NNNリース

米国の商業用不動産リースでは、通常、不動産税、維持管理費、保険料は貸主ではなく借主が負担します。「ネットリース」では、基本賃料に加えて、借主または賃借人は不動産所有に関連する回収可能な費用の一部または全部を支払う責任を負います。ネットリースで徴収される賃料は、費用を借主に転嫁した後の「純額」であるため、「グロスリース」で請求される賃料よりも低くなる傾向があります。

ネットリースの種類には、含まれる項目の数に応じて、シングルネットリース、ダブルネットリース、トリプルネットリースがあります。「ネットリース」という用語は、これらの契約を簡略化して表すためによく使用されます。請求される最も一般的な3つの費用は、固定資産税、保険料、メンテナンス費用であり、これらはしばしば「スリーネット」と呼ばれます。[ 1 ]これらの3つのネットを含むトリプルネットリースは特に一般的で、文書では「NNNリース」と略されることが多いですが、「トリプルネットリース」と発音されます。[ 2 ] [ 3 ] [ 4 ]

バリエーション

シングルテナントネットリース

NNN リース投資は、通常、単一のテナントにリースされるため、STNL またはシングル テナント ネット リースと呼ばれます。ただし、NNN リース投資に 2 つ以上のテナントが存在する場合があり、その場合は STNL 投資とはみなされません。この例としては、 2 つの別々の NNN リースで建物を共有しているスターバックスとメトロ PCS、またはすべてのテナントが 1 つの NNN リースに含まれている小売ストリップ センターが挙げられます。どちらの例も NNN リース投資とみなされますが、STNL にはなりません。このような NNN 取引では、債務不履行のリスクが複数のテナントに分散されます (たとえば、スターバックスまたはメトロ PCS のいずれかが倒産した場合、もう一方のテナントが NNN リースに基づく賃料を支払い続けます)。このような取引は、リスク分散を求める投資家にとって魅力的ですが、1 人のテナントから 1 枚の家賃小切手を回収するという簡便さは失われます。

ダブルネットリース

NNNリースの別のバリエーションとして、NNリース、または「ネットネット」リースがあります。これは「ダブルネット」と発音され、「ネット」額は通常、固定資産税と保険料です。[ 1 ]ダブルネットリースは、トリプルネットリースと同様に、通常は（必ずしもそうとは限りませんが）単一テナント契約です。ただし、家主は追加の維持管理義務を負います。「ネットリース」という用語は、ネットリース業界では曖昧に使用され、トリプルネットリースまたはダブルネットリースを指す場合によく使用されます。しかし、一部のブローカーは誤って「ネットリース」という用語を両方に使用していますが、トリプルネットリースとダブルネットリースには明確な違いがあります。ダブルネットリース投資は、家主が負担する維持管理費用のため、一般的にトリプルネットリース投資よりもわずかに高いCAPレートで取引されます。屋根や場合によっては構造部分をカバーする長期の建設業者保証が付いた真新しいNN取引は、より高いリターンを求める投資家にとって魅力的です。[ 5 ] [ 6 ]

リスク

NNNリースに伴う最大のリスクは、テナントがリース契約を解除したり更新しなかったりすることであり、損失につながる可能性があります。リースのリスク度を判断する際には、リースの残存期間やテナントの信用力など、いくつかの要素が考慮されます。[ 7 ]

NNNリース契約の一種である「担保付きNNNリース」（「真のトリプルネット」または「絶対トリプルネット」リースと呼ばれることもある）では、借主はいかなる状況下でもリースを解約したり、家賃の減額を求めたりすることができず、家主のリスクをいくらか軽減する条項となっている。[ 8 ]

利点

NNNリース

投資家はNNNリース物件から様々なメリットを得ることができます。NNNリースでは、テナントが空調設備や屋根の修理といった主要な費用を負担するため、貸主の運営コストを抑えることができます。一般的に、NNNリースは1平方フィートあたりの賃料が低いため、貸主が物件を賃貸する準備ができたときに、テナントプールを拡大することができます。特定のテナントに対しては、貸主はリース契約を頻繁に変更することで、柔軟性を高め、テナントの定着率を高めることができます。[ 9 ]

絶対純リース

今日のネットリース市場における投資家の多くは、真に受動的な投資を好みます。そのため、多くの投資家にとって絶対ネットリースは必須条件となっています。投資家は資産を長期保有することを好むため、ある程度の損耗やメンテナンスが必要となり、屋根の交換も必要になるでしょう。絶対ネットリースを導入することで、建物のメンテナンス費用のリスクはテナントのみに転嫁され、貸主は100%受動的な投資を受けることができます。[ 9 ]

NNN 1031 交換

1031交換は、最も単純な形態では、不動産取引における課税繰り延べ戦略であり、不動産所有者または投資家が特定の期間内に1つの不動産を売却し、別の不動産を購入するものです。ただし、この取引は「同種」交換の要件を満たしている必要があります。[ 10 ]

単一テナントリースの構成要素と価値

純リース投資の価値は、不動産の価値、信用テナントの価値、およびリース自体の価値によって決まります。

  1. 標準的なNNNリース投資では、貸主は土地と建物を所有し、借主から賃料を徴収します。借主が退去する場合、または貸主がリース期間満了後に別の借主を希望する場合でも、土地と建物は貸主の所有となります。地域の開発計画や現在および将来の人口動向はすべて、不動産の価値に影響を与えます。不動産の価値を決定する際には、建物自体の価値も考慮する必要があります。
  2. 価値を決定づける2つ目の要素は、信用力のあるテナントの質です。これは通常、テナントの現在の信用格付けと過去の財務報告書によって決まります。ほとんどの投資家は、スタンダード＆プアーズの信用格付けを利用します。投資適格テナントの資格を得るには、スタンダード＆プアーズによるリース格付けがBBB-である必要があります。信用力のあるテナントが賃貸する物件は需要が最も高く、そのため、非投資適格テナントよりも資本化率が低くなります。 [ 11 ]
  3. 価値を決定する3つ目の要因は、リース自体です。ダブルネットリースでは、貸主が費用の一部を負担するため、NNNリースはNNリースよりも価値があります。リース期間も価値の決定要因です（例：20年間の収入保証は、10年または15年の契約期間よりも価値があります）。レントバンプとも呼ばれる大幅な賃料値上げは、リースの価値を高め、貸主をインフレから守ります。テナントの総売上高が特定のCAPに達した場合、一部のリースでは一定の割合の賃料が加算されます。ほとんどのリースでは、テナントに更新オプションが付与されていますが、短期オプションがいくつかあるため、リースの更新時に貸主は弱い立場になります。リースの現在の賃料が市場価格を下回っている場合、貸主はリース期間の終了時に賃料を値上げする機会があります。

投資ツールとしてのネットリース計画

NNNリース投資は、本質的には、州や地方自治体ではなく信用テナントによって保証されるインフレ保護債である。テナントは家主に毎月支払いを行い、不動産（およびリースで要求されることが多い家賃の値上げ）が投資家をインフレから保護する。NNNリース投資は、投資家が低い利回りで妥協することを強いることなく、非課税地方債と同様の税制優遇措置を提供する。 [ 12 ]投資家が二次市場で債券を購入し、数年後に利益を得て売却した場合、債券が所得税を免除されているかどうかに関わらず、利益に対してキャピタルゲイン税を支払わなければならない。NNNリースへの投資ではそうではない。債券のように構造化されているものの、NNNリースは依然として不動産投資とみなされ、したがって同様の収益を生み出す商業用不動産と同じように減価償却できるからである。NNNリースが生み出す収益に対する税金は、資産の耐用年数にわたって減額または繰り延べることができる。もちろん、投資家は不動産を売却したときに、取り戻した減価償却費に対して税金を支払わなければならない。しかし、1031交換を利用して同種の不動産を購入することで、これを回避することができます。[ 13 ] [ 14 ] NNNリース投資は融資も可能であり、投資家はテナントの信用力を活用しながら、税控除の対象となる利子の支払いを生み出すことができます。[ 15 ]

参照

参考文献

  1. ^ a b Ward, Susan. 「あなたのビジネスは商業スペースをリースすべきか、それとも購入すべきか？」 The Balance - Small Business . 2016年3月4日時点のオリジナルよりアーカイブ。 2021年7月15日閲覧。
  2. ^グレナディア、スティーブン・R.（2003）、不動産リースの均衡分析（PDF）、スタンフォード大学
  3. ^ Bierschenk, Letty M., Kurt R., William C. (1999年3月). 「トリプルネットリースの特化」 . Commercial Investment Real Estate Magazine .{{cite journal}}: CS1 maint: 複数の名前: 著者リスト (リンク)
  4. ^チェン、ジェームズ. 「トリプルネットリース（NNN）」 . Investopedia . 2021年7月15日閲覧。
  5. ^ 「NNN Brokers USA Commercial Real Estate、ロサンゼルスのTaco Bellのネットリース契約を145万ドルで締結、1031交換で売主をNN O'Reilly'sに売却」 PRWeb 2010年5月1日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  6. ^ 「ダラー・ジェネラルのネット・リース・オファリング - 11年目に3%増額 - キャップレート6.95%」 NNNマーケット2015年1月5日. 2021年7月15日閲覧.
  7. ^マックイーン (2010年5月8日). 「不動産ブームで利益を上げる」 . ウォール・ストリート・ジャーナル. 2024年5月9日閲覧。
  8. ^ガーバー、グレゴリー。「トリプルネットリース投資（NNNリース）とは何か？」 Brokers USA。2013年12月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  9. ^ a b「トリプルネットリースのメリット - KWネットリースアドバイザー」 KWネットリースアドバイザー2014年7月19日。 2015年9月15日閲覧。
  10. ^ 「トリプルネット1031交換 - NNNプロパティーズ」。トリプルネット1031交換 - NNNプロパティーズ。
  11. ^ NNNプロパティ| CookCRE
  12. ^ 「債券、地方債」 www.investor.gov .米国証券取引委員会. 2021年7月15日閲覧。
  13. ^ IRCコード第1031条に基づく同種交換
  14. ^ 「1031交換とは？」Triple Net Property Blog . 2015年1月6日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  15. ^ NNNリース投資ブログ
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