損失軽減

損失軽減[ 1 ]は、住宅所有者を支援する第三者、銀行の損失を軽減する銀行内の部門、または住宅所有者と住宅所有者の貸し手との間の交渉プロセスを扱う企業を指す。損失軽減は、住宅所有者のために、差し押さえを回避する住宅ローン条件の交渉に努める。これらの新しい条件は通常、ローン変更、ショートセール交渉、ショートリファイナンス交渉、差し押さえに代わる証書、キャッシュ・フォー・キーズ交渉、部分請求ローン、返済計画、猶予、またはその他のローンワークアウトを通じて得られる。これらの選択肢はすべて、貸し手（または投資家）の財務リスクを軽減することを目的としている。

損失軽減の種類

利点

住宅所有者にとって最も一般的なメリットは、差し押さえの回避です。損失軽減は、住宅所有者の負債を軽減するか、住宅所有者にとって経済的に持続可能な住宅ローンの解決策を生み出すのに役立つからです。貸し手は、住宅所有者への差し押さえによって生じる損失を軽減することで利益を得ます。差し押さえが即時に行われると、貸し手は多大な経済的負担を強いられます。

歴史と原因

損失軽減は数十年にわたって貸し手によって使用されてきたツールだが、2006 年後半から飛躍的な成長を遂げた。 [ 4 ]この急速な拡大は、全国的な差し押さえの劇的な増加に対応したものだった。[ 5 ] 2006 年後半から 2007 年初頭までは、損失軽減はほとんどの貸付機関の中で小さな部署に過ぎなかった。実際、金融システム全体が崩壊寸前になるまでの期間を振り返ると、損失軽減はほとんど存在していなかったことがわかる。2007 年までの 10 年間は、低金利と低い引受基準によって住宅価格が前年比で急激に上昇した。住宅所有者は繰り返し借り換えを行って債務不履行を回避できるため、損失軽減は極端な場合にのみ必要だった。

2007年初頭、住宅ローン業界はほぼ崩壊寸前でした。多くの金融機関が廃業に追い込まれ、残った金融機関も差し押さえのリスクが高いローンプログラムをすべて廃止せざるを得なくなりました。[ 6 ] これらの差し押さえは、主にサブプライムローンなどのリスクの高い住宅ローンのパッケージ化と販売によって引き起こされました。住宅ローンの貸し手から第三者投資家への所有権の移転は、壊滅的な結果をもたらしました。貸し手は、借り手の返済不能に直接影響を受けることなく、リスクの高いローンを組成し、販売しました。この慣行により、住宅ローンの貸し手は住宅ローンの承認要件を史上最低水準まで引き下げました。貸し手はこれらの住宅ローンをプールし、投資会社に売却しました。投資会社はそれをパッケージ化し、債券の形で市場で転売しました。投資会社は住宅ローンの質を軽視していたわけではなく、避けられない債務不履行に備えるためにクレジット・デフォルト・スワップ（厳密には保険ではないが、一種の保険商品）を購入しました。実際、クレジット・デフォルト・スワップはこの時期に創設されたもので、住宅ブーム以前には存在しませんでした。その結果、何百万人もの資格のない人々が住宅ローンを組むことになりました。「住宅ローン崩壊」のもう一つの大きな要因は、債券格付け機関によるものでした。格付け機関はサブプライム住宅ローンプールを「投資適格」と格付けし、大規模投資家（投資信託、年金基金、さらには国家まで）がこれらの債券をほぼ無制限に購入できるようになりました（投資適格格付けは、運用会社に債券のリスクが実際よりも低いと思わせました）。住宅所有者が住宅ローンの支払いを滞納し始めると、これらの債券は投資するにはリスクが高すぎることが証明されました。そのため、投資会社は新規に組成された住宅ローンプールの購入を停止しました。さらに、投資会社はクレジット・デフォルト・スワップ（CDS）が真の保護手段ではなく、実質的に無価値であることに気付きました。貸し手は新規に組成された住宅ローンを売却できなくなりました。これにより、これらの住宅ローン銀行が融資を行うために必要な資本の再生が停止しました。実際、200を超える住宅ローン銀行が閉鎖を余儀なくされるか、破産しました。この危機は「信用収縮」、そしてサブプライム住宅ローン危機と呼ばれました。[ 7 ]

生き残った金融機関は、差し押さえによる損失の増大に直面しました。さらに、預金による融資資金に完全に依存せざるを得なくなりました。こうした状況により、融資ガイドラインは大幅に厳格化されました。

その結果、何百万人もの人々が、リスクの高いサブプライムローン、変動金利ローン、ネガティブ・アモチゼーション・ローンの借り換え資格を失いました。多くの人が返済額の大幅な増加に苦しみました。同時に、記録的な差し押さえ件数に端を発した「住宅価格調整」により、住宅価格は急落しました。RealtyTracのデータによると、2007年12月から2010年6月までに、米国では合計236万件の住宅が差し押さえ（REO）によって貸し手に差し押さえられました。さらに、348万件の債務不履行通知と346万件の差し押さえオークションが予定されています。市場に出回る物件の大幅な増加により、住宅価格は下落し、売り出し物件よりも適格な借り手が少ない市場が形成されました。需要が減ると、価格は下落します。住宅価格は、歴史的な低金利[ 8 ]と、住宅所有者が住宅ローンの資格を得るための信用要件の着実な低下により、それ以前は非常に高騰していました。多くの住宅所有者は、住宅ローンの残高が住宅の市場価格を大幅に上回る「マイナス・エクイティ（住宅資産価値が下落し、住宅ローン残高が住宅の水面下に沈む状態）」に陥りました。多くの住宅所有者は、自主的に住宅ローンの返済を滞納しました。「水面下に沈む」ということは、住宅がもはや資産ではないことを意味します。このような不利な状況に置かれた上で、選択肢がほとんどない状況下で、多くの住宅所有者は債務不履行、差し押さえ、あるいは損失軽減措置を講じざるを得ませんでした。

損失軽減は、住宅所有者が直接交渉するか、弁護士に相談することで行うことができます。第三者による不正な請求には注意が必要です。アラン・M・ホワイト教授による2008年の研究では、調査対象となった4,342件の住宅改修のうち、元金減額を受けたのはわずか62件でした。[ 9 ]

この打撃はまだ続いているが、これは国内のすべての住宅所有者の資産価値の損失（インフレによる）につながっている。[ 10 ]資産価値が下がると、住宅所有者はリスクの高いローンの借り換え資格を得る可能性が低くなる。また、資産価値が下がると、緊急時の資金を賄うために住宅担保信用枠やセカンドモーゲージを取得できる住宅所有者も少なくなる。 [ 11 ]

参考文献

  1. ^損失軽減ポリシーとガイダンス
  2. ^ 「元本削減の魅力的だが欠陥のある論理」アトランタ連邦準備銀行。
  3. ^ FHA NSCローンサービスと損失軽減に関するよくある質問
  4. ^ 「フィラデルフィア連邦準備銀行」。
  5. ^エル・ボグダディ、ディナ、トレホス、ナンシー（2007年6月15日）「差し押さえ率が史上最高を記録」ワシントン・ポスト
  6. ^ 「住宅ローン貸付業者の崩壊メーター - Alt-A およびサブプライム住宅ローン、貸付詐欺、略奪的貸付、住宅バブル、住宅ローン銀行、差し押さえ、負債、統合、弁護士、集団訴訟に関連する住宅金融の内訳を追跡します」。
  7. ^ 「信用収縮の定義」。
  8. ^ 「Mortgage News Daily - Daily Rate Index」。
  9. ^ 「卸売契約の書き換え：2007年と2008年の送金報告書における自主的な住宅ローン変更に関するデータ」 SSRN 1259538。2024年4月12日閲覧。 
  10. ^住宅資産価値が記録上初めて50%を下回ったことが指摘されました。https ://www.usatoday.com/money/economy/housing/2008-03-06-foreclosure-record_N.htm
  11. ^アンドリュース、エドマンド・L. (2008年3月16日). 「FRB議長、方針転換、危機における政策の創出」 .ニューヨーク・タイムズ. ISSN 0362-4331 . 2023年7月17日閲覧。 
  • HUD.gov - ローン変更頻度ULTSORT:損失軽減
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