ホールドアウト（不動産）
ホールドアウトとは、通常、所有者が売却を拒否したために、大規模な不動産開発の対象とならなかった物件のことです。世界中にホールドアウトの例は数多くあります。 [ 1 ]
例
例えば、ニューヨーク市ヘラルド・スクエアのメイシーズ本社は、ブロードウェイと西34丁目の角（ヘラルド・スクエア内）に「ミリオン・ダラー・コーナー」と呼ばれる抵抗勢力があるため、ブロック全体を占めていません。現在メイシーズのショッピングバッグとして装飾されているこの建物は、1911年に当時としては前例のない100万ドルで売却されたことからその名が付けられました。
メイシーズ・ヘラルド・スクエアの北1マイル (1.6 km) にロックフェラー・センター30番地がある。この通りは、6番街の49丁目と50丁目の角に2つの建物があるため、その角でわずかに後退している。6番街1258番地の所有者であるジョン・F・マクスウェルは、元の所有者の孫であり、ロックフェラー・センターの建設中にジョン・D・ロックフェラー・ジュニアへの売却を完全に拒否した。ロックフェラーは6番街1240番地のタウンハウスの購入に成功したが、借主である49丁目のスピークイージーの所有者で長期リース契約を結んでいたダニエル・ハーレーとパトリック・デイリーは、彼らの要求額2億5000万ドル (2024年に52億ドルに相当) で買収されない限り立ち退きを拒否した。[ 2 ]
ロンドンのイーストエンドにあるステップニーでは、1927年にマイルエンドロードの北側に完成したウィッカムズ百貨店の建設が、81番地で宝石店を所有・経営していたシュピーゲルハルター兄弟によって妨害された。店舗の建物は宝石店の周りに完成した。[ 3 ]
テキサス州ヒューストンでは、 1980年代初頭にルイジアナ通り700番地の建設工事が、特異な抵抗をめぐるジレンマに直面しました。ルイジアナ通り、キャピトル通り、ラスク通り、スミス通りに囲まれた建設現場では、ルイジアナ通りとキャピトル通りの角にウエスタンユニオン社の通信ハブが建っていました。ウエスタンユニオンは通信設備の配線変更が経済的に不可能であるため移転に消極的でした。そこで、開発業者のハインズ・インタレスト社は、ウエスタンユニオンビルの居住者と交渉し、ルイジアナ通り700番地の近代的なファサード内にある金庫室に建物を完全に囲むことで、同ビルに隣接する12階建ての銀行ロビー棟内でウエスタンユニオンの通信施設の運用を再開することができました。[ 4 ]その後閉鎖されたウエスタンユニオンビルの残骸は再開発され、2018年にルイジアナ通り700番地に統合されました。[ 5 ] [ 6 ]
1990年代に始まった日本の成田国際空港の新滑走路建設は、地元住民から大きな反対運動に見舞われた。ある例では、当初の滑走路建設工事とその後の滑走路建設工事が周囲で始まったにもかかわらず、住民が移転を拒否した。 [ 7 ]
ワシントン州シアトルのエディス・メイスフィールドさんは、2006年に世界中のメディアから注目された。彼女は、バラード地区にある彼女の家のブロック全体をショッピングモール開発のデベロッパーが提案した75万ドルのオファー、さらに100万ドルに増額されたオファー、別の場所で同様の家を見つける手助け、残りの老後のための無料在宅介護を断ったのだ。[ 8 ]メイスフィールドさんとの交渉が何度か失敗に終わった後、建設業者は彼女の土地の3方を5階建てのコンクリートの壁で囲み、建設を続行することを選択した。彼女は大手デベロッパーに対抗する姿勢を示し、大抵の人が受け入れるであろうオファーを断ったことで、マスコミから民衆の英雄とされた。 [ 9 ]しかし、一般に信じられているのとは反対に、彼女は土地の周りの開発に反対していたわけではなく、衰弱していく年齢で引っ越しをするのが気が進まないからというだけの理由で抵抗していたのである。彼女は2008年に86歳で、彼女の希望通り自宅で亡くなりました。その家は今も空き家で、コンクリートの壁と都市の無秩序な広がりに囲まれています。[ 10 ]
サースティ・ビーバーは、アメリカ合衆国ノースカロライナ州シャーロットにある、アパート群に囲まれたバーです。2008年に二人の兄弟によって平屋建ての建物で開業しました。開業当時は空き地に囲まれていましたが、2015年に開発会社がバー周辺の土地をすべて購入しました。バーの土地と建物の所有者が開発業者からの購入申し出を2度拒否したため、開発会社はバーの周りに馬蹄形にアパートを建設しました。 [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ]
財産法
アメリカ合衆国では、憲法修正第五条により、私有財産は政府による「正当な補償」なしの接収から保護されています。土地収用権の概念に基づき、地方自治体および中央政府機関は公共の利益のために私有財産を取得する権利を有しますが、所有者には財産の価値に相当する補償を支払う義務があります。民間企業、特に鉄道会社は、州議会が制定した会社憲章を通じて土地収用権を付与される可能性があります。イギリス、ニュージーランド、アイルランド共和国には、強制買収と呼ばれる同様の手続きがあり、オーストラリアと南アフリカにも同等の法律があります。ケロ対ニューロンドン市事件（2005年）において、アメリカ合衆国最高裁判所は、開発による評価額の増加とそれに伴う固定資産税収入の増加が「公共の利益」の要件を満たすという正当な理由に基づき、政府は民間開発業者への譲渡を含め、いかなる理由でも民間から土地を収用する権利を有するとの判決を下しました。この判決は広く不評を招き、多くの州が土地収用を禁止する法律を制定し、土地収用を公共事業に限定する動きにつながった。しかし、他の州ではこの慣行は依然として一般的である。[ 14 ]こうした動きは通常、民間団体または政府機関による土地購入の申し出から始まり、当事者間で購入価格の交渉が成立しない場合にのみ、土地収用の問題となる。
土地収用権による差し押さえが行われると、多くの場合、不動産の価値、そして地主に土地の保留価値を全額補償すべきかどうかをめぐって争いが生じます。サンフランシスコの釘屋敷（下記参照）の歴史的な例としては、鉄道投資家のチャールズ・クロッカーが1870年代後半、葬儀屋のニコラス・ヤングが所有する家の周囲に意地悪な柵を築いた事件が挙げられます。これは、クロッカーが邸宅を建てる区画を統合していた際にヤングが自分の小さな土地を売却することを拒否したためです。より最近の例としては、シアトルの家を開発業者に売却することを拒否したエディス・メイスフィールドや、オレゴン州ポートランドで土地収用権に異議を唱えた ランダル・アッカーなどが挙げられます。
中華人民共和国は、不動産開発バブルの真っ只中にあった2007年3月に、初の近代的な私有財産法を可決した。[ 15 ] [ 16 ]
ネイルハウス
| ネイルハウス | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
 重慶の武平の釘屋 | |||||||
| 繁体字中国語 | 釘子戶 | ||||||
| 簡体字中国語 | 钉子户 | ||||||
| |||||||
釘屋とは、中国語の造語「丁子戸」（文字通り「釘の世帯主」）から派生した言葉で、開発のために家を明け渡すことを拒否する人、あるいは家そのものを指します。この中国語は開発業者によって造られ、これらの家が釘のように突き出ており、抜くことも打ち込むこともできないことから来ています。[ 17 ] [ 18 ]
歴史的背景
中華人民共和国（PRC）では、共産主義時代の大半において、不動産の私有権は廃止されていました。中央政府が公式にすべての不動産を所有し、理論上は国家の利益に基づき、誰がどの不動産を管理する権利を持つかを決定できました。したがって、政府が退去を決定した場合、民間人は自分の不動産を保持する法的権利を持っていませんでした（ただし、実際には様々な理由により権利が付与されました）。1990年代後半に経済が好調になり、自由市場が台頭すると、民間開発業者は人口密度の高い都市中心部でショッピングモール、ホテル、その他の民間開発事業を建設し始めました。これらの事業は、その土地に居住する住民の立ち退きを必要としました。開発業者は通常、開発前の不動産価値、または他の場所で代替住宅を取得する費用を反映して、住民に比較的低い補償金を提示しました。住民が抵抗したり、交渉力を利用して不当な立場を取ろうとした場合、有力な開発業者は地方当局や裁判所を説得し、住民に土地からの立ち退きを命じることができました。他のケースでは、住民が虚偽の容疑で逮捕されたり、住民を追い払うために凶悪犯が雇われたりした。[ 17 ] [ 19 ]
近年では、2007年に中国は不動産の私有化を認め始めました。これには、計画的な開発によって土地の価値が上昇した場合に所有者が自由に利益を得る、あるいは単に売却しないという、依然として議論の的となっている考え方も含まれます。開発業者による違法な土地収用や、これに加担する政府関係者による汚職への非難が高まり、国民の間で不満が高まりました。[ 20 ]
2007年3月、中国は初の近代的な私有財産法を可決した。[ 15 ]この法律は、公共の利益にかなう場合を除き、政府による土地収用を禁じている。この法律は釘所有者の立場を強化したが、民間の商業開発のための土地確保が土地収用の正当な理由となる公共の利益に該当するかどうかについては、完全には解決していない。[ 21 ]
例
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中国のマスコミは、数々の有名な釘屋事件を広く報じてきた。2007年のある事件では、重慶市の旧「スナック街」跡地に建設中の6階建てショッピングモールの敷地内に280世帯が住んでいたが、そのうちの一世帯が2年間、3世代にわたって住み続けてきた家からの立ち退きを拒否した。[ 16 ] 開発業者は電気と水道を止め、家の周囲に幅10メートル（33フィート）の穴を掘った。[ 17 ] [ 22 ]所有者は建設現場に侵入し、再び占拠して、その上に中国国旗を掲げた。地元の武術チャンピオンであるヤン・ウーは、ヌンチャクを使って家への階段を作り、立ち退きを試みようとする当局者を殴ると脅した。[ 17 ]彼の妻はレストラン経営者のウー・ピンで、家の1階にレストランを開く予定だった。彼女は宣伝のためにインタビューに応じ、頻繁にプレスリリースを出した。[ 18 ]オーナーは350万元（45万3000米ドル）の申し出を断ったが、最終的には2007年に開発業者と和解した。[ 16 ]
別の例として、長沙にある釘屋は、周囲にショッピングモールが建設された後もそのまま残り、今ではモールの中庭に建っている。[ 23 ]深セン のある所有者は、10年前に100万元（13万ドル）をかけて建設した、高さ439メートル（1,440フィート）のキングキーファイナンスタワーの予定地にあった7階建てのビルを売却し、1,000万元から2,000万元（130万米ドルから270万米ドル）を受け取った。この住人は立ち退き命令を受けても数ヶ月にわたって抵抗し、和解に達した後も嫌がらせや恐喝の試みにさらされた。[ 24 ]他の2人の釘屋所有者もキングキーの開発に抵抗した。[ 25 ]
浙江省温嶺市で、新たな道路の真ん中に釘の家が建てられたことで、またしても注目を集めることになった。老夫婦は2001年以来、政府が提示した価格での売却を拒否していた。[ 26 ]最終的に、家の周囲には新駅につながる2車線の主要道路が建設された。釘の家の写真はインターネット上で拡散し、中国メディアにも広く報道された。 [ 26 ]所有者が4万1000ドルの補償金を受け入れた後、2012年12月に家は取り壊された。[ 27 ]
貴州省在住の陳天明さん（43歳）が建てた10階建ての塔のような家は、2025年にニュースになった。地元政府による収用脅迫に対し、陳さんは正当な補償を求めて上へと家を建て続けた。一部が支柱で支えられている、ぐらぐらする木造建築は、 『ハウルの動く城』に例えられ、遠くからでも目立つことから、遠方から注目を集めている。[ 28 ]
メディア報道
釘ハウスは中国のメディアで異例の規模で報道された。重慶事件は当初、あるブロガーによって「史上最もクールな釘ハウス」と評され[ 22 ]、その後、国営新聞を含む中国全土の主要メディアに取り上げられ、全国的なセンセーションを巻き起こした[ 19 ]。sina.comの世論調査では、回答者の85%が開発業者ではなく夫婦を支持した[ 16 ] 。しかしその後、中国政府は新聞によるこの事件の報道を禁じた[ 19 ] 。 [ 29 ] [ 30 ]野菜販売業者の別のブロガー、周曙光は、読者からの寄付金で賄われ、湖南省の自宅から電車で事件を取材した。「Zuola」というペンネームで執筆活動を行い、周は参加者だけでなく、集まった群衆、そして家から追い出されたと主張する人々にもインタビューを行った。彼は中国初の「市民ジャーナリスト」として広く知られていたが、彼のサイトもブロックされた。[ 31 ]他にもこの禁止令を無視した人々がおり、その中には中国版スポーツ・イラストレイテッドも含まれ、同誌の表紙にこの事件を微妙に引用した内容が掲載された。[ 32 ]
大衆文化において
- 『銀河ヒッチハイク・ガイド』では、アーサー・デントはバイパス建設のために自宅が取り壊されることに抵抗します。この抵抗は後に、銀河間高速道路建設のために地球全体が破壊の危機に瀕するという宇宙規模の出来事に反映されます。[ 33 ]
- シュレックは、ファークアード卿によって追い出されたおとぎ話の生き物たちに沼地を占領されないように戦う、オーガの冒険を描いています。シュレックの旅を通して、彼が故郷と呼ぶ沼地は、社会のプレッシャーに対する回復力の象徴となり、真の幸福とは自分自身の個性を受け入れることにあることを示しています。 [ 34 ]
- 『ラマになった王様』では、皇帝が宮殿を建てる計画をしているにもかかわらず、パチャは家族の家を手放すことを拒否している。[ 35 ]
- 『グーニーズ』では、オレゴン州アストリアの「グーン・ドックス」地区にある家が差し押さえの危機に瀕し、近所の子供たちが最後の週末を過ごすために集まります。彼らの静かで歴史ある家は、カントリークラブに建て替えられることになりました。ミッキーの屋根裏部屋を物色していた子供たちは、古い宝の地図を見つけます。彼らはこれを家を救うチャンスと捉え、地図を探し求めます。フラテリ家や数々の罠を回避し、開発業者を阻止しながら宝を見つけます。[ 36 ]
- ダイドの「Thank you」のミュージックビデオでは、高層ビルと開発業者に囲まれた小さな家が描かれています。前夜、飲み過ぎて借金を抱えたダイドは仕事を休んで家を追い出されてしまいます。ところが、恋人からの電話がきっかけで事態は収拾します。[ 37 ]
- 2010年初頭、中国の国営映画配給会社である中国電影集団公司は、映画『アバター』の公開を早期に中止した。中国国内の多くの評論家は、釘屋敷の立ち退きと、映画の中で大企業による先住民の強制移住が描かれていることとの関連性を指摘した。[ 38 ]ロサンゼルス・タイムズ紙は、この決定は、この映画が中国の釘屋敷現象に対する反発を呼ぶことを懸念したためだと報じた。[ 39 ]
- ミラージュゲームズが開発したオンラインフラッシュゲーム「The Big Battle: Nail House Versus Demolition Team」は、2010年に中国で人気を博した。[ 40 ] [ 41 ]
- ベター・コール・ソウルの第5シーズンでは、不動産取引に反対する人物がメサ・ヴェルデ銀行に不動産を売却することを拒否し、キム・ウェクスラーが両者の仲介役を務めることになる。[ 42 ]
- ディズニー・チャンネルのドラマシリーズ『ビッグ・シティ・グリーンズ』は、田舎暮らしの家族が大都市にある祖母の隠れ家に引っ越すというストーリーです。シーズン2では、開発業者が駐車場を建設するためにその家を取り壊そうとする様子が描かれます。[ 43 ]
参照
参考文献
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- ^オクレント、ダニエル(2003). 『グレート・フォーチュン：ロックフェラー・センターの叙事詩』ロンドン: ペンギンブック. pp. 93– 94. ISBN 978-0-142-00177-6。
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- ^『ラマになった王様。』マーク・ディンダル監督、デヴィッド・スペード、ジョン・グッドマン、アーサ・キット出演、ウォルト・ディズニー・ピクチャーズ、2000年。
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- ^ダイド「Thank You」No Angel、Cheeky Records、1999年。
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さらに読む
- アルパーン、アンドリュー、ダースト、シーモア（1997年）『ニューヨークの建築的抵抗』ドーバー出版、ISBN 978-0-486-29425-4
外部リンク
