オーストラリアのネガティブ・ギアリング

オーストラリアにおけるネガティブ・ギアリングとは、オーストラリアの所得税制度における規定を指し、納税者が投資活動による純損失を他の所得と相殺することを可能にするものです。この慣行は一般的にネガティブ・ギアリングとして知られています。ネガティブ・ギアリングは様々な投資場面で発生する可能性があります。例えば、不動産投資では、純賃貸収入が住宅ローンの支払利息を下回る場合に発生し、株式投資では、純配当収入が信用取引ローンの支払利息を下回る場合に発生します。

一般的な

オーストラリアでは、所得税の課税対象として、不動産の損失を給与所得や事業所得などの他の所得と相殺することが認められていますが、制限は限定されています。[ 1 ]不動産投資家によるネガティブ・ギアリングにより、オーストラリアの個人所得税収は2014～2015年度に67億ドル、2023～2024年度には109億ドル減少しました。この数字は2024～2025年度には123億ドルに達すると予測されています。[ 2 ]

ネガティブ・ギアリングはオーストラリアで繰り返し政治問題となっており、2016年と2019年のオーストラリア連邦選挙でも大きな議題となりました。両選挙において、オーストラリア労働党はネガティブ・ギアリングを新築住宅に限定し、キャピタルゲイン税の減税率を50%から25%に引き下げることを提案しました。[ 3 ]グラッタン研究所の報告書によると、ネガティブ・ギアリングは低所得者よりも高所得者に大きな税制優遇措置をもたらすことが分かっています。[ 4 ]

当時の連邦財務大臣スコット・モリソンは、税務データを挙げて、財務管理者よりも中所得の職業（教師、看護師、電気技師など）の納税者の方がネガティブ・ギアリング控除を申請する割合が高いことを示して反論した。[ 1 ]

歴史

オーストラリアの納税者は、歴史的に投資不動産の損失を他の所得と相殺することが認められてきました。以前は、ネガティブ・ギアリングは偶発的な不動産所得の譲渡禁止によって制限されており、不動産の損失を労働所得と相殺することはできませんでした。[ 5 ]この制限が所得だけでなく損失にも適用されるかどうかは、1936年所得税評価法の下では依然として不明です。[ 6 ]

1983年、ビクトリア州税務副長官は、ビクトリア州の不動産投資家の賃貸収入を超える利息の控除を一時的に認めず、損失の移転や繰り越しを禁止しました。この判決は、その後まもなく連邦税務長官によって覆されました。[ 7 ]

その後、ホーク政権は1985年から1987年にかけてネガティブ・ギアリングを禁止し、不動産の損失を労働所得と相殺することを禁じました。不動産投資家はこの変更に反対し、賃貸住宅への投資を減らし、家賃を上昇させたと主張しました。ABCファクトチェックの分析によると、この期間の家賃上昇は主にパースとシドニーに限られており、両都市は当時オーストラリアの主要都市の中で最も空室率が低かったのです。[ 8 ]

課税

投資不動産で純損失を被った投資家は、その損失を控除として申請することができ、投資家の総課税所得を減らすことができます。ただし、投資不動産の損失は、メディケア賦課金サーチャージ、民間医療保険の払い戻し、HELP返済所得、そしてセンターリンクの所得審査に基づく各種控除や給付金の基準額など、特定の計算では考慮されません。

投資家は通常、損失の控除に加えて、予想される資産価値の増加とオーストラリア法におけるキャピタルゲインの税制上の取り扱いを考慮します。投資家が不動産を売却する前に12ヶ月以上保有している場合、その結果生じるキャピタルゲインの50%のみが課税所得に含まれます。[ 9 ]

家賃への影響をめぐる議論

経済学者のソール・エスレイクは、1985年から1987年の隔離期間中の家賃上昇はシドニーとパースに限られており、これらの都市は政策変更以前から空室率が異常に低かったため、他の要因が影響した可能性があると主張している。エスレイクの分析は、名目家賃上昇率から消費者物価指数（CPI）の上昇率を差し引いて算出されるインフレ調整済み​​（実質）家賃を参照している。[ 8 ]

オーストラリア統計局（ABS）の公式消費者物価指数（CPI）データによると、名目家賃は2年間の隔離期間中に全国的に25％以上上昇し、オーストラリアのすべての州都でも上昇した。 [ 10 ]しかし、名目値には一般的なインフレの影響が含まれているため、実質（インフレ調整済み​​）値と比較すると、家賃に対する政策の影響を測る上で精度が低くなる。[ 8 ]

住宅購入能力への影響

図1：住宅価格指数と消費者物価指数。出典：ABS

デロイト・アクセス・エコノミクスは2019年、ネガティブ・ギアリングを新築住宅に限定し、キャピタルゲイン税の割引額を削減する政策シナリオ[ a ]をモデル化した。このモデルでは、このような改革により、オーストラリア全体の平均で家賃が0.5%、既存物件価格が4.6%（グレーター・シドニーとメルボルンでは8.3%）、新築物件価格が4.6%それぞれ下落すると推定された[ 11 ]：53。 ネガティブ・ギアリングのみを廃止した場合、オーストラリア全体の平均家賃は0.1%下落するとのモデル化も行われた[ 11 ]：65。

いくつかの学術研究は、ネガティブ・ギアリングが住宅価格に与える影響を推定している。グラッタン研究所は、ネガティブ・ギアリングとキャピタルゲイン税の減税を組み合わせると、住宅価格が1～2%上昇すると推定している。[ 12 ]経済学者のジーン・タニーは、その影響を4%と推定している。[ 13 ]オーストラリア国立大学の研究者は、その影響を1.5%と推定している。[ 14 ]

2015年の上院経済参考委員会の報告書は、ネガティブ・ギアリングが住宅の購入しやすさにいくらか影響を与えるものの、主な要因は住宅の供給と需要のミスマッチであると結論付けています。[ 15 ]

2008年、オーストラリアの上院住宅購入能力特別委員会は、ネガティブ・ギアリングの利用に制限を設けるべきだという証拠を検討した。調査報告書の一つは、「無制限の利用は認められるべきではない。億万長者や大富豪でさえも利用できるべきではないし、20番目の投資物件で利用できるべきでもない。利用には制限があるべきだ」と主張した。[ 16 ]

2003年、オーストラリア準備銀行（RBA）は、生産性委員会の初めての住宅所有に関する調査報告書の中で、不動産投資を他の投資形態よりも奨励するための特別な税制措置はないものの、「この分野に資源と資金が不均衡に投入されており、不動産プロモーターは税制の有効性を重要なセールスポイントとして利用している」と述べている。[ 17 ]

RBAはさらに、「需要の緩和を最も賢明に探る分野は投資家の間である」と述べ、生産性委員会によるさらなる研究が必要な3つの分野を特定した。

  • 不動産が長年にわたってキャッシュフローをプラスにできる見込みがほとんどない場合に、投資不動産をネガティブギアリングする能力。
  • 投資家が減価償却控除から得る利益は、当初控除を請求した時の税率よりも低い税率でキャピタルゲイン税を通じて後から取り戻される。
  • 損失を生む投資に対する減価償却の請求権を含む、資産の減価償却に関する一般的な取り扱い。[ 17 ]
図2：投資家向け融資、新築物件と既存物件の比較。出典：ABS、RBA

政治

ネガティブ・ギアリングはオーストラリアで繰り返し政治問題となっており、2016年のオーストラリア連邦選挙と2019年のオーストラリア連邦選挙において重要な政策論争の的となった。両選挙において、オーストラリア労働党は、ネガティブ・ギアリングによる損失の非投資所得に対する税額控除を制限し（一部の例外を除く）、キャピタルゲイン税の控除を25%に引き下げることを提案した。[ 3 ]グラッタン研究所の分析によると、ネガティブ・ギアリングの税制優遇措置は、高所得納税者に不均衡に集中していることが判明した。[ 4 ]

2024年には、住宅購入能力に関する人民委員会が設立され、オーストラリアにおける住宅購入能力に対するネガティブ・ギアリングの影響などについて調査することとなった。[ 18 ]

参照

注記

  1. ^この「 ALP政策シナリオ」には、「新築住宅へのネガティブ・ギアリングの制限」と「12ヶ月以上保有する資産に対するキャピタルゲイン税（CGT）の減税を50％から25％に引き下げる」ことが含まれる。 [ 11 ] : iii

参考文献

  1. ^ a bコジオル、マイケル（2016年4月26日）「スコット・モリソンは、ネガティブ・ギアリングが富裕層に利益をもたらすという主張は『全くの神話』だと述べた」「シドニー・モーニング・ヘラルド」
  2. ^ Wedesweiler, Madeleine (2025年4月20日). 「時限爆弾の解除：緑の党、少数派政権でネガティブ・ギアリング導入を検討」 SBSニュース. 2025年4月20日閲覧。
  3. ^ a bライト、ダニカ（2016年5月3日）「PolicyCheck：ネガティブ・ギアリング改革」 The Conversation . 2017年2月26日閲覧。
  4. ^ a bハッチェンズ、ガレス（2015年11月13日）「ネガティブ・ギアリングは、一般のオーストラリア人よりも富裕層にはるかに大きな利益をもたらす、と分析が示す」シドニー・モーニング・ヘラルド。
  5. ^回避、脱税、そして改革：オーストラリアの所得税制度を解体したのは誰か、そして再建しているのは誰か
  6. ^ 1936年所得税評価法
  7. ^ラミ、ハネグビ（2002年）「ネガティブ・ギアリング：今後の方向性」ディーキン・ロー・レビュー。
  8. ^ a b c ABCファクトチェック（2016年3月3日）「ファクトチェック：ネガティブ・ギアリングの廃止は家賃を上昇させたか？」2017年2月26日閲覧。
  9. ^リム、エスター. 「キャピタルゲイン税の免除、ロールオーバー、および優遇措置」 .オーストラリア税務局. オーストラリア政府. 2016年2月28日閲覧。
  10. ^ 「6401.0 - 消費者物価指数、オーストラリア、2013年3月」。
  11. ^ a b c Deloitte Access Economics (2019年7月). 「ネガティブ・ギアリングとキャピタルゲイン課税の変更に関する分析」 . 2025年6月20日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  12. ^ 「注目の不動産 - ネガティブ・ギアリングとキャピタルゲイン税改革」（PDF） 。2016年5月9日時点のオリジナル（PDF）からアーカイブ。
  13. ^ 「ネガティブ・ギアリングをめぐる議論を解き明かす」（PDF） 。2022年5月24日時点のオリジナル（PDF）からのアーカイブ。
  14. ^ 「CAMA | Crawford School of Public Policy」 . cama.crawford.anu.edu.au . 2025年8月1日閲覧。
  15. ^手の届かない？オーストラリアの住宅購入の課題。上院経済参考委員会。2015年。35ページ。
  16. ^良い家を見つけるのは難しい：オーストラリアの住宅価格の手頃さ。オーストラリアの住宅価格の手頃さに関する上院特別委員会。2008年、65ページ。
  17. ^ a b生産性委員会による初めての住宅購入に関する調査：オーストラリア準備銀行による提出書類（PDF）。2003年。
  18. ^ウェインライト、ソフィー (2024年8月20日). 「人民委員会報告書で明らかになった住宅危機の壊滅的な影響」 . Everybody's Home . 2024年8月21日閲覧。
「 https://en.wikipedia.org/w/index.php?title=Negative_gearing_in_Australia&oldid=1336912796」より取得