土地開発
区画土地開発
ブルドーザーなどの重機は発明されて以来、土地開発における土木作業に役立ってきました。

土地開発とは、次のようなさまざまな方法で 景観を変えることです。

歴史

土地開発の歴史は、紀元前8000年頃の新石器時代にまで遡ります。文明の黎明期から、土地開発のプロセスは、特に住宅団地において、法令や規制に基づいて土地の改良を進めてきました。

経済的側面

経済的な文脈では、土地開発は土地改良または土地改良事業とも呼ばれます。これは、土地を人間にとってより利用しやすいものにするための投資を指します。会計上は、プロセスの価値を高めるあらゆる種類のプロジェクトを指します。ほとんどの土地改良事業は減価償却の対象となりますが、耐用年数を確定できないため減価償却できない土地改良事業もあります。住宅建設と囲い込みは、最も一般的で最も古い開発形態の2つです。

スクレーパーパンのピックアップとドロップオフで地形を平らにする

都市環境における土地開発にはさらに以下が含まれます。

土地所有者や、規模を問わずプロジェクトの開発者は、利益の最大化、リスクの最小化、そしてキャッシュフローのコントロールを常に追求します。この「収益性の高いエネルギー」とは、地域計画プロセスを満たしつつ、地域市場にとって最適な計画を策定・実施することを意味します。

開発分析は、開発の見通しと開発プロセスそのものを精査し、改善点や改善策を導入できる箇所を特定します。これらの改善策は、最良の設計慣行、政治的配慮、そしてプロジェクトの避けられない社会的要件に合致することを目指しており、最終的には土地所有者または開発業者の利益率と土地価値の向上を目指します。[ 1 ]

開発分析は土地と開発の価値を大幅に高めることができるため、土地所有者と開発業者にとって不可欠なツールです。これは、ケビン・A・リンチの1960年の著書『都市のイメージ』において必須のステップとして取り上げられており、土地の潜在的価値を実現するために不可欠であると考えられています。[ 2 ]土地所有者は、土地の開発可能性を認識することで、追加の計画上の利益（大幅な価値向上）を得ることができます。これは、残余開発評価または残余評価によって行われます。残余評価では、最終製品の販売価格（総開発価値、GDV）を計算し、計画・建設費、資金調達費、開発業者の利益などの費用を仮定的に差し引きます。「残余」、つまり残った部分が土地の価値を表します。したがって、GDV（その土地に建設できるもの）を最大化することで、土地の価値も同時に高まります。

土地の価値は、（最終製品の）需要と供給、建設コスト、計画、手頃な価格の住宅への補助金などに非常に左右されます。開発制度の複雑さと「バリュードライバー」の影響を理解することで、土地所有者の売却価格に大きな差が生じる可能性があります。

地形の変換

土地開発は、そのプロセスの結果として期待される経済発展に重点を置くのに対し、「土地転換」は、土地利用変化の一般的な物理的・生物学的側面に焦点を当てる。経済的な意味での「土地改良」は、生態学的観点から見ると、しばしば土地の劣化につながる可能性がある。土地開発と土地価値の変化は、通常、開発地域の生態系の変化を考慮に入れていない。植生の絨毯が敷かれた（農村）土地を建築用地に変換することは、経済成長と地価の上昇につながる可能性があるが、生息地の破壊による動植物の損失の不可逆性、生態系サービスの喪失、そしてその結果としての環境価値の低下は、環境フルコスト会計においてのみ、事前に考慮される。

建築用地への転換

アイルランドの高速道路建設

建築用地への転換は、原則として道路建設と関連しており、それ自体がすでに表土の摩耗、[ 3 ​​]土壌の圧縮[ 4 ] 、土壌の安定化による土壌の化学組成の変化、不浸透性表面の形成、そしてその後の（汚染された）表面流出水を引き起こしています。

建築工事

建設活動によって、土壌の大部分が降雨や栄養循環から事実上遮断されることが多く、その結果、建物や道路の下の土壌は事実上「消費」され、不毛になります。

屋上緑化やグリーンビルディング内の空中庭園（おそらくグリーン都市計画の構成要素として）の試みという顕著な例外を除けば、補完的に点在する庭園や公園エリアにもかかわらず、高等植物の植生被覆はコンクリートやアスファルトの表面によって失われています。

農地への転換

アルゼンチンとボリビアでは、大豆栽培（C）のために、チャコの有刺林（A）が世界でも最も高い割合で伐採されている（B）。

農地の新規創出（または「農地転換」）は、既存の森林、サバンナ、または草原の転換と開発に依存します。荒れ地、砂漠、または以前の不浸透性地盤からの農地の再生は、後者では肥沃な土壌が劣化しているか失われているため、かなりまれです。森林から出発して、土地はアサート化または焼畑によって耕作可能になります。 農業開発にはさらに以下が含まれます。

ボルネオ島の油ヤシ農園と熱帯雨林の断片

新しく造成された農地は樹木の根によって安定した土壌よりも浸食されやすいため、このような転換は生態学的限界を不可逆的に超えることを意味するかもしれない。

結果として生じた森林破壊は、再植林や植林によって容易に補填できるものではありません。これは、水資源保全や風食対策（防風林）として他の樹木を植林する場合、特に単一栽培の場合、失われた森林の生物多様性が失われる傾向があるためです。[ 5 ] [ 6 ] [ 7 ] [ 8 ] これらの森林破壊の影響は、土壌安定化や侵食防止対策など、環境に永続的な影響を及ぼす可能性があります。これらの対策は、以前の無傷の植生ほど表土の保全に効果的ではない可能性があります。

復元

生態学的および地質学的影響を適切に考慮せずに大規模な土地転換を行うと、次のような 悲惨な結果を招く可能性があります。

土地が工業や鉱業のために開発された場合には特に有害な影響が目に見えて現れますが、農業や居住地としての利用も、影響を受ける生態系に甚大な、時には取り返しのつかない影響を及ぼす可能性があります。[ 9 ]

厳密な意味で土地開発として数えられる土地修復／土地再生の例はまだ稀です。しかし、自然再生、森林再生、河川再生は、特に人口密集地域において、より健全な環境と生活の質の向上に貢献する可能性があります。公園や庭園などの計画的な植生についても同様ですが、修復は、過去の建築地や農地 への転用を覆すという特別な役割を果たします。

環境問題

土地利用と開発による環境への影響は、土地開発プロジェクトにおいて重要な考慮事項です。地方レベルでは、環境影響報告書（EIR）が必要となる場合があります。米国では、連邦政府の資金援助を受けるプロジェクトでは通常、環境影響評価書（EIS）の作成が義務付けられています。民間人や政治活動委員会（PAC）の懸念は、絶滅危惧種の生息地の喪失などの懸念に基づき、プロジェクトの範囲に影響を与えたり、中止に至ったりすることもあります。

ほとんどの場合、土地開発プロジェクトは、緩和要件が満たされれば許可されます。最も一般的な例はミティゲーション・バンキングであり、生息地の再生速度が除去速度を上回ることが必要となります。この総面積の増加は、新しい生態系の確立に役立ちますが、成熟には時間がかかります。

生物多様性への影響

土地利用の範囲と種類は、野生生物の生息地に直接影響を及ぼし、ひいては地域および地球規模の生物多様性に影響を与えます。[ 10 ]人間が自然植生（荒野など）から他の用途に景観を変更すると、生息地の喪失、劣化、断片化につながる可能性があり、これらはすべて生物多様性に壊滅的な影響を及ぼす可能性があります。[ 11 ]土地の転換は、陸生種の絶滅の最大の原因です。[ 12 ]土地の転換が肉食動物の絶滅危惧種の主な原因となっている例として、アフリカリカオン（Lycaon pictus）の生息地の減少が挙げられます。[ 13 ]

森林破壊は、住宅地や商業地での利用のために大量の樹木が伐採されることで、自然の生息地が失われる原因にもなっています。都市の成長は森林と農業にとって問題となっており、構造物の拡大は、その環境での天然資源の生産を妨げています。[ 14 ] 野生生物の損失を防ぐためには、森林が安定した気候を維持し、土地が開発の影響を受けないようにする必要があります。さらに、森林は、再植林や保全などのさまざまな森林管理技術によって維持することができます。再植林は、この生態系を再安定化させるために、森林境界内で以前に伐採された樹木を植えることを目的とした事後対応型のアプローチです。一方、保全は、この地域を生態系の財やサービスに使用せずに、森林を残すという概念を促進する事前対応型の考え方です。 [ 15 ]森林破壊を緩和するためのこれらの方法は両方とも、世界中で使用されています。

米国森林局は、米国の都市部と開発中の地域が2060年までに41％拡大すると予測している。[ 16 ]このような状況は、野生生物の移住や、持続可能なバランスを維持するための環境資源の制限を引き起こす可能性がある。[ 17 ]

参照

参考文献

  1. ^ジョンソン、デイビッド・E. (2008). 「4. マーケティング研究と市場に関する考察」. 『土地開発の基礎』 . ホーボーケン、ニュージャージー州: ジョン・ワイリー・アンド・サンズ. ISBN 9780471778936。
  2. ^リンチ、ケビン (1960). 『都市のイメージ』ケンブリッジ MA: MIT プレス. OL 5795447M . 
  3. ^新しい路床から表土が除去される（ビデオ）. デイトン（テネシー州）: ブライアン・カレッジ. 2009年9月3日.オリジナルより2021年12月12日時点のアーカイブ。
  4. ^都市部の土壌圧縮(PDF) (報告書). 土壌品質 – 都市技術ノート No. 2. アラバマ州オーバーン: 米国天然資源保全局、土壌品質研究所. 2000年3月. 2015年4月23日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。
  5. ^ウィルソン、サラ・ジェーン (2014年8月14日). 「すべての森林が平等に作られているわけではない：人々、生物多様性、そして炭素のために熱帯地域の森林再生を」 . The Equation (ブログ) . マサチューセッツ州ケンブリッジ: Union of Concerned Scientists.
  6. ^ Boucher, Doug (2011年6月). 「問題の根本原因：今日の熱帯林破壊の原因は何か？」(PDF) (報告書). 熱帯林と気候イニシアチブ. マサチューセッツ州ケンブリッジ: Union of Concerned Scientists. p. 85. 2019年9月26日時点のオリジナル(PDF)からアーカイブ。 2016年3月1日閲覧。
  7. ^ 「モノカルチャー」バルセロナ、スペイン：Carbon Trade Watch。2016年7月16日時点のオリジナルよりアーカイブ。2016年8月28日閲覧。
  8. ^ Brockerhoff, EG; Jactel, H.; Parrotta, J.; Quine, CP; Sayer, J. (2008-04-09). 「植林地と生物多様性：矛盾か、それとも機会か？」.生物多様性と保全. 17 (5): 925– 951. Bibcode : 2008BiCon..17..925B . doi : 10.1007/s10531-008-9380-x . S2CID 40051432 . 
  9. ^ロッツィ、デーネス;ジェニツェ、ペテル (2010-10-01)。「都市化した鉱山地域の地形に対する人間の影響: ハンガリー南西部ペーチ」地形学: レリーフ、突起、環境。16 (3): 287–300 .土井: 10.4000/geomorphologie.7989。ISSN 1266-5304。 
  10. ^景観生態学と野生生物生息地評価：生態学的リスク評価、土地利用管理活動、そして生物多様性向上のための重要な情報。カプストカ、ローレンス。ウェスト・コンショホッケン、ペンシルベニア州：ASTMインターナショナル。2004年。ISBN 0-8031-3476-2. OCLC  55488045 .{{cite book}}: CS1 メンテナンス: その他 (リンク)
  11. ^生息地の喪失：原因、生物多様性への影響、そして削減戦略 デボア、ブロンソン ニューヨーク：ノヴァ 2014年ISBN 978-1-63117-231-1. OCLC  867765925 .{{cite book}}: CS1 メンテナンス: その他 (リンク)
  12. ^ビエレガード、リチャード、クロード・ガスコン、トーマス・E・ラブジョイ、リタ・メスキータ編（2001年）『アマゾニアからの教訓：分断された森林の生態と保全』イェール大学出版局、ISBN 0-300-08483-8。
  13. ^ C. Michael Hogan. 2009. Painted Hunting Dog: Lycaon pictus , GlobalTwitcher.com, ed. N. Stromberg 2010年12月9日アーカイブat the Wayback Machine
  14. ^ Ehrhardt-Martinez, Karen (2003年8月16日). 「人口統計、民主主義、開発、格差、そして森林破壊：森林破壊の社会的原因に関する国際的評価」アメリカ社会学会. 2008年12月10日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  15. ^ Lund, H. Gyde (2006).森林、森林破壊、植林、再植林の定義. バージニア州ゲインズビル: 森林情報サービス.
  16. ^ 「森林局の報告書、今後50年間の天然資源管理の動向と課題を予測｜米国森林局」www.fs.usda.gov。 2013年4月17日。 2020年8月19日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2020年4月22日閲覧。
  17. ^全米州議会会議「州森林炭素インセンティブと政策」ジョセリン・ダーケイ、ジェニファー・シュルツ共著。2016年3月22日。ウェブ。2015年4月25日。http ://www.ncsl.org/research/environment-and-natural-resources/state-forest-carbon-incentives-and-policies.aspx
  • RJ Oosterbaan、国際土地改良研究所（オランダ、ワーゲニンゲン）。「浸水土壌および塩分土壌の改良」土地排水に関するソフトウェアと記事の無料ダウンロード。
  • コーン、D. リンダ (2006). 『土地開発』（第10版）. ワシントンD.C.: 全米住宅建設業者協会. ISBN 9780867186093。
  • デューベリー＆デイビス（2008年）『土地開発ハンドブック（第3版）』ニューヨーク：マグロウヒル・プロフェッショナルISBN 9780071640930。
  • コリー、バーバラ・C. (2005). 『土地開発実務マニュアル（第4版）』マグロウヒル. ISBN 0071448667。
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