ゾーニング

北マケドニア共和国スコピエ市の総合空間計画におけるゾーニング図。都市ゾーニングの区分ごとに異なる色で表示されています。

都市計画において、ゾーニングとは、自治体やその他の行政機関が土地を土地利用と建築の「ゾーン」に区分する方法です。各ゾーンには、他のゾーンとは異なる新規開発に関する規制が適用されます。ゾーンは、単一の用途（例：住宅、工業）のみに限定される場合もあれば、複数の相容れる活動を組み合わせて用途別に定義される場合もあります。また、形態に基づくゾーニングの場合、用途を問わず、許可される建物の密度、規模、形状が異なる規制によって規定されることもあります。各ゾーンの計画規則は、特定の開発に対する計画許可の可否を決定します。ゾーニングは、土地の様々な用途（明示的または条件付き）を規定する場合があります。土地を細分化できる区画の面積や寸法、または建物の形態や規模を示す場合もあります。これらのガイドラインは、都市の成長と開発を導くために定められています。[ 1 ] [ 2 ]

ゾーニングは、先進国の地方自治体で使用されている最も一般的な規制都市計画方法です。[ 3 ] [ 4 ] [ 5 ]例外として、イギリスとテキサス州ヒューストン市があります。[ 6 ]

ほとんどのゾーニング システムには、通常、問題となっている不動産の特定の性質によって引き起こされると思われる何らかの困難を理由に、ゾーニング ルールの例外となる 変更を許可する手順があります。

歴史

用途地域制の起源は古代にまで遡る。[ 7 ]古代の城壁都市は、土地を用途に基づいて分類・規制する前身であった。城壁の外側には、騒音や悪臭といった好ましくない活動が行われていた。城壁と城壁の間の空間では、屠殺、廃棄物処理、レンガ焼きといった不衛生で危険な活動が行われていた。城壁の内側には公共施設や宗教施設があり、大多数の人々がそこに居住していた。[ 8 ]

古代都市の多くは、都市部と非都市部の区別に加え、城壁の内側の土地の種類と用途をさらに細分化していました。これは世界の多くの地域で実践されていました。例えば、中国の周王朝（紀元前1046年～256年）、インドのヴェーダ時代（紀元前1500年～500年）、そしてローマ帝国（紀元前31年～476年） に広がった軍事拠点などです。

啓蒙時代と産業革命の時代を通じて、文化的および社会経済的変化は、都市規制の施行と発明の急速な増加をもたらした。[ 8 ]これらの変化は、新たな科学的合理性、大量生産と複雑な製造技術の出現、そしてそれに続く都市化の始まりによって促進された。産業が住宅地を離れたことで、近代都市は大きく様変わりした。「住宅」の定義は「経済」の定義と結びつき、都市の住宅地区における用途の混在が著しく進んだ。[ 9 ]

用途区分の導入以前に設計された多くの計画都市では、用途の分離が特徴となっています。注目すべき例として、南オーストラリア州のアデレードが挙げられます。アデレードの市街地は、ノース・アデレード郊外とともに、四方を公園「アデレード・パーク・ランズ」に囲まれています。この公園は、市街地と郊外を物理的に分離するために、1836年にウィリアム・ライト大佐によって設計されました。公園の周囲には低密度の住宅街が広がり、市内の職場と郊外の住宅地の間を快適に散策できる環境を提供しています。

ガーデンシティ運動の創始者であるエベネザー・ハワード卿は、都市が境界を越えて拡大し、融合するのを防ぐために緑のオープンスペースをどのように活用できるかの例としてアデレードを挙げた。[ 10 ]：94 1902年に出版された彼の理想の都市設計は、公共の建物、公園、小売スペース、住宅地、工業地帯が同心円状に配置され、その周囲をオープンスペースと農地が取り囲むという構想だった。すべての小売活動はガラス屋根の建物1棟の中で行われることになっており、これはクリスタル・パレスに触発された現代のショッピングセンターの初期の構想だった。[ 10 ]：4

しかし、これらの計画都市、あるいは理想都市は、単一のマスタープランに具体化された静的な設計でした。欠けていたのは、都市が時間の経過とともに発展することを可能にする規制メカニズムであり、開発業者や民間人にどこに何を建設できるかについてのガイドラインを設定するものでした。最初の近代的なゾーニングシステムは、アメリカ合衆国で1904年のロサンゼルスのゾーニング条例[ 11 ] [ 12 ]と1916年のニューヨーク市のゾーニング決議[ 13 ]によって適用されました。

しかし、アメリカ合衆国における最初の正式な都市区画条例は、人種隔離を目的としていました。1885年、カリフォルニア州モデスト市は、市内のチャイナタウンへの洗濯店の設置を規制する法律を可決しました。これは、かつて白人居住地域であったモデスト市への中国人移民の侵入を阻止することを目的としていました。[ 14 ]

種類

ゾーニングの種類は多種多様で、建物の形状や道路との関係を規制することに重点を置いた複合用途地域（形態ベース）、土地利用を区分する用途ベース、あるいはその両方を組み合わせた地域などがあります。用途ベース・ゾーニング制度は、単一用途地域、複数の用途が共存可能な複合用途地域、あるいは単一用途地域と複合用途地域を1つの制度に組み合わせた地域から構成されます。

主なアプローチとしては、用途ベース、形態ベース、パフォーマンスベース、インセンティブゾーニングなどがある。[ 15 ] [ 16 ]また、主なアプローチと組み合わせて使用​​される追加のゾーニング規定もいくつかある。

ゾーニングの主なアプローチ

用途に基づくゾーニング

用途別ゾーニングまたは機能別ゾーニング[ 16 ]システムは、単一用途ゾーン、互換性のある用途グループが共存できる混合用途ゾーン、または単一用途ゾーンと混合用途ゾーンの両方を1つのシステムで組み合わせて構成することができます。[ 17 ]

単一用途地域
オーストラリア、チャッツウッドのシドニー方面を撮影した航空写真。低密度住宅地、商業地、工業地帯の境界がはっきりと見て取れます。

単一用途地域区分の主な目的は、相容れないと考えられる用途を地理的に分離することです。実際には、ゾーニングは、新規開発が既存の用途に干渉するのを防ぎ、コミュニティの特徴を維持するためにも使用されます。

単一用途ゾーニングとは、1つのゾーン（地区）につき1種類の用途のみが許可されるゾーニングです。これは排他的ゾーニング[ 8 ] : 65 とも呼ばれ、アメリカ合衆国では、オハイオ州ユークリッドのVillage of Euclid, Ohio v. Ambler Realty Co. 272 U.S. 365 (1926)の裁判で合憲性が確立されたことから、ユークリッド・ゾーニングと呼ばれています。 [ 18 ]北米、特にアメリカ合衆国では、最初の導入以来、ゾーニングの主流となっています。 [ 8 ] : 61–63

一般的に定義されている単一用途地区には、住宅、商業、工業が含まれます。[ 19 ]各カテゴリにはいくつかのサブカテゴリが存在する場合があります。たとえば、商業カテゴリ内には、小規模小売店、大規模小売店、事務所用途、宿泊施設などの個別の地区が存在する場合があります。一方、工業は、重工業、軽組立、倉庫用途に細分化される場合があります。[ 20 ]公共施設、レクリエーション施設、緑地などの目的で特別地区が設けられることもあります。[ 19 ]

単一用途地域区分の適用により、アメリカ合衆国、カナダ、オーストラリア、ニュージーランドの多くの都市では、高層ビルが立ち並ぶ高密度の都心部が、広大な庭園と緑豊かな街路が特徴的な低密度の住宅地に囲まれた独特の形態が生まれています。ミネアポリス・セントポールやシドニーなどの大都市圏には、このような都心部が複数存在します。

混合用途地域

複合用途地域は、住宅、商業、オフィス、公共の用途を一つの空間に組み合わせた地域です。[ 17 ]複合用途地域は、一つの建物内で垂直に区分することも、複数の建物にまたがって水平に区分することもできます。[ 17 ]

都市計画家でコミュニティ活動家のジェーン・ジェイコブズは、用途分離とニューヨーク市の都市再開発プロジェクトの失敗との関連性について広範囲に著作した。彼女は高密度の多目的開発と歩行者天国を提唱した。住民の多くが顔見知りである村や町、訪問者の少ない低密度の郊外とは対照的に、都市や都心部では見知らぬ人同士の秩序を維持するという問題を抱えている。[ 21 ]：26、39～44。 この秩序は、昼夜を問わず、通りに目を光らせている十分な数の人々がいるときに維持される。[ 21 ]：45～65。 これは、用途が多様で興味をそそり訪問者を惹きつける成功した市街地で実現できる。[ 21 ]：155～190。 ジェイコブズの著作は、都市のスプロール現象に対する懸念の高まりとともに、ニューアーバニズム運動のきっかけになったとよく言われる。

カフェ、レストラン、オフィス、住宅開発を一つのエリアに統合した、歩行者天国というニューアーバニストのビジョンを実現するため、一部のゾーニングシステムでは複合用途地域が設けられています。これらの地域は、ゾーニングの基本的な規制メカニズムを踏襲しつつ、重工業や下水処理場といった相容れない用途を排除する一方で、住宅、商業、小売といった相容れる用途を認めることで、人々がコンパクトな地理的エリア内で生活し、働き、交流できる環境を実現しています。[ 22 ]

土地利用の混合は世界中で一般的です。特にアメリカ合衆国では、単一用途地域が蔓延することで生じる問題の解決策として、混合用途地域制が提案されており、その重要性は高いと言えます。[ 23 ]

形態に基づくゾーニング

形態ベースゾーニングまたは強度ゾーニング[ 16 ]は、土地利用の種類ではなく、土地利用の形態を規制します。[ 24 ]例えば、密集地域における形態ベースゾーニングでは、低いセットバック、高密度、歩行者アクセスが求められる場合があります。形態ベースコード（FBC）は、より歩きやすく適応性の高い環境を創出するために、コミュニティの物理的構造に直接対応するように設計されています。[ 25 ]

パリ、ラ・デファンスの高密度地区を望む

形態ベースのゾーニングコードには、規制計画、公的基準、建築基準、専門用語の正確な定義という5つの主要な要素があります。[ 24 ]形態ベースのコードは、土地利用計画のすべての要素（ゾーニング、区画分割、公共事業）の相互関連性を認識し、それらを統合して、コミュニティの望ましい特性と開発の強度に基づいて地区を定義します。[ 25 ]

フランスの都市計画制度は主に形態に基づいており、フランスの都市では一般的に様々な用途地域が認められている。[ 26 ]パリ市は、ロンドンやニューヨークでよくあるように、市内の歴史的建造物を解体してオフィスビルを建てるのではなく、ラ・デファンス地区に高密度のオフィスビルを集中させるゾーニング制度を採用した。 [ 27 ] 1973年のモンパルナスタワーの建設は激しい抗議を引き起こした。その結果、完成から2年後、市内中心部における7階建て以上の建物の建設が禁止された。[ 28 ]

パフォーマンスゾーニング

パフォーマンスゾーニングは、フレキシブルゾーニングやインパクトゾーニング[ 29 ]あるいは効果に基づく計画とも呼ばれ、1973年にレーン・ケンディグによって初めて提唱されました。 [ 30 ]パフォーマンスベースまたは目標指向の基準を使用して、提案された開発プロジェクトの審査パラメータを確立します。[ 8 ] : 77 パフォーマンスゾーニングでは、コンプライアンスオプションのメニューが使用される場合があり、不動産開発業者は、手頃な価格の住宅ユニットを含む環境への影響を制限したり、公共のアメニティを提供したりすることでポイントやクレジットを獲得できます。メニューとポイントシステムに加えて、審査プロセスに追加の裁量基準が含まれる場合があります。[ 31 ]パフォーマンスゾーニングは、住宅などの特定の種類の開発にのみ適用され、用途に基づく地区のシステムと組み合わせることができます。[ 32 ]

パフォーマンスゾーニングは、柔軟性、論理性、透明性を備えながら、説明責任を果たします。[ 31 ]これらの特性は、用途に基づくゾーニングの一見恣意的な性質とは対照的です。パフォーマンスゾーニングはまた、地域の環境と住宅のニーズを地方自治体間で公平にバランスさせることができます。[ 33 ] パフォーマンスゾーニングは、市場原理と私有財産権を環境保護目標とバランスさせます。[ 31 ]しかし、パフォーマンスゾーニングは、各プロジェクトの影響調査の準備が複雑であるため、実装が非常に困難になる可能性があり、[ 8 ]：77 監督機関に多くの裁量権を行使するよう要求される可能性があります。[ 31 ]パフォーマンスゾーニングは、米国では広く採用されていません。[ 34 ] [ 35 ]

インセンティブゾーニング

インセンティブゾーニングは、不動産開発業者が、環境アメニティや手頃な価格の住宅ユニットなどの公共の利益を提供することと引き換えに、高密度または高層ビルなどの土地をより集中的に開発することを可能にする。[ 12 ]米国の都市で最も頻繁にインセンティブを与えている公共の利益は、「複合開発、オープンスペースの保全、歩行性、手頃な価格の住宅、公共公園」である。[ 12 ]

インセンティブゾーニングは高い柔軟性を可能にするが、管理が複雑になる場合がある。提案された開発がインセンティブ基準をより多く活用すればするほど、裁量に基づいてより綿密に審査される必要がある。計画の優先事項に最も合致するようにインセンティブ構造を最初に構築することも困難であり、インセンティブの規模と開発者に与えられる価値のバランスを維持するために、しばしば大規模な継続的な改訂が必要となる。[ 36 ]インセンティブゾーニングは、基準が確立され、土地と特定のアメニティの両方に対する需要が高いコミュニティで最も効果的である可能性がある。しかし、隠れたコストがその利点を相殺する可能性がある。[ 35 ]インセンティブゾーニングはまた、交通量の増加、自然光の減少、そして開発者に一般市民が得るよりも大きな利益をもたらすという批判も受けている。[ 36 ]

追加規定

追加のゾーニング規定は、それ自体が明確な種類のゾーニングではないが、柔軟な慣行や情報通信技術（ICT）などの他の要素を組み込むことで既存の多様性を改善しようとするものである。[ 37 ]

スマートゾーニング

スマートゾーニングとは、情報通信技術を組み込んだ用途ベースのゾーニングに代わる複数の選択肢を含む幅広い用語です。[ 38 ]スマートゾーニングを実現するには、さまざまな手法があります。フローティングゾーン、クラスターゾーニング、計画単位開発（PUD）などは、従来の用途ベースの規制が存在する場合でも可能です。[ 8 ]また、マイアミ市が2019年に行ったように、従来の規制をスマートな性能ベースまたは形態ベースの規制に完全に置き換えることも可能です。[ 39 ]歩行性などの指標を測定するためのICTの組み込み、およびスマートゾーニングが提供できる柔軟性と適応性は、スマートではない性能ベースまたは形態ベースの規制に対するスマートゾーニングの利点として挙げられています。[ 38 ]

フローティングゾーン

フローティングゾーンは、ゾーニング地区の特性を記述し、その設立要件を成文化しますが、その種類のゾーニング地区を実施するための条件が整うまで、その場所は特定されません。[ 35 ]フローティングゾーンの実施基準が満たされると、フローティングゾーンは「浮遊」状態を停止し、その場所はゾーニングの修正によって決定されます。[ 35 ]

クラスターゾーニング

クラスターゾーニングは、通常許可されているよりも密集した住宅用途を許可し、それによってかなりの土地面積をオープンスペースに充てることができる。[ 40 ]クラスターゾーニングは、オープンスペースの保全と、統合による建設費および光熱費の削減のために好まれてきたが、[ 40 ]区画サイズの縮小のために既存住民が反対することが多い。[ 41 ]

計画単位開発（PUD）

計画単位開発（PUD）という用語は、規制プロセスまたは開発そのものを指す場合がある。[ 42 ] PUDは、複数の互換性のある土地利用を単一の統合開発内にグループ化する。[ 42 ] PUDは、住宅、混合利用、またはより大規模なマスタープランコミュニティになることができる。[ 43 ]標準的なゾーニング条例によって管理されるのではなく、開発者は地方自治体と条件を交渉する。[ 43 ] PUDは、せいぜい、居住者が商業施設やその他のアメニティにアクセスするための便利な方法を作り出す柔軟性を提供する。[ 43 ]米国では、PUDの居住者は住宅所有者協会を通じて開発の管理に継続的に関与する。[ 43 ]

パターンゾーニング

パターンゾーニングは、自治体がライセンスを取得し、事前承認された建築設計を、通常は迅速な許可手続きとともに提供するゾーニング手法である。[ 44 ] [ 45 ] [ 46 ]パターンゾーニングは、住宅開発の障壁を減らし、より手頃な価格の住宅を創出し、許可審査スタッフの負担を軽減し、特定の近隣地域または管轄区域内で質の高い住宅設計を生み出すために使用される。[ 44 ] [ 47 ]パターンゾーニングは、ミシングミドル住宅や手頃な価格の小規模商業施設など、特定の建築タイプを促進するために使用されることもある。 [ 48 ] [ 49 ] [ 50 ]自治体が設計パターンを購入し、自ら物件を建設する場合もあれば、自治体が民間開発向けにパターンを提供する場合もある。[ 51 ] [ 52 ] [ 53 ] [ 54 ] [ 55 ]

ハイブリッドゾーニング

ハイブリッドゾーニングコードは、用途に基づくゾーニングと形態に基づくゾーニングの2つ以上のアプローチを組み合わせたものです。[ 56 ]ハイブリッドゾーニングは、ゾーニング条例を完全に書き換えることなく、既存のコミュニティのゾーニングに形態と設計に関する考慮事項を導入するために使用できます。[ 56 ]

複合ゾーニングは、用途、形状、敷地設計の要素を組み合わせたハイブリッド ゾーニングの特別なタイプです。

  • 使用コンポーネントは、用途ベースまたは機能ゾーニングのように、地区内で土地がどのように使用されるかを規定します。
  • フォーム（建築）コンポーネントは、高さやファサードなどの建物の設計の基準を設定します。
  • 敷地設計要素は、セットバックやオープンスペースなど、敷地内の建物の配置方法を指定します。[ 57 ]

複合ゾーニングの利点は、用途の異なる隣接する土地間のスムーズな移行を可能にする柔軟なゾーニング地区を作成できることです。[ 57 ]

包摂的ゾーニング

インクルーシブ・ゾーニングとは、開発地域において低所得・中所得世帯が手頃な価格で住宅を供給できる住宅数を増やすための政策を指します。これらの政策は、パフォーマンス・ゾーニングの一環として義務付けられる場合もあれば、開発地域における高密度住宅の建設を許可するなどの自主的なインセンティブに基づく場合もあります[ 12 ] 。[ 58 ]

オーバーレイゾーニング

オーバーレイゾーンとは、湿地、歴史的建造物、公共交通指向型開発など、その地域の特定の懸念事項や特徴に対処するために、1つ以上のゾーニング地区が重複するゾーニング地区です。[ 35 ] [ 59 ]オーバーレイゾーニングには、既存のゾーニング条例を大幅に書き換えることなく、自然災害などの特定の問題に対処するための対象を絞った規制を提供できるという利点があります。[ 60 ]しかし、オーバーレイゾーニング規制の開発には、多くの場合、高度な技術的専門知識が必要です。[ 60 ]

譲渡可能な開発権

譲渡可能開発権（開発クレジットの譲渡や譲渡可能開発単位とも呼ばれる）[ 61 ]は、土地の所有権には土地の使用権、すなわち土地開発権が付随するという概念に基づいています。これらの土地開発権は、一部の法域では、区画の所有者によって使用、未使用、売却、またはその他の方法で譲渡することができます。[ 62 ]これらは通常、開発権を農村地域（送り出し地）から、開発を支える需要とインフラがより整った都市部（受け入れ地）に移転するために使用されます。[ 62 ]

スポットゾーニング

スポットゾーニングは、大規模なゾーニング地区の小さな部分を、地域社会のより広範な計画プロセスと一致しない方法で再区画する、物議を醸す慣行である。[ 63 ]管轄区域によっては、1つの土地区画であっても再区画できる場合があるが、スポットゾーニングは、変更が既存の土地利用計画の方針や目的と矛盾する場合は許可されないことが多い。[ 64 ]これらの場合に考慮される可能性のある他の要素としては、区画のサイズ、関連するゾーニングのカテゴリ、隣接する不動産のゾーニングと使用方法、および土地所有者、近隣住民、地域社会への予想される利益と損害がある。[ 64 ]

条件付きゾーニング

条件付きゾーニングとは、土地所有者の要請により、敷地固有の基準や条件がゾーニング条例の一部となる立法手続きである。[ 65 ]条件は標準ゾーニングよりも厳しくなったり緩くなったりすることがある。[ 65 ]条件付きゾーニングはスポットゾーニングとみなされ、その理由に基づいて異議を申し立てられる可能性がある。[ 65 ]

条件付きゾーニングは、条件付き使用許可（特別使用許可とも呼ばれる）と混同してはならない。条件付き使用許可は、その特殊な性質のために、特定の場所でのみ、または特定の方法で配置または運用された場合にのみ適している可能性のある土地利用を可能にする準司法手続きである。[ 66 ] [ 65 ]学校やコミュニティセンターなど、現在のゾーニングでは許可されない可能性のある用途も、条件付き使用許可によって許可される可能性がある。[ 66 ]

契約ゾーニング

契約ゾーニングは、不動産所有者と地方自治体の間で、開発業者のコミットメントと引き換えに不動産の再区画化を行う二国間協定がある、物議を醸している慣行である。[ 67 ]通常、不動産の使用方法に関する制限を緩和することになる。[ 68 ]契約ゾーニングは、より広範な計画プロセスから逸脱し、ゾーニングを強制するための政府の警察権を違法に放棄する行為とみなされているため、物議を醸しており、禁止されることもある。[ 68 ]

財政ゾーニング

財政ゾーニングは、地方自治体がゾーニングを含む土地利用規制を利用して、高い税収を生み出す土地利用を奨励し、公共サービスに高い需要のある土地利用を排除するという物議を醸す慣行である。[ 69 ]

有効性と批判

環境活動家は、日常生活に必要なものが徒歩圏内にないことで交通量の増加につながると主張している。なぜなら、人々は基本的な人間的ニーズが満たされる普通の生活を送るために車を所有し、一日中車に乗ってニーズを満たすために運転しなければならないからだ。また、単一用途地域指定や都市のスプロール現象も、異なる生活領域を統合するためにより長い距離を移動する必要があるため、仕事と家庭のバランスをとることをより困難にしていると批判されている。[ 70 ]これらの問題は、自動車の利用率が高いことと、都市鉄道や地下鉄システムが不十分または整備不良であることから、米国で特に深刻である。[ 71 ]

一部の経済学者[ 73 ]は、不十分なゾーニング規制は特定の地域のより効率的な利用を妨げるため、ゾーニング法は経済効率に逆行し、消費者需要への対応力を低下させ、自由経済における発展を阻害すると主張している。例えば、ゾーニング規制がなくても、埋立地は住宅地ではなく安価な土地に向けられる可能性が高い。単一用途のゾーニング法は、複合用途ビルのような創造的な開発の妨げとなり、ヤードセールのような無害な活動さえも阻止してしまう可能性がある。[ 74 ]ヒューストンの非ゾーニングまたは民間ゾーニングの例では、特定の土地利用には制限がないが、他の開発規制が適用される[ 75 ]ことは、民間と公共の計画の組み合わせを示している。[ 76 ]

ゾーニングに対する他の批評家は、ゾーニング法は住宅提供の阻害要因となり、住宅費の上昇と経済生産量の減少につながると主張している。[ 77 ]例えば、2017年の調査では、ゾーニング規制の低さで知られるテキサス州の水準まで全州がゾーニング法を半分だけ規制緩和すれば、生産性の高い労働者と機会の増加によりGDPが12％増加すると示されている。[ 78 ]さらに批評家は、慈善住宅を提供したい人々の能力を阻害すると指摘している。例えば、2022年にニューヨーク州グローバーズビルのフリーメソジスト教会は、−4 °F (−20 °C) の天候の中でホームレスの人々に40床を提供したいと希望したが、阻止された。[ 79 ]

汚職はゾーニングの課題である。[ 80 ]ゾーニング法は経済格差を拡大させると主張する人もいる。[ 81 ]実証的な有効性評価によると、一部のゾーニング手法は住宅危機の一因となる可能性がある。[ 82 ]

代替案

テキサス州ヒューストンでは、地方のゾーニング条例がないため、土地所有者は望ましくない開発を防ぐために権利制限を多用しています。 [ 83 ]この慣行は「プライベートゾーニング」と呼ばれることもあります。[ 84 ]ゾーニングされていない土地規制にも、最小区画面積やセットバックなどの要件が含まれる場合があります。[ 85 ]

国別

オーストラリア

オーストラリアにおける土地利用ゾーニングの法的枠組みは州および準州によって定められているため、各州または準州には異なるゾーニング規則があります。土地利用ゾーニングは通常、地方自治体レベルで定義され、多くの場合「計画スキーム」と呼ばれます。しかし実際には、いずれの場合も州政府は地方自治体の意思決定を覆す絶対的な権限を有しています。決定に異議を申し立てるには、 VCATなどの行政不服申立手続きがあります。

州/準州 計画フレームワーク 土地利用規制
活動2008年領土計画 2012年3月16日アーカイブ- Wayback Machine土地利用政策
ニューサウスウェールズ州1979年環境計画評価法 地域環境計画（LEP）
NT都市計画法 計画スキーム
クイーンズランド州2009年持続可能な計画法は廃止された。2016年計画法 計画スキーム
南アフリカ2016年計画・開発・インフラ法 計画設計コード
タス通信1993年土地利用計画および承認法 計画スキーム
ビクトリア州1987年計画環境法計画スキーム
ワシントン州2005年計画開発法 計画スキーム

法定計画は、都市計画、開発規制、開発管理とも呼ばれ、土地利用と開発の変更の規制と管理に関わる計画プロセスの一部を指します。[ 86 ]計画とゾーニングには大きな政治的側面があり、政府は開発業者を優遇していると批判されることが多く、またNIMBY主義が非常に蔓延しています。

カナダ

カナダでは、土地利用規制は財産権と公民権に関する憲法上の権限に由来する州の責務である。この権限は1867年の英国領北アメリカ法に基づいて州に付与され、 1982年の憲法に引き継がれた。ゾーニング権限は不動産、つまり土地と、その上に建設され土地自体の一部となる改良物（ケベック州ではimmeubles）に関係する。州は市町村と地域にその境界内の土地利用を規制する権限を与え、市町村が独自のゾーニング条例を制定できるようにした。州内の未編入地域における土地利用規制に関する規定がある。州裁判所が控訴および再審の最終機関である。

フランス

フランスでは、都市計画法典（フランス語：Code de l'urbanisme、都市計画法典とも呼ばれる）という国家法が、地域計画および地方計画の指針となり、建築許可の取得手続きを概説しています。用途変更や建物種別の変更について計画者が裁量権を行使しなければならないイングランドとは異なり、フランスでは、開発業者が法的拘束力のある規制に従う限り、民間開発が許可されています。

日本

ゾーニング地区は12の用途地域に分類されます。[ 87 ]各地域は建物の形状と許可される用途を決定します。建物の形状は、容積率と高さ（絶対値および隣接する建物や道路との関係）に関する地域制限によって制御されます。[ 12 ]これらの制限は、建物間および道路に十分な採光と換気を確保することを目的としています。[ 12 ]単一用途ゾーニングではなく、許可される「最も強度の高い」用途によってゾーンが定義されます。強度の高い用途が許可されている地域では、強度の低い用途が許可されますが、強度の低い地域では強度の高い用途は許可されません。[ 12 ]

色 ゾーン 詳細
第一種低層住宅（第二低層住居専用地域） 小規模な店舗や事務所、小中学校としても利用される低層の住宅。
第二種低層住宅（第二種低層住居専用地域） 低層住宅には、床面積が150平方メートル以下の小規模な店舗や事務所、小中学校などが含まれます。
第一種中高層住宅（第二種中高層住居専用地域） 中規模から大規模の住宅、病院、大学、床面積が最大 500 平方メートルの店舗などが含まれます。
第二種中高層住宅（第二種中高層住居専用地域） 中規模から大規模の住宅、病院、大学、床面積が最大 1,500 平方メートルの店舗などが含まれます。
第一種住居（第二住居地域） 居住環境には、床面積が最大3,000平方メートルの店舗、オフィス、ホテルが含まれます。
第二種住居地域（第二種住居地域） 居住環境には、店舗、オフィス、ホテルのほか、カラオケボックスのある建物も含まれます。
準住宅（準住居地域） 道路沿いの車両関連施設と調和した住環境。
田園住居地域 農業振興に関する500平方メートル以下の低層住宅。
近隣商業 (近隣商業地域) 近隣住民の日常の買い物施設として、小さな工場の建物などがあります。
商業（商業地域） 銀行、映画館、レストラン、デパートのほか、住宅や小規模な工場の建物も含まれます。
準工業地域 軽工業およびサービス施設では、環境を著しく悪化させると考えられるものを除き、ほぼすべての種類の工場が許可されます。
工業（工業地域） すべての種類の工場には住宅と店舗が含まれますが、学校、病院、ホテルは許可されません。
工業専用地域（工業専用地域） あらゆる種類の工場、住宅、店舗、学校、病院、ホテルは許可されません。

ニュージーランド

ニュージーランドの計画制度は、資源管理法に基づく効果ベースのパフォーマンスゾーニングに基づいています。

フィリピン

フィリピンにおけるゾーニングおよび土地利用計画は、人間居住都市開発省（DHSUD）および以前は住宅土地利用規制委員会（HLURB）によって管理されており、HLURBは国のゾーニングガイドラインおよび規制を策定し、 1991年地方自治法（共和国法第7160号）の規定に基づき市および地方自治体による包括的土地利用計画（CLUP）およびゾーニング条例の作成および実施を監督しています。

フィリピンで現在使用されているゾーニング制度は、2014年に発行されたHLURBのモデルゾーニング条例に詳述されており、主な用途と建築規制（国家建築法で定義）に基づいて26の基本ゾーンタイプの概要を示し、自治体の管轄内の公有地と水域も含まれています。 [ 88 ]地方自治体は、自然災害が発生しやすい地域、先住民族の先祖伝来の地（IP）、遺産地区、エコツーリズム地域、公共交通指向型開発（TOD）、景観回廊などの特別用途地区を識別するオーバーレイを追加することもできます。住宅地区と商業地区はさらに密度によって定義されたサブクラスに細分化され、商業地区は住宅用途も許可され、工業地区は許可された用途の強度と環境影響によって細分化されます。[ 88 ] 住宅地、商業地、工業地に関する規制は自治体によって異なる場合があり、ある自治体では中密度住宅地に4階建ての建物が許可されているのに対し、別の自治体では2階建ての建物しか許可されていない場合があります。[ 89 ]

タイプ 説明
森 森林地帯は、保安林と生産林に区分されます。保安林には、森林保護区、国立公園、保護地域、軍事保護区、民間保護区、森林化された都市緩衝地帯が含まれます。生産林には、林業地、特別利用地域、放牧地が含まれます。
農業 土地の耕作、樹木の栽培、家畜、家禽、漁業、養殖を含む農業活動のための土地。保護農業（農務省が指定する農業保護地域）と生産農業 に区分されます。
農工業 統合農場および収穫した作物の加工を対象としています。
市水域 漁業法（共和国法第8550号）に定義される、自治体の管轄下にあるすべての水域。ただし、国によって保護地域に指定された地域は除く。さらに、漁業保護区、前浜、マングローブ、デルタ／河口、湖沼、養殖区域、商業漁業区域、自治体漁業区域、航路に区分される。
鉱物資源地 鉱業を目的とした土地。鉱物保護区、小規模採掘地域、採石場に細分化されます。
一般住宅 主に住宅用として意図されています。
住宅-1（R-1） 低層・低密度の一戸建て住宅（戸建て住宅、二世帯住宅、分譲住宅など）を対象としています。また、在宅勤務・商売、サリサリストア、在宅家庭内産業、地域レクリエーション施設、保育園・託児所、小学校、家庭教師、礼拝所、バランガイホール、地域保健センターなども許可されています。建物は最大3階建て、高さ10メートル（33フィート）までです。
住宅-2（R-2） 低層、中密度、集合住宅を対象としています。建物は最大5階建て、高さ15メートル（49フィート）まで建築できます。R-1ゾーン内のあらゆる用途、アパート、寄宿舎、寮、高校、専門学校、博物館、図書館の建築が許可されます。R-2は基本R-2と最大R-2に区分され、基本R-2は3階建て、高さ10メートル（33フィート）までに制限されます。
住宅-3（R-3） 低層から中層、中高密度、集合住宅を対象としています。建物は最大12階建て、高さ36メートル（118フィート）まで建築可能です。R-1およびR-2ゾーン内の用途、住宅用コンドミニアム、商業施設（ホテル、ペンション、ホテルアパートメント（モーテルを除く）、駐車場など）はすべて許可されます。R-3は基本R-3と最大R-3に区分され、基本R-3は3階建て、高さ10メートル（33フィート）までに制限されています。
住宅-4（R-4） タウンハウス向け。建物は3階建てまで、高さは10メートル（33フィート）まで。R-1およびR-2ゾーンでのすべての用途が許可されます。
住宅-5（R-5） 中高層、高密度、および高層マンションなどの集合住宅を対象としています。建物は最大18階建て、高さ54メートル（177フィート）まで建築可能です。R-1からR-4ゾーンにおけるあらゆる用途が許可されます。
社会住宅 フィリピン政府または民間セクターが貧困層およびホームレスの人々を収容するために実施する社会住宅プロジェクトのために指定された地域を対象としています。許可された用途は、バタス・パンバンサ法第220号に定められています。
一般商業 ビジネス、貿易、サービス向けです。
商業-1（C-1） 低密度で近隣規模の事業を対象としています。R-1ゾーンにおけるすべての用途も許可されています。建物は最大3階建て、高さ10メートル（33フィート）までです。
商業-2（C-2） 市または自治体の中央ビジネス地区(CBD) を補完または補足する中高密度のビジネス活動を目的としています。

R-1、R-2、C-1ゾーンのすべての用途が許可されています。さらに、卸売店、公設市場、ショッピングモール、スーパーマーケット、コールセンター、放送・映画スタジオ、自動車販売店、自動車関連サービス、スクラップ販売店、金物店、建設関連事業、園芸店、看板屋、溶接工、家具メーカー、商業用コンドミニアム、レチョン店、チチャロン工場、モーテルも許可されています。建物は最大6階建て、高さ18メートル（59フィート）までです。

商業-3（C-3） 都市または自治体の CBD を形成する高密度商業エリア。

R-3、R-4、R-5、C-1、C-2ゾーンのすべての用途が許可され、さらに地域型ショッピングモールも建設可能です。建物は最大60階建て、高さ180メートル（590フィート）までとなります。

工業用-1（I-1） 汚染を起こさない軽工業または生産活動を対象としています。

許可されている用途としては、干物製造、ビスケット工場、ボート、ポンプボート／モーターバンカ、小型船舶の製造、印刷機、ほとんどの電子機器工場、医療機器製造、木製家具製造、衣料品工場、給水ポンプ場、下水処理場、廃水処理場、非汚染・非危険物製品の倉庫などがあります。敷地内には公園や遊び場を設けることができます。建物の高さは最大15メートル（49フィート）までです。

産業用-2（I-2） 中程度の強度で汚染を伴う製造または生産活動を対象としています。

許可されている用途としては、缶詰工場、米・トウモロコシ製粉所、飼料工場、医薬品製造所、金属・プラスチック家具製造所、ガラス工場、衣料品・繊維工場、米工場、製粉所、葉巻・タバコ工場、自動車製造所、造船所、格納庫、汚染物質・危険物倉庫、塗料工場、大規模食肉処理場などが挙げられます。敷地内には公園や遊び場を設けることができます。建物の高さは最大21メートル（69フィート）までとします。

工業用3（I-3） 通常、汚染がひどく、極めて危険な、高強度の製造または生産活動を対象としています。

許可されている用途には、食肉加工工場（ハム、ベーコン、ソーセージ、チチャロンを除く）、ソフトドリンク工場、製糖工場、製紙工場、セメント工場、化学工場、製鉄所、繊維工場、魚の缶詰工場、バゴンおよびパティス工場、石油貯蔵所、ターミナルおよび製油所、汚染度の高い有害物質を含む製品の倉庫、発電所などがあります。敷地内には公園や遊び場を設けることができます。建物の高さは最大27メートル（89フィート）までです。

一般機関 主に政府機関または市民センター、警察署、消防署、政府庁舎、高等教育機関（大学、専門学校、技術学校、職業学校）、学習施設（図書館、研修センター）、科学・文化・学術センター、コンベンションセンター、病院・医療センター、礼拝所、神学校・修道院、大使館・領事館を対象としています。建物の高さは最大15メートル（49フィート）までです。
特別機関 主に社会福祉施設（孤児院、ボーイズ・ガールズ・タウン、老人ホーム）、リハビリテーションセンター、軍事施設、刑務所やその他の矯正施設、ハンセン病療養所、精神病院などを対象としています。建物の高さは最大15メートル（49フィート）です。
公園とレクリエーション 公園や遊び場、リゾート施設、スポーツ施設、記念碑・神社、緩衝地帯や地役権として機能するオープンスペースなどのレクリエーション施設を対象としています。建物の高さは最大15メートル（49フィート）まで可能です。
墓地・記念公園 墓地または記念公園（納骨堂、火葬場、納骨堂を含む）の建設を予定しているエリアです。建物の高さは最大15メートル（49フィート）までで、DHUSD規制の対象となります。
緩衝帯/緑地帯 競合する土地利用区域間の緩衝地帯または緑地帯として機能することを目的とした庭、公園、またはオープンスペース。公園および関連施設、植物育苗場、農業、造林、園芸などの用途が認められています。恒久的な構造物は許可されず、建物の高さは6メートル（20フィート）までに制限されます。
公共事業、交通機関、サービス 公共事業、交通機関、その他の公共サービスに使用される機能的な建物や構造物の用途として指定された区域。許可されている用途には、バスターミナルや鉄道駅、港湾、空港、発電所、埋立地や廃棄物処理施設、気象・気候管理ステーション、通信施設、その他の公共サービスのための大規模複合施設などがあります。建物の高さは最大15メートル（49フィート）までです。
観光 観光活動専用のエリア。農業観光、リゾート地、テーマパーク、史跡・文化遺産、宿泊施設、土産物店、屋外スポーツ競技場など、様々な用途で利用可能です。

シンガポール

シンガポールにおける土地利用の枠組みは、都市再開発庁（URA）がマスタープランを通じて管理しています。[ 90 ]マスタープランは法定文書であり、計画と説明書の2つのセクションに分かれています。計画はシンガポール全土で認められている土地利用区分を示し、説明書は利用可能なゾーンとその用途について書面で説明しています。

南アフリカ

南アフリカには、住宅、商業、工業、農業、オープンスペースの5つのゾーニングカテゴリーがあります。 [ 91 ] [ 92 ]これらの5つのカテゴリーはさらにサブカテゴリーに分類されます。ゾーニングカテゴリーは、2016年に制定された空間計画および土地利用管理法によって規定されています。[ 93 ] [ 94 ]土地利用をあるゾーンから別のゾーンに変更するには、再ゾーニングの手続きが必要です。[ 31 ]

イギリス

英国では、土地利用規制の手段としてゾーニングは用いられていません。英国の土地利用規制は、1947年の都市および地方計画法の制定以降、近代的な段階に入りました。英国の計画法は、市町村の地図を土地利用ゾーンに分割するのではなく、すべての開発を地方自治体および地域自治体の管理下に置くことで、事実上、土地の権利による開発を廃止しています。ただし、既存の開発においては、土地利用形態の変更を伴わない限り、権利による土地利用が認められています。不動産所有者は、既存の建物の土地利用形態を変更するには申請を行う必要があり、その変更は地方および地域の土地利用計画に準拠していなければなりません。

開発規制または計画規制は、英国の都市計画制度および国土計画制度の一要素であり、地方自治体が土地利用と新規建築を規制するものです。英国には421の地方計画当局（LPA）があります。一般的に、これらは地方自治区議会、地区議会、または単一自治体です。各自治体は、開発計画の策定と住民協議を通じた裁量制の「計画主導型システム」を採用しています。その後の開発には計画許可が必要であり、開発計画を重要な考慮事項として参照し、許可または拒否されます。[ 95 ]

この計画は、特定の地域においてどのような種類の建物が許可されるかについての具体的な指針を示すものではなく、開発に関する一般原則と都市変化の管理目標を示すものです。計画委員会（直接選出された地方議員で構成）または場合によっては計画担当官自身（委任決定による）が、開発または用途変更の申請それぞれについて裁量権を有するため、この制度は「裁量的」なものとみなされます。

計画申請は、空港やニュータウンから個々の家の小規模な改修まで、規模が大きく異なる場合があります。地方自治体が個々の世帯主からの大量の小規模申請に圧倒されるのを防ぐために、許可された開発の別のシステムが導入されました。許可された開発のルールは主に形式に基づいていますが、ゾーニングがない場合、国レベルで適用されます。例として、物件の裏側に最大3メートルの2階建ての増築、両側に元の幅の50％までの増築、土地面積の50％を超える部分を建築しないことを条件とした庭の特定の種類の離れ家を許可することなどがあります。[ 96 ]これらは、典型的な3寝室の半戸建て物件には適切なサイズですが、小さなテラスハウスから大きな戸建て物件やマナーハウスまで、さまざまな住宅タイプに適用する必要があります。

2020年8月、英国政府は「未来への計画」と題する協議文書を公表した。[ 97 ]この提案は、イングランドにおけるゾーニングへの移行を示唆しており、地域を成長、再生、保護の3つのカテゴリーに指定し、「各カテゴリー内にサブエリアを設ける可能性」があるとされていたが、その詳細については文書では言及されていなかった。これらの提案は実行されず、2024年の総選挙後も、英国が都市計画制度にゾーニングを導入する計画はない。

アメリカ合衆国

アメリカ合衆国フロリダ州タラハシー中心部のゾーニング計画

警察権に基づき、州政府は私有不動産に対して権限を行使することができます。この権限に基づき、特定の種類の事業を営むことができる場所を制限する特別な法律や規制が長年制定されてきました。1904年、ロサンゼルス市は市域の一部に全米初の土地利用規制を設けました。[ 98 ] [ 99 ]ニューヨーク市は1916年に市全体に適用する最初のゾーニング規制を導入しました。

ゾーニング条例の合憲性は、 1926年のオハイオ州ユークリッド村対アンブラー不動産会社の訴訟において、米国最高裁判所によって支持された。米国の人口の多い大都市の中で、ヒューストンはゾーニング条例を持たないという点で独特である。[ 100 ]その代わりに、ヒューストン市には民間の権利証書制限が蔓延しており[ 83 ]、最小区画サイズやセットバックなどの政府の規制が残っている。[ 85 ]

規模

初期のゾーニング慣行は巧妙で、しばしば議論の的となりました。1920年代に始まったと主張する者もいます[ 101 ]。一方、ゾーニングの誕生は1916年のニューヨークで起こったと主張する者もいます[ 102 ]。しかし、これらのゾーニングの始まりの例はどちらも都市部におけるものでした。ゾーニングは、他の都市中心部への導入や、より広範な政治的・地理的境界での適用を通じて、その地理的範囲が拡大し続けるにつれて、法的効力を増していきました。地域ゾーニングは、ゾーニング法の対象となる地域の地理的規模を拡大する次のステップでした[ 103 ] 。都市ゾーニングと地域ゾーニングの主な違いは、「地域地域は、結果として、恣意的な政治的境界と直接的な関係を持つことはほとんどない」という点です[ 103 ] 。この形態のゾーニングには農村地域も含まれており、これはゾーニングが人口密度の結果であるという理論とは直感的に相反するものでした[ 103 ] 。最終的に、ゾーニングは再び拡大しましたが、州によるゾーニングによって再び政治的境界に戻りました。[ 103 ]

米国で使用されているタイプ

用途に基づくゾーニング、特に単一用途ゾーニングは、米国では最も一般的なタイプのゾーニングであり、オハイオ州ユークリッドが画期的な米国最高裁判所の判例であるユークリッド村対アンブラー不動産会社で果たした役割にちなんでユークリッドゾーニングとして知られています。[ 104 ] [ 105 ]

米国の単一用途地域

単一用途ゾーニングには、フラットと階層型の 2 つの形式があり、これらは累積的またはピラミッド型としても知られています。[ 8 ] : 61–63 [ 106 ]フラット ゾーニングでは、各地区は厳密に 1 つの用途に指定されます。単純な階層型ゾーニング システムでは、地区は住宅 (最も敏感で混乱の少ないカテゴリ) を最上位とし、次に商業、工業の順に編成されます。住宅と商業の建物は工業地区に、住宅の建物は商業地区に許可されます。[ 8 ] : 61–63 より複雑な階層型システムでは、カテゴリ内に複数のレベルが考慮され、たとえば、集合住宅地区に複数の種類の住宅の建物があります。[ 8 ] : 130 階層型ゾーニングは、20 世紀半ばに米国で一般的に好まれなくなり、フラット ゾーニングがより一般的になりましたが、多くの自治体が依然としてゾーニング条例にある程度の階層を取り入れています。[ 8 ] : 65

単一用途ゾーニングは、その実施の容易さ（明確な規範的な規則が1つだけ）、長年確立された法的先例、そして計画者や設計専門家に馴染み深いことから、多くの自治体で採用されています。しかしながら、単一用途ゾーニングは柔軟性に欠けると批判されてきました。用途の分離は、都市のスプロール現象、オープンスペースの喪失、インフラコストの増大、そして自動車への依存につながる可能性があります。[ 8 ]：266–275 特に、一戸建て住宅のみが建てられる住宅地区であるシングルファミリーゾーニングは、スプロール現象と人種隔離の原因として広く批判されてきました。[ 107 ]

アメリカの社会問題

米国は他の先進国よりも都市化の進行と荒廃が著しく、 [ 108 ]また、他の地域では見られない都市部の草原化などの問題も抱えている。 [ 109 ]ジョナサン・ロスウェルは、ゾーニングが人種隔離を助長すると主張している。[ 110 ]彼は、高密度の住宅建設が認められている地域と米国における白人と黒人の人種的統合との間には強い関係があると主張している。[ 110 ]人種隔離と密度の関係について、ロスウェルとマッシーは、制限的な密度ゾーニングによって白人地域の住宅価格が上昇し、低所得者が隔離地域を離れる機会が制限されると説明している。[ 110 ] 1980年から2000年の間、人種的統合は、密度規制が厳密でない地域でより速く進んだ。[ 110 ]ロスウェルとマッシーは、住宅所有者と企業の利益が、政治経済学から生じる密度規制の2つの主要なプレーヤーであると示唆している。[ 110 ]彼らは、農村地域の管轄区域が主に住宅所有者で構成されている古い州では、農村地域の税率が低く、課税が中間層の住宅所有者に降りかかる可能性が高いため、開発を阻止するのは住宅所有者の狭い利益であると提案している。農村地域では企業の利益が弱く、企業の所有権がコミュニティ外に住む人々によって管理されることはめったにないため、企業の利益は住宅所有者の利益に対抗することができない。このことは、密度規制を使用してビジネスチャンスを魅力のないものにすることで開発に抵抗する傾向がある農村地域につながる。米国の密度ゾーニング規制は、一部の管轄区域で手頃な価格の住宅の利用可能性を減らすことで、大都市圏の住宅分離を増加させる。学校インフラ規制や成長制御などのその他のゾーニング規制も、より高い分離に関連する変数である。より寛容なゾーニング規制では、分離のレベルは低くなります。ゾーニング規制がより緩やかで、住民の人種的統合が認められている地域では、人種的分離の解消率が高い。[ 111 ]高密度開発を認めた大都市圏は、厳格な人口密度制限を設けた大都市圏よりも、人種的統合に向けて急速に進んだ。許容される人口密度が高いほど、人種的分離のレベルは低かった。[ 111]]

新しい住宅の建設を制限するゾーニング法（一戸建て住宅ゾーニングなど）は、住宅価格の高騰を招き、米国における所得や人種による住宅分離の大きな要因となっている。[ 112 ] [ 113 ] [ 114 ]

参照

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さらに読む

  • テイラー、ジョージタウン『オーストラリアの都市計画（国際都市史研究）』ラウトレッジ、2018年、ISBN 978-1138372580。
  • Gurran, N.、Gallent, N.、Chiu、「RLHオーストラリア、イングランド、香港の政治、計画、住宅供給 (Routledge Research in Planning and Urban Design) 」、Routledge、2016 年。
  • バセット、EM 『マスタープラン、コミュニティ土地計画立法理論の考察』ニューヨーク：ラッセル・セージ財団、1938年。
  • バセット『EMゾーニング』ニューヨーク：ラッセル・セージ財団、1940年
  • ハート、ソニア著『アメリカ合衆国におけるゾーニング：アメリカの土地利用規制の起源と影響』（コーネル大学出版、2014年）245ページ、オンラインレビュー
  • Stephani, Carl J. および Marilyn C. ZONING 101、1993 年に National League of Cities によって最初に出版され、現在は 2012 年に第 3 版が出版されています。
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