タイトル（不動産）

財産法において、所有権とは、当事者が法律上の権利または衡平法上の権利のいずれかを所有できる財産に対する権利の束を表す無形の構成概念です。束内の権利は、異なる当事者によって分離され、保持される場合があります。また、所有権の証拠となる証書などの正式な文書を指す場合もあります。財産の所有権を別の人に移転するには、文書の譲渡(財産の所有権の移転) が必要になる場合があります。所有権は、所有権に付随することが多いものの、所有権を証明するのに必ずしも十分ではない権利(たとえば、不法占拠) である占有とは異なります。多くの場合、占有と所有権はそれぞれ独立して譲渡できます。不動産の場合、土地の登記と記録によって所有権情報が公に通知されます。

占有とは、権利の有無にかかわらず、実際に物を所有することです。占有権とは、（実際の所有の有無にかかわらず）占有の正当性であり、より適切な主張が証明されない限り、法律によって認められるほどの証拠力がある権利です。財産権とは、関連するすべての事実が判明し（かつ認められる場合）、他のすべての主張に打ち勝つ権利です。これらの権利はそれぞれ異なる人物に認められる場合があります。

例えば、AがBから何かを盗んだとします。その物はBが以前Cから誠意を持って購入し、Cが以前Dから盗んだもので、Dの一族が何世代にもわたって受け継いできた家宝でした​​が、もともとは何世紀も前にEから盗まれたものでした（ただし、この事実は今では誰も忘れています）。この場合、Aは占有権を持ち、Bは（購入によって証明されるように）表見占有権を持ち、Dは（証明できる最良の主張であるため）絶対的占有権を持ち、Eの相続人は、もしそれを知っていれば所有権を持ちますが、それを証明することはできません。適切な所有権とは、同一人物におけるこれら3つの権利（占有権、占有権、所有権）の組み合わせです。

上記の例のEのように、古くから存在し、忘れ去られ、あるいは主張されていない権利を消滅させることが、時効の本来の目的でした。そうでなければ、財産の所有権は常に不確実なままとなるでしょう。

コモン・ローでは、衡平法上の所有権とは、他者が財産の法的所有権を保持している場合に、その財産の完全な所有権を取得する権利を指します。アメリカ合衆国では、法的所有権とは英国の法廷で認められた所有権のことです。衡平法上の所有権とは、英国の衡平法裁判所で認められた所有権のことです。これらの概念は両方とも、ルイジアナ州のようにヨーロッパの民法に基づく州を除き、各州が設立された際に採用されました。ほとんどの州では、法裁判所と衡平法裁判所を単一の裁判所制度に統合していますが、一部の制度ではまだ法裁判所と衡平法裁判所が分かれている場合があります。

スタンダード・オイル・トラストが代表する株式の法的所有権の譲渡、1897年7月17日発行

土地売買契約が締結されると、衡平法上の[権利/所有権]が売主から買主へ移転します。売買契約の条件が満たされると、法的所有権はクロージングと呼ばれる段階で買主へ移転します。イングランドとウェールズでは、「購入者」と「売主」という用語が使用されています。[ 1 ]衡平法上の所有権に基づいて売却された不動産は、法的所有権の連鎖がそのまま維持され、地方自治体に移転が記録されています。法的所有権とは、不動産が購入され、売主が全額を支払い、証書または所有権が適切に記録された時点での不動産の実際の所有権です。衡平法上の所有権は、法的所有権保有者（所有者）の死亡時に法的所有権から分離されます。例：不動産の法的所有権を持つ人が死亡すると、法定相続人または遺言による受益者は、自動的に不動産の衡平法上の所有権を取得します。遺言執行者または財産管理人が資格を満たしている場合、その者は法的所有権を取得します。ただし、遺産管理が完了した時点で、衡平法上の権利を有する者への法的所有権の合法的な譲渡を可能にするために、所有権の譲渡が行われます。結果として、法的所有権と衡平法上の所有権が統合され、「完全所有権」、つまり市場性のある所有権と呼ばれるものが生じます。

信託においても、法的所有権と衡平法上の所有権が発生します。信託においては、受託者など、ある者が法的所有権を保有する場合があります。また、受益者など、別の者が衡平法上の所有権を保有する場合があります。[ 2 ]

高度な私有財産制度を有する国では、不動産、自動車、および一部の無形資産に対して権利証明書がよく使用されます。このような文書が使用される場合、多くの場合は登録システムの一部であり、それによってその資産の所有権を確認できます。自動車の廃品タイトルやサルベージタイトルの場合のように、タイトルが資産の収用の永久的な法的記録として機能する場合もあります。不動産の場合、ある個人または団体から別の個人または団体に権利を移転する法的手段は証書です。泥棒は正当な権利を譲渡できないというのはよく知られた規則であるため、多くの種類の高価な資産（特に不動産）の購入では、権利の調査が日常的に（または強く推奨されて）行われます。米国のいくつかの郡および自治体では、所有権移転の一環として標準的な権利調査（通常は権利保険を伴う）が法律で義務付けられています。

最高所有権とは、真の所有者が利用できる最も優れた単純所有権です。最高所有権を有する不動産の所有者は、所有権の確定訴訟において、より上位の（あるいはより優れた、あるいは「優位な」）権利を有します。この概念は本質的に相対的なものです。最高所有権は、必然的に他の誰かの所有権に基づいているため、必ずしも最善の（あるいは最も高い）所有権であるとは限りません。[ 3 ] [ 4 ]

所有権の静穏化訴訟とは、不動産に対する権利や請求権の競合など、所有権に関するあらゆる問題（例えば、行方不明の相続人、借地人、返還者、残余地権者、先取特権保有者など）を解決するための訴訟です。これらはすべて、家屋や土地の所有権を得るために争っています。[ 5 ] [ 6 ]所有権に関する技術的な問題には、スペルミス、未払い債務、未記録の取引、所有権の連鎖の断絶を示唆する可能性のある不規則性などがあります。アメリカ合衆国の各州では、所有権の静穏化訴訟の手続きが異なります。[ 7 ]一部の州では、トーレンズ所有権制度が導入されています。[ 8 ]

ほとんどの動産には正式な所有権証明書がありません。このような物品については、状況から占有者の所有権に疑義が生じない限り、占有が所有権の最も単純な表示となります。売買契約書や購入領収書などの法的取得の証明は、これに寄与します。書類が不要な場合、 善意の購入者への占有の移転は通常、所有権の移転となります。

管轄区域による申請

フィリピン

不動産の開発や分割は、その所有権が他者によって争われている間に行われることがあります。訴訟が原告に有利に決着した場合、当該開発が行われた状況が不明確となり、投資された資源が無駄になる可能性があります。[ 9 ]

パクストン対ビラタ他訴訟では、フィリピンのカビテ州ダスマリニャスで、所有権の偽造によりビバ・ホームズ・エステートの住宅地が設立されたが、この訴訟によってゲーテッド・コミュニティ全体が非公式な居住地と化し、無効な所有権に何十年も投資してきた住民が取り壊しを心配している。[ 9 ] [ 10 ] [ 11 ]

アメリカ合衆国

アメリカ合衆国の法律では、所有権の証拠は通常、所有権保険会社が作成した所有権報告書を通じて確立されます。この報告書には、登記済みの公的記録証書によって決定された所有権の履歴（不動産概要と所有権の連鎖）が記載されています。[ 12 ]所有権報告書には、地役権、先取特権、契約などの適用可能な負担も記載されます。[ 13 ]保険料と引き換えに、所有権保険会社は公的記録を通じて所有権調査を行い、所有権の確実性を保証し、所有権をめぐる紛争が生じた場合は被保険者に払い戻します。[ 14 ]自動車の所有権の場合、政府機関が 簡単な自動車所有権文書を発行する場合があります。

タイトル バンドルに含まれる主な権利は通常、次のとおりです。

不動産の権利はさらに分離される可能性があり、例としては次のようなものがあります。

所有権の取得の禁止

カリフォルニア州は、1952年に違憲と宣言されるまで、外国人（主にアジア人）が土地の所有権を持つことを禁じていた。 [ 15 ]現在、米国では外国人による土地所有に制限はないが、非居住外国人による不動産の売却には特別な課税規則が適用されている。

先住民の称号

アメリカ合衆国建国以前、北アメリカにおけるイギリス領内のインディアンの土地の所有権は、1763年10月7日の国王宣言によって定められていた。ジョージ3世によるこの宣言は、土地の所有権をインディアンに留保し、その譲渡は国王によるものと定めた。これはアメリカ独立戦争後もカナダの法律として存続した。[ 16 ]

アメリカ合衆国において、インディアン権原とは、アメリカ先住民が慣習的に領有権を主張し占有していた土地に対して有する従属的な権原を指します。この権原は、ジョンソン対マッキントッシュ事件（21 U.S. (8 Wheat ) 543 (1823)）において初めて認められました。

この裁判所では、植民者が到着した際にインディアンが占有した土地の所有権は主権者（最初は発見したヨーロッパの国家、後に元の諸州および米国）に帰属するが、インディアン部族の占有権もやはり認められるという学説がかなり早くから受け入れられていた。この権利はインディアン所有権とも呼ばれ、主権者以外のすべてに対して有効であり、主権の行為によってのみ終了させることができる。米国が組織され、憲法が採択されると、インディアンの土地に対する部族の権利は連邦法の独占的領域となった。占有権のみと認められたインディアン所有権は、米国によってのみ消滅させることができる。Oneida Indian Nation v. County of Oneida , 414 US 661, 667 (1974)。

インディアンの所有権を消滅させる通常の方法は条約によるものであった。[ 17 ]

参照

参考文献

  1. ^ 2003年財務法。2003年7月10日。43ページ。 2024年9月6日閲覧。土地取引における「購入者」と「売主」とは、取引の目的物を取得する者と処分する者を指す。
  2. ^ 「信託と遺産 – 法定所有権と衡平法上の所有権の違いは何ですか？」 quizlaw.com . 2010年3月28日閲覧。
  3. ^ 「Answers – 人生の疑問に答える最も信頼できる場所」。Answers.com 。
  4. ^ 「Enotes: West's Law Encyclopedia」enotes.com。 2006年11月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  5. ^ 「Enotes: West's Law Encyclopedia」enotes.com。 2006年11月21日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  6. ^ 「法律辞書 – Law.com」。Law.com法律辞書。
  7. ^例えばカリフォルニア州--静かなタイトルアクション
  8. ^ Galaty, Fillmore W.; Allaway, Wellington J.; Kyle, Robert C. (2017). 『オハイオ州における現代不動産実務』（第9版）. 米国：Dearborn Real Estate Education. p. 90. ISBN 978-1-4754-3375-3。
  9. ^ a b Paxton v. Virata et al. , GR 248066 ( Phil. Supr. 2021年11月17日) （「偽造された証書は無効であり、所有権を譲渡しません。主張された売却後のすべての取引も同様に無効です。」）。
  10. ^タラカイ、ノエル (2023 年 7 月 15 日)。「独占：カビテの住宅所有者、ナンガンバ、バンタン解体、全額支払いのナング・カニラン・ムガ・バハイ」。ウラットバヤンの週末（タガログ語）。ディリマン、ケソンシティ：人民テレビネットワーク。2024 年7 月 2 日に取得– YouTube経由。
  11. ^タラカイ、ノエル (2023 年 8 月 6 日)。「PAG-IBIG 基金、ダスマリニャス カビテのビバ ホームズ地区のパトゥロイ ナ ウマアペラ、クンパヤン ウマアンキン、ルパン キナティティリカン」。ウラットバヤンの週末（タガログ語）。ケソン市ディリマン: 人民テレビ ネットワーク。2024 年7 月 2 日に取得– YouTube 経由。
  12. ^アメリカ法曹協会 (1995).『アメリカ法曹協会住宅所有ガイド：住宅所有者が知っておくべきすべての法律を網羅した完全かつ分かりやすいガイド』 ISBN 0812925351、9780812925357。第3章のサンプル。
  13. ^仮権利報告書について知っておくべき3つのこと。ZillowBlog。
  14. ^ 「タイトル会社とは何か？」ベンチマーク・タイトル・カンパニー。2013年4月10日時点のオリジナルよりアーカイブ。
  15. ^ Sei Fujii v. California州、 242 P.2d 718 , 617（California Supr. 1952）（「…我々は、外国人土地法は、憲法修正第14条に違反しており無効であると考える。」）。
  16. ^「バーチャル法律事務所：1763年の王室宣言」www.bloorstreet.com。
  17. ^「インディアン・ランド」ダグラス・ロジャー・ナッシュ

Gaeilge:Teideal (réadmhaoin)

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