家主・借家人法
家主・借家人法は、アパートなどの借地権不動産の権利と責任を規定します。

家主・借主法は、家主と借主の権利と義務を扱う法律分野です。

アイルランド法のようなコモンロー法体系では、家主・借主法には不動産法と契約法のコモンローの要素が含まれています。しかし、現代では、家主・借主法はしばしば制定法によって規定されています。[ 1 ]一般的に、賃貸借契約が有効となるためには、いくつかの特定の条項が含まれていなければなりません。

居住用賃貸借契約には、当事者、物件（住所または関連するスペース）、および賃貸借期間が記載されている必要があります。賃貸借期間は無期限とすることも可能ですが、契約書にその旨を明記する必要があります。通常、賃貸借契約には月額または期間あたりの賃料も含まれますが、これは法的に必須ではありません。

商業用リース契約には、含まれる設備の詳細が記載されている必要があります。また、住宅用リースとは異なり、賃貸料についても明記する必要があります。賃貸料には、総売上高や収益などに対する一定の割合の固定金利が適用されることが多いためです。

ドイツ法などの民法の伝統では、家主と借地人の関係は、歴史的にはローマ法とイウス・コミューンに由来する法令によって完全に規制されている。[ 2 ] [ 3 ]

歴史

家主と借地人の関係は、借地権不動産の存在によって定義されます。[ 4 ] 伝統的に、アメリカ合衆国の家主の唯一の義務は、借主に不動産を譲渡することでしたが、[ 5 ]イングランドとウェールズでは、1829年以来、家主は借主に所有権を譲渡しなければならないことは明らかでした。[ 6 ] 現代の家主と借地人の法律には、家主と借主の双方が持つ他の多くの権利と義務が含まれています。

借地借家関係の現代的な解釈は、賃貸借契約には単純な譲渡証書に加えて、契約法の多くの要素が含まれるという見解にかかっています。アメリカの借地借家法では、これらの権利と義務の多くは、統一住宅借家人法（Uniform Residential Landlord and Tenant Act）に明文化されています。[ 7 ]

住宅および商業用リース

家主・借主法では、一般的に住宅用賃貸借契約では商業用賃貸借契約よりも不平等な交渉力のリスクがはるかに高いという前提に基づき、住宅用賃貸借契約と商業用賃貸借契約の違いが認められています。[ 8 ]

居住用賃貸借契約は、個人またはグループが賃貸スペースに居住または居住することを目的とした契約です。ほとんどの政府機関は「住居の神聖性を認めている」ため、居住用スペースの賃借者は、商業用賃貸借契約よりも一般的に多くの権利と保護が与えられます。また、交渉力の不平等が推定されるため、居住用スペースにはより多くの保護が与えられます。州、郡、市によって法律が異なり、同様に商業用スペースの賃借者と家主に対する保護のレベルも異なります。

商業用リースとは、工業、オフィス、小売、製造など、事業用途のスペースのリースを指します。商業用リースは住宅用リースに比べて交渉の余地がはるかに大きいため、 一般的に消費者保護の条項が少なくなっています。

家主の義務

現代の家主・借主法の概念には、賃貸借契約の単なる譲渡を超えた義務が含まれています。これらの義務は、占有引渡し義務を除き、賃貸借契約において法的に放棄することはできません。これらの義務を放棄する条項は、公序良俗に反するため無効です。

所有権の引渡し義務

イングランドおよびインドの統一住宅地主借主法によれば、家主は賃貸借開始時に借主に対し実際の占有権を交付する義務を負います。この義務を家主に課す正当性は、家主が新規借主よりも多くの資金を有し、不当な滞留者（賃貸借の占有権を放棄しない元借主）に対する法的救済を求めることができるという考えに基づいています。[ 9 ]

静穏享受の契約

アメリカの近代的な賃貸借契約には、契約上の側面から、平穏享有権の黙示的契約が含まれている。これは、家主が借主の賃貸借契約に対する占有権を侵害しないことを意味する。[ 10 ]家主は緊急時には予告なしに強制的に立ち入ることができるが、通常、迅速な行動の必要性のみでは、行動を必要とする状況が合理的に予測可能であり、行動を求められる者が対処する準備ができていた場合、切迫危険の法理における緊急事態とはみなされない。[ 11 ]切迫危険の法理は、自らの過失によって危険をもたらした者を免責するものではない。[ 12 ]

居住性の暗黙の保証

家主は、健康や安全を害する可能性のある重大な瑕疵のない住居を提供しなければなりません。[ 13 ]一部の州では、瑕疵が著しく、家主が相当な期間内に修繕を行わない場合、借主は賃貸契約を解除して退去する権利を有します。賃貸契約を解除したい借主は、賃貸契約を解除するのに十分な条件を満たしていることを確認するために、弁護士または家主・借主問題専門の政府機関に相談する必要があります。

この保証は商業用リースには適用されず、住宅用のみに適用されます。

不可欠なサービスを提供する義務

少なくともオクラホマ州では、家主は州法により、水道、温水、電気、ガス、その他の生活必需品の供給を適切な量で行うことが義務付けられています。供給が滞った場合、家主は、借主が当該サービスに対して支払った金額を家賃から差し引くなどの救済措置を受ける可能性があります。他の州でも同様の規定がある場合があります。[ 14 ]

借主の救済措置

家主・借家人法には借家人に対する保護も含まれています。

建設的立ち退き

家主が借主に対して起こした未払い家賃訴訟において、借主は積極的抗弁として擬制的立ち退きを主張することができます。擬制的立ち退きとは、借主が賃貸借契約に居住できなくなったものの、家主によって物理的に立ち退きを命じられたわけではないことを意味します。[ 15 ]これは、居住適格性に関する黙示の契約違反と併せて用いられることがよくあります。

契約違反

賃貸借契約には従属条項が含まれており、家主が義務を履行しなかった場合、借主は家賃の支払いを免除されます。これらの条項違反は、家賃未払いまたは立ち退きを求める訴訟において、借主による積極的抗弁として主張することができます。これらの条項には、居住可能状態を維持することを要求する居住可能保証条項と、家主に建物の損傷を修復することを要求する修繕条項が含まれます。[ 16 ]アメリカ法において、居住可能状態を維持することを要求する条項は、DC巡回裁判所のJavins対First National Realty Corp 事件によって確立されました。

報復的な立ち退き

家主は、健康安全規則違反を報告した借主への報復として、報復として立ち退きをすることはできません。[ 17 ] 借主は、報復的立ち退きを、立ち退きに対する積極的抗弁として、また家主に対する訴訟原因として使用することができます。報復的立ち退きという抗弁は、ワシントンD.C.巡回裁判所のエドワーズ対ハビブ事件で初めて認められました。

カリフォルニア州では、報復的立ち退きは積極的抗弁とみなされ、訴訟の防御に用いることができる。カリフォルニア州法1942.5は、その使用に関する法的側面を定義し、一連のきっかけとなる出来事の後、180日間以上報復的立ち退きを禁止している。[ 18 ]報復的立ち退きに対する借主の何らかの保護は、42の州法とコロンビア特別区法で規定されている。この保護がないのは、ジョージア州、アイダホ州、インディアナ州、ルイジアナ州、ミズーリ州、ノースダコタ州、オクラホマ州、ワイオミング州の8州のみである。しかし、オクラホマ州では、条例執行などの州の業務を故意に妨害、干渉、または阻害することは軽犯罪であるため、報復的立ち退きは適用される様々な州の刑法に違反する可能性がある。[ 19 ]

金銭的損害賠償

ウィスコンシン州など一部の州では、家主が州法または行政規則に違反した場合、借主が金銭による損害賠償を請求できる場合があります。借主は、家主が借主に対して損害賠償金を支払わなければならないことを証明する義務があります。借主が農業・貿易・消費者保護法の規則に違反したことを証明できれば、ウィスコンシン州法に基づき、損害賠償額の2倍を受け取る権利があります。[ 20 ]

テナントの義務

家賃滞納による立ち退き通知。ニューオーリンズ市が強制命令下にあり、2ヶ月前から郵便物が配達されていなかったという事実は考慮されなかった。

借地人は占有権に付随する義務も負います。

敷地の保全義務

賃貸契約には通常、借主による修繕義務に関する限定条項が含まれており、これは本質的には無駄遣いをしないことを意味します。借主が退去する際に敷金の返還を希望する場合、ほとんどの法令では、通常の損耗を除いて、入居時と同じ状態で貸主に物件を返還することが義務付けられています。

運営義務

商業用リースにおいては、営業義務がリース契約に盛り込まれる場合があります。これは、商業用テナントが、リース契約の目的である事業を営まずに賃借物件を空室のままにしておくことはできないことを意味します。営業義務は、リース契約に明記されている場合、またはリース契約の趣旨と明らかに合致する場合を除き、存在しません。[ 21 ]

家賃支払い義務

借主の家賃支払い義務は伝統的に独立契約と考えられており、家主が履行義務を果たしたかどうかに関わらず、借主は家賃を支払う義務がありました。[ 22 ] 現在では、借主の家賃支払い義務は従属契約であると考えられており、家主が修繕義務または居住性保証に違反した場合、借主は家賃支払い義務から解放されます。[ 23 ]

転貸と譲渡

借地権は、原則として自由に譲渡可能です。これはいずれの当事者も放棄することができ、多くの場合、貸主が定型的な賃貸借契約書を用いて放棄します。転貸と譲渡はしばしば同じ意味で使われますが、異なる概念です。譲渡とは、元の借主の残存期間にわたり、占有権を譲受人に移転することです。転貸とは、元の借主の期間よりも短い期間の占有権の移転のみを指します。違いは、貸主への返還権に接する個人の占有権が何であるかという点にあります。

Air BnbやVrboなどの短期賃貸は、転貸や譲渡ではなく、占有権を付与するものである点に留意することが重要です。つまり、短期賃貸のゲストは、借主と同じ権利を享受するのではなく、むしろゲストとして扱われるということです。

家主の救済措置

家主には、所有権の回復や未払い家賃の請求を行うためのさまざまな救済手段があります。

没収

法定の立ち退き手続きが施行される以前は、家主は賃貸借契約の所有権を取り戻すために、コモンロー上の救済手段である没収を利用することができました。没収は通常、賃貸借契約の条件に条件を付すことによって達成されました。 [ 24 ]

自己啓発

家主による自助救済措置とは、「家主が法的措置を取らずに借主を物件から退去させるための積極的な措置を講じる」場合の立ち退きです。自助救済措置は、強制立ち入り法（FED）によって制限されています。[ 25 ]ほとんどの州では自助救済措置による立ち退きが禁止されています。

金銭的損害

家主は未払いの家賃に対して金銭的損害賠償を請求することもでき、家賃の回収方法と回収可能な金額は州法によって定められている。[ 26 ]家主は損害額を決定するために 公正市場価値から契約価格を差し引くというのが大多数のルールである。

立ち退き

家主は、借主を立ち退かせるために裁判所に訴訟を起こすことができます。立ち退きは通常、訴訟という形で行われ、借主への最初の通知、その後の裁判手続きを経て、借主は立ち退きに異議を申し立て、場合によっては反訴を起こすことができます。立ち退き手続きの最終段階で家主が勝訴した場合、裁判所は物件を家主に返還する命令を発令し、借主と敷地内に残された財産の強制退去を認める可能性があります。

一部の管轄区域では、経済的手段が限られているなどの条件付きで、立ち退きに直面している借主が法的援助を受けられる場合があります。

補助金付き住宅と公営住宅

補助金付き住宅などの手頃な価格の住宅には、他の規制があります。多くのプログラムでは、入居者の収入に応じて家賃が決まります。そのため、入居者は収入に変更があった場合は必ず報告する必要があります。

損害を軽減する義務

コモン・ローでは、また一部の法域では法定義務として、借主が賃貸借契約に違反し貸主が違反した借主に対して訴訟を起こそうとする場合、貸主には金銭的または経済的損害を軽減する義務があります。貸主は、潜在的な借主に物件を見せたり、物件が空室であることを広告したりするなど、合理的な方法でユニットまたは土地を再賃貸または転貸する必要があり、物件を空室にしておくために不当に高い家賃を要求したり、妥当な代替借主の申し込みを却下したりすることは控える必要があります。さらに、転貸が認められている場合、借主が物件を譲渡または転貸する取り決めをした場合、貸主は特定の代替借主を容認できないとして拒否する権利を持ちますが、合理的かつ誠実に行動する必要があります。貸主が損害軽減義務を履行しなかった場合、その不履行により借主からの損害賠償回収が制限または阻止される可能性があります。

管轄地域別

アメリカ合衆国では、家主と借家人に関する法律のほとんどは州ごとに異なります。[ 27 ]

マサチューセッツ州

マサチューセッツ州では、賃貸借契約違反、家賃滞納、賃貸物件の違法使用など、正当な理由がある場合には、賃貸借契約のある借主の立ち退きを認めています。賃貸借契約期間のない借主は、適切な通知があれば、正当な理由の有無にかかわらず立ち退きを命じることができます。[ 28 ]

ミズーリ州

ミズーリ州は、多数派の原則をほぼ踏襲していますが、家主は損害を軽減する義務において、不合理な対応を取る権利があるとしています。さらに、家主は、合理的か否かに関わらず、借主からの転貸や譲渡を一切受け入れる義務はありません。家主は、一般原則よりもはるかに大きな裁量権を有しています。

テキサス

テキサス州の歴史の大部分において、家主と借主の関係は古い英国の慣習法の原則に則っていました。[ 29 ]慣習法は借主にとって厳しいものでした。テキサス州の借主は、ラテン語で「買主は用心せよ」という意味のcaveat emptor（買主は用心せよ）という慣習法の原則に基づき、物件を「現状有姿」で賃貸していました。[ 30 ] 借主は賃貸契約に署名する前に物件を慎重に検査することが求められました。その後、物件が居住不能になったとしても、賃料を支払い続けることが求められました。もちろん、家主と借主は、家主が必要な修理を行い、その他の状態を維持する契約を結ぶことはできましたが、そうする法的義務はありませんでした。[ 31 ]借主の賃料支払い義務は、家主が物件を維持または修繕する義務とは独立しているというのが、原則でした。[ 32 ]

テキサス州は1978年に借主に対するより強力な保護を提供し始めました。同年、テキサス州最高裁判所はカマラス対ベネット事件を判決しました[ 33 ] 。この事件で、テキサス州最高裁判所は、すべての住宅賃貸借契約には「居住適格性の黙示的保証」が含まれていると判断しました。この「黙示的保証」は状況を一変させました。住宅賃貸借契約書に修繕義務が明記されていない場合でも、すべての家主に物件を「居住可能」な状態に保つ義務を負わせたのです。さらに、借主の家賃支払い義務は、家主の物件居住可能状態維持義務に条件付けられました。つまり、家主が物件を居住可能な状態に維持できない場合、借主は家賃の支払いを停止する法的権利を持つことになったのです。こうして、テキサス州最高裁判所はテキサス州の借主にとって大きな勝利を収めたのです。

裁判所が定めた「居住適格性の黙示的保証」は約1年間続きました。1979年、テキサス州議会は迅速に対応し、テキサス州不動産法第92条を制定しました。[ 34 ]この法律は、テキサス州の家主と借主の関係を包括的に規定しています。具体的には、家主が物件を居住可能な状態に保つ義務を成文化し、さらに明確化しました。現在、テキサス州の成文法では、借主が物件の状態を通知し、通知時点で借主が家賃を滞納しておらず、かつ、その状態が一般の借主の身体的健康または安全に重大な影響を与える場合、家主にはその状態を修復または改善するために誠実に努力する義務があります。[ 35 ]しかし、テキサス州の家主には、借主が引き起こした状態を修復する義務はありません。[ 36 ]

家主が物件を居住可能な状態に保つ義務に違反した場合、借主にはいくつかの法的選択肢があります。賃貸契約を解除するか、自ら修繕を行い、その後の家賃から費用を差し引くか、あるいは家主を訴えるという選択肢です。[ 37 ]

参照

参考文献

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