス

シニョリーア宮殿またはヴェッキオ宮殿は、フィレンツェの封建領主権とフィレンツェ共和国の権力の象徴です。
スフォルツァ城は、ミラノ公爵ヴィスコンティ家の後継者であるスフォルツァ家の政治的、軍事的権力の象徴です。
ヴェネツィアのドゥカーレ宮殿
夜明けのサン・マルコ広場からヴェネツィアの大運河を望む。左にドゥカーレ宮殿、右にマルチャーナ図書館が見える。2本の柱は、左から右へ、街の守護聖人であるサン・マルコ寺院と聖テオドロ寺院である。
ヴィチェンツァのヴィラ・ラ・ロトンダ。 Palladio の最も影響力のあるデザインの 1 つ。

中世後期からイタリア・ルネサンスへの移行期[ 57 ]には、ジェノヴァとヴェネツィアの海洋共和国、フィレンツェ共和国、ローマ教皇領、サヴォイア公国、ミラノ公国などの小国が成立し、半島南部にはナポリ王国、シチリア王国、サルデーニャ王国が建国された。貴族によって統治された、あるいは貴族となったこれらの国家は、しばしば戦争や対立、あるいは婚姻による同盟関係にありながら、権力と領土の拡大を図り、自らの支配権を主張するために宮殿、教会、別荘を建設し、画家、彫刻家、建築家などの芸術家のパトロンになることが多かった。この歴史的、芸術的、建築的な運動はイタリア・ルネサンスと呼ばれている。ルネサンスは、 1346年から1353年にかけてヨーロッパで発生した黒死病の時代の後の再生、生命への回帰と理解されています。フィレンツェのメディチ家は、イタリアルネサンスの発展に大きく貢献し、特にロレンツォ・デ・メディチ[ 58 ]はイタリアにおけるルネサンス文化の最も強力なパトロンとなり、このためロレンツォ・イル・マニフィコと呼ばれました。ロレンツォ・デ・メディチは、同時代の最も偉大な芸術家や建築家を集めましたが、その中でもレオナルド・ダ・ヴィンチ[ 59 ]は際立っており、人類史上最も偉大な天才の一人であり、最初はフィレンツェで活動していましたが、その後ミラノでルドヴィーコ・スフォルツァ[ 60 ]に仕えて多くの時間を過ごしました。ヴィスコンティ家の後継者であるスフォルツァ家は、ミラノ公国におけるイタリアルネサンスの発展に非常に重要な貢献をしました。[ 61 ] さらに、イタリア・ルネサンスにおいては教皇領が支配的な国家として台頭した。ユリウス2世やレオ10世といったルネサンス期の教皇は、ドナート・ブラマンテやラファエロ・サンティ・ダ・ウルビーノといった偉大な建築家や芸術家のパトロンであった。ミケランジェロ・ブオナローティ[ 62 ]。 この時期、ローマでは建築物や建造物が著しく増加した。宮殿、教会、その他の中世の建造物が拡張・増築され、ローマ貴族や枢機卿の宮廷によって新しい建物が建てられた。ローマは、形は違ったものの、帝政時代の建築の壮麗さにほぼ回帰した。残念なことに、中世と同様に、ましてやルネッサンス期には、ローマの考古学的発見の一部がルネッサンス宮殿や教会の貴重な建築資材として略奪された。建設中または拡張中の何千もの建築物や芸術作品の中で、サン・ピエトロ大聖堂の再建とシスティーナ礼拝堂のミケランジェロのフレスコ画は、とりわけ目立っている。残念ながら、古典期古代ローマで蛮族の侵略やローマ略奪があったように、ルネサンス期にも教皇領の富は帝国の注目を集めた。1527年、神聖ローマ皇帝カール5世はランツクネヒト[ 63 ]を含む帝国軍を派遣し、再びローマを略奪した[ 64 ] 。ローマ略奪は ローマの芸術的遺産に深刻な損害を与えた。サン・ピエトロ大聖堂の工事も中断され、1534年にパウルス3世の教皇在位下でようやく再開された。ローマ市民は略奪と虐殺の被害を受け、2万人が殺害され、1万人が逃亡し、その後ランツクネヒトがもたらしたペストで3万人が死亡した。スイス衛兵の大半が虐殺される間、サンタンジェロ城に避難していた教皇クレメンス7世は、身の安全と自由のために40万ドゥカートの支払いを強いられました。中断された工事は、人口が回復し再び増加した何年も後にようやく再開されました。ミケランジェロは1534年にローマに戻り、システィーナ礼拝堂のフレスコ画を完成させました。ローマのルネサンスは突然停止しましたが、止まることなく、その後数十年で再び勢いを取り戻しました。一方、イタリア半島の他の都市では、ルネサンスは成長し発展しました。ルネサンス期には、ジェノヴァとヴェネツィアという2つの海洋共和国がヴェネツィアは地中海地域において、その影響力と経済的・政治的権力の頂点に達しました。彼らは商業で得た莫大な富を、中世の宮殿や教会の拡張・改修、そしてルネッサンス建築と芸術の新しい建設に投資しました。中世に建てられたドゥカーレ宮殿は、ルネッサンスの原理に従って豊かになり、装飾されました。貴族の商人もまた、古い中世の宮殿を装飾し、新しい宮殿を建てました。ヴェネツィアは著しい美の発達と都市の拡張を遂げ、その独特なラグーン都市構造により、その後数世紀にわたってほとんど変わることなく存続しました。ヴェネツィア・ルネッサンス建築様式はヴェネツィアをアドリア海の宝石にしていますが、イタリアにおけるその領土でも、またイタリア半島を越えて東地中海における領土でも、そのユニークなスタイルが活用されています。ヴェネト州、ヴェネツィア領には、ヴェネツィア・ルネサンス期の最も偉大な建築家、アンドレア・パラディオの作品、ヴィラ、住居が残されています。彼のパラディオ建築様式は、数世紀後の新古典主義建築にも多大な影響を与えました。ある意味で、彼は18世紀と19世紀に誕生する新古典主義建築の先駆者でした。パラディオが設計した23の建物があるヴィチェンツァ市と、ヴェネト州にある彼のヴィラ24棟は、ユネスコの世界遺産「ヴィチェンツァ市とヴェネトのパラディオ様式のヴィラ」の一部として登録されています。[ 65 ]パラディオの教会群は、ユネスコの世界遺産「ヴェネツィアとその潟」内にあります。

バロック

カゼルタ宮殿

ロココ

新古典主義

ネオルネッサンス

イタリア、フィレンツェのアッシクラツィオーニ ヘネラリ宮殿

近世

モダンな

トリエステのパラッツォ・ジェネラリ

ポストモダン

コンテンポラリー

ミラノのボスコ・ヴェルティカーレ
レンゾ・ピアノが設計したトリノのインテサ・サンパオロ超高層ビル

2024年、イタリアの不動産遺産の向上は、現代人が環境や領土と持つべき新しい関係性やバランスに端を発しています。それは、占有する土地ではなく再生する場所であり、現代で使用されているような新しい建物は、欧州グリーンディールで想定されているエネルギー効率の欧州のパラメータと制約に従って、環境に優しくエネルギー効率が高くなければなりません。さらに、景観制約に関するイタリアの法律に準拠した場所と景観に対する異なる感受性があります。イタリア政府は、地方機関を通じて、都市再生と土地再開発プロジェクトを支援し、不法または劣化した建物を解体しました。[ 66 ]イタリアでは、 COVID-19パンデミック 後、違法建築はもはや正規化されておらず、現在、環境と場所を保護するために違法建築は取り壊されています。[ 67 ] 2024年には、イタリアの環境と領土は、コミュニティと住民の健康と幸福の不可欠な部分と見なされており、都市部でさえ、この意味では市民の健康と幸福の一部であると理解されています。 人間と環境のバランスを求めるこの新しい探求を完全に体現しているイタリアの多くの都市再開発プロジェクトの中には、ミラノ市に建設されたボスコ・ヴェルティカーレ[ 68 ]があり、これは複雑な都市再植林プロジェクトであるだけでなく、新しい建築コンセプトとしても提案されています。[ 69 ] このコンセプトの歴史的な先駆けは、ルッカのトッレ・グイニージです。一方、トリノでは、レンゾ・ピアーノが設計したインテーザ・サンパオロ超高層ビルが建設されました。これは、現代建築、バイオクライマティックでエネルギー効率の高い建物の明確な例です。 さらに、レンゾ・ピアーノは、ジェノバのウォーターフロント・ディ・レヴァンテと呼ばれる海洋展示エリアの改修を含む、イタリアで最も重要な都市と海洋の再開発プロジェクトの建築家です。[ 70 ]

ネオフューチャリズム

ミラノのジェネラリタワー

ミラノ市は、近未来的な建築様式による都市再生と高層ビルの建設に関する数多くのプロジェクトを提示している。その好例がシティライフ・プロジェクトである。[ 71 ] [ 72 ] [ 73 ]

リニューアル

リニューアルは、近未来的な建築様式に見られるように、環境との融合を強く志向した現在の建築様式であり、新築の建物は都市再開発や植林、景観保護といった文脈に組み込まれます。既存のイタリアの不動産遺産は、環境と調和しながら維持、修復、保存され、それによって再評価されます。環境は、その保護を通じて、地域社会、その住民、そして市民の健康と幸福に基本的な役割を果たします。完了済みまたは進行中の多くのプロジェクトの中には、例えば、日本の建築事務所SANAAが妹島和世と西沢立衛によって設計したミラノの新しいボッコーニ・アーバン・キャンパスがあります。[ 74 ] しかし、ミラノの宮殿の中庭からインスピレーションを得たこのプロジェクトは、人間と自然の新たなバランスとして理解されるイタリアン・リニューアルの様式概念を部分的に捉えています。建物は近未来的な建築要素を提示しているものの、日本の建築のミニマリズムを彷彿とさせます。[ 75 ] [ 76 ]

18世紀から戦後まで

ヴィットーリオ・エマヌエーレ2世記念碑（ヴェネツィア）[ 77 ]

18世紀から19世紀初頭

近代国家としてのイタリアは1861年に始まりましたが、国王が権力を握り始めたのは19世紀後半になってからでした。国王の権力が強まるにつれ、国土計画、特に首都ローマの建設が新たな課題となりました。イタリアの都市計画と不動産制度に大きな変化が起こったのは18世紀半ばでした。[ 78 ]

1911年、ヴィットーリオ・エマヌエーレ3世が就任し、ヴィットーリアーノ2世と呼ばれました。ヴィットーリアーノ2世の建設は、18世紀のローマの都市計画における大きな変化を伴い、イタリアのアール・ヌーヴォーとギリシャ・ローマの古典主義に彩られた都市建築を確立しました。[ 78 ] 19世紀初頭、都市計画家たちはローマの辺境地域に、安価な資材を用い、装飾のない低コストで機能的な住宅を建設しました。[ 78 ]そのため、20世紀の産業化初期には、多くのイタリア人労働者や移民が工場近くのゲットーにある1～2ベッドルームの住宅に住んでいました。[ 79 ]

戦後の復興

ピレリの労働者のストライキ、ミラノ 1969年[ 80 ]

第二次世界大戦中、イタリアでは多くの建物が破壊され、1945年には住宅危機が大きな社会問題となった。その後、イタリア人の間で自分の家を所有するという概念が生まれた。戦後の復興期には、イタリアのデザイナーや建築家が労働者階級の精神的および物質的ニーズを初めて満たす住宅を建て始めた。[ 79 ]

当時、人々は新しい住宅建設と、ファシスト政権の打倒と民主主義の促進というイデオロギーを結びつけていました。多くの若い建築家は、伝統的なイタリアの住宅デザインに、新しい素材や現代的なニーズを取り入れ、デザインに取り入れました。この時期、住宅の装飾や家具にも、伝統的なイタリア様式と近代合理主義の融合が見られました。[ 79 ]

1950年代、イタリアの都市部では住宅供給が依然として不足しており、労働者階級の家庭の多くは工業都市郊外の小さなアパートに住んでいました。1950年から1970年にかけて、都市部では労働者階級向けの住宅建設プロジェクトが相次ぎましたが、建設基準は依然として低いものでした。建設品質の低さと供給不足は、1969年の「暑い秋」と呼ばれるストライキにつながりました[ 1 ]。この抗議活動は、イタリアの社会福祉住宅制度の発展と改革を促進しました[ 1 ] 。

1970年代からパンデミック後の時代まで

価格動向とサイクル

近代の不動産市場の発展について、カソラーロとファブリツィは5つのサイクルから成ると主張している。[ 81 ]住宅価格のピークは1975年、1981年、1992年、2007年に現れた。[ 81 ]ピークの間にも住宅価格のサイクルがあり、1970年から2016年の間にイタリアの住宅価格は2倍以上に上昇した。[ 81 ]

カソラロとファブリツィは、サイクルを分析した結果、これらの5つのサイクルでは住宅価格のピークが連続して上昇し、各ピークは前回のピークより約23％高かったと結論付けています。[ 82 ] 2000年から2006年にかけて、イタリアの不動産市場は拡大期を迎え、価格と取引量はピークに達しました。[ 83 ]その後、市場は2007年以降、着実に下落しています。 [ 83 ]

イタリアの住宅価格動向 Casolaro Fabrizi.png

金融の安定と2008年の金融危機

1990年代から2000年代にかけて、不動産市場の過熱によって引き起こされた体系的な経済危機が、スウェーデン、イギリス、デンマーク、アメリカなど多くの国で発生しました。[ 84 ]不動産に起因するこのような経済危機はイタリアでは発生しませんでした。[ 84 ]

イタリアでは不動産に起因する体系的な経済危機は発生していないものの、イタリアの不動産市場はいくつかの時期に経済の安定に影響を与えた。[ 84 ] 1993年から1997年にかけて不動産価格は急落し、銀行システムの信用力の低下を招いた。[ 85 ]

2007年から2015年にかけて、イタリアの不動産市場では売上の減少と売れ残り物件の蓄積が見られました。[ 86 ]この期間中、イタリアの融資総額は減少したものの、不良債権は約900億ユーロ増加しました。[ 86 ]その後、不動産会社は収益の減少により多額の負債を返済する能力がありませんでした。[ 86 ]これはイタリアの金融安定性に悪影響を及ぼしました。[ 86 ]

様々な分析手法を用いて、一部の学者は、米国と比較してイタリアの不動産市場はより安定しており、急激な価格変動の影響を受けにくいと結論付けている。[ 84 ]

Ciocchettaら（2016、p.5）は、一連の指標と3つの補完的な早期警戒モデルの分析フレームワークを用いて、不動産セクターにおける銀行の脆弱性は2015年と2016年も高いままであるものの、危機は減少し、不動産セクターのリスクは低いという結果を得ている。[ 84 ]

カリマンは、イタリアとアメリカの住宅価格指数を比較して、2000年から2003年の景気拡大期にイタリアの住宅価格は大幅に上昇したが、例外的な上昇ではなかったと主張している。[ 6 ]カリマン（2009、p.421）は、アメリカと比較してイタリアの住宅市場はより安定しており、金融危機につながる可能性は低いと主張している。[ 6 ]

イタリアの不動産市場は比較的安定しており、金融危機につながる可能性は低いという結論にもかかわらず、2008年の金融危機はイタリアの不動産市場に影響を及ぼした。[ 21 ]

バルディーニとポッジョによれば、2008年の金融危機は市場取引、新規住宅建設活動、新規住宅ローン件数の減少をもたらした。[ 21 ]

バルディーニとポッジョはまた、伝統的な家族ベースの住宅所有観が、世界的な金融危機において不動産市場に一定の保護を与える可能性があると主張している。[ 87 ]イタリアの不動産市場の安定性に関する別の見解は、状況が地域依存的であるというものである。パルマ（et al., 2019, p. 580）の研究では、人口密度の低い地域の不動産市場は、人口密度の高い地域よりも景気後退の影響に対して耐性が高いと結論付けられている。

COVID-19の影響

De Toroらは、COVID-19パンデミックが不動産市場に与える影響を評価するために、イタリアのナポリ首都圏で調査を実施した。[ 88 ]

まず、金融の不安定性と不確実性により、2020年第1四半期の不動産市場の取引が減少したことが分かりました。[ 88 ]

さらに重要なことは、パンデミックによって住宅需要に構造的な変化が生じたことが判明したことだ。[ 88 ]

調査結果によると、パンデミックとロックダウンによって住宅の共用スペースが家族にとって重要であることが明らかになり、回答者の約30％がオープンスペース、自然光、レジャー活動のためのスペースを備えたより広い家を望んでいると答えています。[ 88 ]

Guglielminettiら（2021）も同様の結論を示している。[ 88 ] Guglielminettiら（2021、p.5）は、パンデミック中のイタリアの不動産に関する二次データを分析した結果、COVID-19パンデミックによって、人々は低密度地域に位置し、単身世帯に適しており、屋外スペースがある大きな家を好むようになったことを発見した。[ 89 ]

イタリアの不動産市場はCOVID-19後、回復傾向にある。[ 90 ] COVID-19の影響で、イタリアの不動産取引件数は2020年に減少したが、2021年と2022年は増加を続けた。[ 90 ]

2023年には住宅物件の売上は2022年に比べて10％減少しましたが、特に投資目的のセカンドハウスの購入は2022年に比べて1.5％増加しました。[ 3 ]

COVID-19の流行中に示された、より大きな家を好む人々の傾向とは対照的に、2022年と比較して、1ベッドルームのアパートの販売は64％増加しました。[ 3 ]

これは、この時期に家族が小さな家を好むからではなく、購入者が賃貸収入を得るためにワンベッドルームのアパートに投資し、貸し出すことを意図しているためです。[ 3 ] Pinto（2022）は、ワンベッドルームのアパートの売上増加は、イタリアの観光業の急速な回復による可能性もあると述べています。[ 91 ]

国際MLSフォーラム（2024年）は、これは人々が依然として不動産を信頼できる投資の選択肢とみなしていることを示していると主張した。[ 3 ]

パンデミック後の住宅需要のもう一つの傾向は、イタリア人が屋外のプライベートスペースを備えたより広い住宅を好むことである。[ 4 ]モラノら（2024, p. 1681）は、パンデミック後のイタリア6都市における住宅販売データを調査し、分析した。その結果、住宅需要は、都市の周縁部に位置し、機能空間と居住空間が明確に区分された、より広い住宅、プライベートな屋外スペースを備えた住宅へと移行していることがわかった。[ 4 ]

参照

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