家主
馬車に乗った有力な地主、東漢25～220年。中国、河北省

家主とは、農場、家、アパート、マンション、土地、不動産など、借主（借地人または賃借人とも呼ばれる）と呼ばれる個人または企業に賃貸またはリースされている資産の所有者です。法人がこの地位を占める場合、家主という用語は適用されます。別の用語には、貸主や所有者などがあります。女性の資産所有者の場合は、女主人と呼ばれることがあります。英国では、正式には免許を持った酒類販売業者であるパブのマネージャーも、家主/女主人と呼ばれます。政治経済学では、家主とは、受動的所得の一種である経済的地代を得る天然資源（建物を除く土地など）を所有している人を特に指します。[ 1 ]

歴史

デイビッド・ベリーは、現在彼の名前を冠したベリーの町として知られる地域の大半を所有していました。

地主の概念は、荘園制（領主制）の封建制度に由来します。荘園制では、地主（メズネ・ロード）が土地を所有していました。これらの領主は、典型的には下級貴族であり、後に中世盛期に騎士階級を形成しました。彼らは封建制によって領地を保持していましたが、国王が直接所有する王領や、皇帝に直接従属する神聖ローマ帝国の帝国村落のように、土地が上級貴族に直接従属するケースもありました。この中世の制度は、ローマ帝国のヴィラやラティフンディア（農民が耕作する大規模な農場）から発展しました。[ 2 ]現代では、「地主」という用語は、借地人に地代を請求する財産所有者を指します。 [ 3 ]

所有者と借主の責任

賃貸契約（リース）とは、賃貸借契約の条件を定める契約です。これらの条件には、賃料、延滞金、賃貸借期間、そして当事者双方が契約を解除できるまでの通知期間が含まれます。一般的に、両者の責任は以下のように分担されます。家主は修理や物件の維持管理を行い、借主は物件の清潔さと安全を確保します。

多くの不動産所有者は、賃貸物件の管理を不動産管理会社に委託しています。これらの会社は通常、物件の広告掲載、入居希望者への物件案内、賃貸契約書や使用許諾契約書の交渉・作成、[ 4 ] [ 5 ]家賃の徴収、必要な修繕の実施などを行います。

アメリカ合衆国

米国では、住宅の家主と借主の紛争は、特に不動産や契約に関しては、連邦法よりも州法が主に適用されます。州法、場合によっては市や郡の法律で、立ち退きの要件が定められています。一般的に、家主は、特定の法的に正当な理由で賃貸借契約の期限が切れる前にのみ借主を立ち退かせることができますが、通常、賃貸借期間の終了時に理由を述べずに賃貸借関係を終了することができます。管轄区域によっては、家主が請求できる金額を制限する家賃統制法または家賃規制法が制定されています。また、家主に、煙探知機や施錠ドアなどの基本的な安全機能を備えた、安全で適切な居住可能な住宅を維持することを要求する、居住適格性の暗黙の保証もあります。最も一般的な紛争は、家主がサービスを提供しないか、借主が家賃を支払わないことから生じ、サービスの問題が支払いの問題につながることがあります。賃貸借契約で一般的に説明されているように、家賃の滞納は立ち退きの正当な理由となります。[ 6 ]市条例も賃貸政策に影響を与える可能性があり、例えば収入源に基づく差別禁止規則の導入が進んでいる。[ 7 ] [ 8 ]入居者組合も政治組織を通じて住宅政策に影響を与える可能性がある。[ 9 ]

カナダ

カナダでは、住宅所有者と借主間の紛争は、主に不動産および契約に関する州法によって規定されている。[ 10 ]州法は借主の立ち退き要件を定めている。一般的に、家主が借主を立ち退かせる理由は限られている。州によっては、家主が請求できる家賃の上限を定める法律（家賃統制または家賃規制）と、それに関連する立ち退きに関する法律がある。また、居住適格性の暗黙の保証もあり、家主は最低限の安全要件を満たす安全で適切な居住可能な住宅を維持しなければならない。

イギリス

住宅賃貸市場（賃貸）

民間賃貸は、主に多くの家主および借主法、特に家主に対する借主の権利の最低基準を定めた1985 年家主および借主法によって規制されています。もう 1 つの重要な法律は2004 年住宅法です。家賃は、通常の 6 か月の期間の終了時に、借主に適切な通知を行うことで自由に値上げできます。最も一般的なタイプである保証短期賃貸借(AST) による占有命令は、通常、家賃の未払いが 8 週間/2 か月続くと取得できますが、裁判所の裁量で、すべての保証賃貸借についてより短い期間のセクション 8 通知(修正された1988 年住宅法に基づく) を借主に送付した後、および家主の物件所有権に従うその他の理由で取得できます。賃貸借が AST の場合、占有命令は最初の賃貸借から 6 か月が経過するまで有効になりません。 1989年1月15日より前に居住していた者の賃貸借は、1980年以降に開始されて当初から短期賃貸借でなかったとしても、特に第3次ウィルソン内閣によって導入された1977年賃貸法と1977年立ち退き防止法の下では、より多くの権利を伴う「規制賃貸借」となる可能性がある。[ 11 ]

共同住宅（法律上、3人以上の入居者がいる単一世帯とはみなされない住宅）は、2004年住宅法を含む厳格な規制の対象となります。一部の地方自治体では、このような住宅の所有者となるには、必ず地方自治体が発行する許可証が必要です（他の自治体では、より大規模な法定例に限定されています）。

居住用借地権

2年以上の賃貸借は、通常リースと呼ばれ、長期にわたる傾向があります。7年を超えるリースは、新たな借地権として登記する必要があります。[ 12 ]これらの契約は、上記の規則にはあまり従わず、より長い例では、従来の借地権よりも意図的に完全所有権に近いものとなっています。多額の地代が必要になることは稀です。

現行法では、高額な解約・再販料の徴収や、借地権付き住宅の売却を禁じる規定はありません。2010年代に広く協議が行われ、いくつかの改革案が策定されています。一般的に、法律では賃借人（テナント）が共同で管理権と地主の持分購入権（共同エンフランシスメント）を取得することが認められています。テナントは個別に、より少額の新たな金額（「プレミアム」）を支払うことで賃貸契約を延長することができます。エンフランシスメントを取得した場合、通常、15～35年ごとにプレミアムの請求や勧告は行われません。通知要件とフォームは厳格に運用される傾向があります。

小規模な物件では、建物の単純な数学的分割に基づき、借主が個別にエンフランシスメント（所有権移転）を受ける資格がある場合があります。1925年の制定法では、ほぼすべての賃貸借契約（初期費用または「プレミアム」が高額な低家賃の賃貸借契約）において、借主による売却（譲渡）が認められていることが明記されています。これにより、貸主が「合理的な」審査基準を適用し、大きな遅延を生じさせない範囲で制限が緩和されます。これは一般に「譲渡・譲渡に関する法定限定契約」として知られています。

社会住宅の減少地域では、入居者は例外的に時間の経過とともに購入権を取得でき、住宅の市場価格に対して一定の割引が受けられます。

商業（事業）リースおよび賃貸借

商業用不動産の場合、紛争や基本的な責任に関する法律の多くは、コモンローにおける契約自由の原則に由来しており、これには「良好かつ相当な修繕」の意味など、幅広い判例法における先例から暗黙的に得られる用語が含まれます。暗黙の原則には、「譲渡の非放棄」や「平穏享有」などが含まれます。

すべての事業テナント（賃借人）は、 1954年地主借地法第2部で規定されている「事業用地の担保」条項を契約に含めるか除外するかを決定する必要があります。明示的に除外されていない限り、通常はデフォルトで適用されます。この「地主の担保」条項は、地主が物件を回収するための一般的な事由および関連するメカニズムに明示的に従う必要があります。

適格な借主が50%以上を占有している区画を家主が売却する場合、借主は提示価格で当該区画を購入する優先購入権を有するべきです。多くの法域と同様に、法律は違法な転貸や譲渡に関する賃貸借契約条件を厳格に適用しており、違反した場合、金銭的損失や財産的損失につながる可能性があります。

居住用賃貸借とは異なり、商業用家賃の支払を怠ると、商業用家主の「自助」立ち退き権により、家主が直接物件を差し押さえられる（「平和的再入居」）可能性がある。[ 13 ]裁判所が発行した令状（裁判所命令または未払いの税金の請求に基づく）なしに借主の物品を差し押さえる行為（差し押さえ）は禁止されている。[ 14 ]

メキシコ

メキシコでは、家主と借主の関係は主に州ごとの民法典によって規定されており、その結果、国全体で不動産規制が異なっています。メキシコの不動産法は借主有利の傾向があり、賃貸借契約満了後の家主による立ち退きは特に困難です。家主が賃貸借契約満了前に適時に通知しない場合、賃貸借契約は自動的に無期限契約に移行する可能性があり、立ち退き手続きがさらに複雑になります。

メキシコでは、敷金は一般的に家主と借主の間で交渉可能であり、法的に定められた上限額はありませんが、家主が家賃1か月分相当の敷金を要求するのが一般的です。家賃の値上げは一部の法域で規制されており、多くの場合、当該地域の最低賃金の上昇幅の85%以内、または双方が合意した 消費者物価指数に基づいて制限されます。

メキシコでは立ち退き手続きが厳しく規制されており、司法介入が必要となるため、家主は多大な時間、労力、そして訴訟費用を負担することになります。借主が立ち退き命令後も立ち退きを拒否した場合、家主は警察の支援を含む司法支援を受けて立ち退きを強制執行する必要がある場合があります。立ち退き手続きの期間は大きく異なり、借主が控訴したり期限の延長を申請したりした場合は、数週間、あるいはそれ以上かかることもあります。[ 15 ]

家主への批判

土地所有権

土地所有の概念は普遍的ではありません。多くのネイティブアメリカンの部族は土地を商品とは見なしていませんでした。一方、多くのヨーロッパ人入植者はそう見なしていました。[ 16 ]植民地時代以前のアメリカ大陸における土地の所有権は集団によって異なっていましたが、多くのネイティブアメリカン社会は共同体所有の土地と個人所有の土地を有していました。[ 17 ]

アダム・スミスやヘンリー・ジョージなど、土地所有に懐疑的なヨーロッパの学者もいました。スミスは地主について、「どの国の土地も私有財産になると、地主は他の人間と同じように、自分が蒔かなかったものを刈り取ることを好み、土地の自然の産物に対してさえも地代を要求する」と述べています。[ 18 ]ジョージは土地はすべての人のものであると信じ、経済的地代に対する公的課税を支持しました。彼は、この課税は非常に利益をもたらすため、他のすべての税金は廃止されるだろうと考えていました。[ 19 ] [ 20 ]

独占

地主に対するもう一つのよくある批判は、独占化の傾向である。規制がなければ、企業は購買力を使って住宅ストックを買い占めることができる。アトランタのある郵便番号地域では、2011年1月から2012年6月の間に売却された住宅の最大90%が機関投資家によって購入された。[ 21 ]企業の地主は差し押さえられた住宅を買い取り、元の所有者に賃貸することができる。[ 22 ]企業の独占と住宅のもう一つの形態は、企業城下町であり、これは1つの企業が住宅と事業の大部分を所有するものである。これらの企業は町の住民のほとんどを雇用しているため、不況時には家賃を値上げし、賃金を下げることができる。[ 23 ] [ 24 ]

スラム街の大家

支払いスケールの最下層に位置する賃借人（借家人またはその他の被用者）は、社会的または経済的な困難に陥り、その結果、深刻な社会的烙印を押される可能性があります。代替の選択肢がないため、このような賃借人は、安全性に欠け、老朽化し​​た物件を所有し、物件の維持管理責任を怠る悪徳な所有者の犠牲者となることがよくあります。

「スラムロード」「スラム大家」「ゲットー大家」といった用語は、こうした物件を多数所有し、事実上の地域独占状態にある地主を指すのに用いられます。公共事業や大規模な民間投資によって、こうした地域は改善される可能性があります。極端な状況では、多くの国で政府の強制買収権限が認められており、スラムクリアランスによって最悪の地域を建て替えたり、改修したりすることが可能となっています。

家賃のつり上げ

家賃つり上げとは、家賃を過度に、あるいは不当な水準まで引き上げる行為を指します。これに対し、一部の州や自治体では、家主が家賃を引き上げられる金額に上限を設ける法律（家賃規制とも呼ばれます）を制定しています。[ 25 ]

偶然の大家

「偶然の大家」という用語は、当初は大家になるつもりはなかったが、相続、パートナーとの同居、引っ越しの際に売却できずに余った不動産を売却せずに賃貸に出すことを選択した大家を指します。[ 26 ] [ 27 ]

賃貸投資と基礎

賃貸物件の賃料は、家主と借主の間で合意された支払い方法（週ごとまたは年ごとより少ない頻度での支払いはほとんど考えられません）に基づいて借主が支払うことができます。この支払い方法は必ず賃貸契約書に記載されています（できれば双方が書面で合意することが望ましいです）。これは、借主が入居前に考慮すべき主要な要素の一つです。[ 28 ]

インセンティブと対立

インセンティブは、良好な賃貸利回り（収益）と不動産価格の上昇見通しを得ることである。家主の利益追求は、地域によって異なる借家人の権利、家主の維持管理義務、そして主要リスク（借家人紛争、損害、怠慢、賃料の喪失、保険の未加入／紛争、景気低迷、住宅ローン金利の上昇、負債比率の下落または投資損失）と相反する。特にレバレッジをかけた賃貸物件購入における賃貸（貸し出し）による純利益（利回り）と資本増加は、特異リスクの影響を受けやすく、経済的回復力に乏しい地域で賃貸市場の魅力が限定され、類似物件の少数に限定された高レバレッジ投資家にとっては、客観的に見てリスクが増大すると考えられる。 [ 29 ]

家賃と追加料金の保証

家主またはその代理人は、一般的に借主から保証金を徴収しますが、管轄区域によっては入居手数料や管理費も請求する場合があります。保証金の額は、借主が物件を借りるかどうかの決定に大きな影響を与える可能性があります。高額な保証金は入居の障壁となり、低額な保証金は競争の激しい賃貸市場において物件の魅力を高めます。保証金は、賃貸契約前の交渉で交渉されることはほとんどありません。法律上、保証金は通常、借主の居住に起因する未払い家賃、物件の損害、または清掃・修繕費用をカバーすることを目的としています。[ 30 ]

一部の法域では、従来の保証金や特定の手数料が法律で禁止されている場合があります。代替案としては、家主が潜在的な損失を毎月の家賃に組み込む方法や、家主が直接ではなく、認可された第三者（資格を持つ不動産業者など）が一定額を保有する規制された保証金制度を利用する方法などがあります。法律上、保証金は通常、借主の居住に起因する未払い家賃、物件の損害、または清掃・修繕費用をカバーすることを目的としています。

認可された酒類販売業者

イギリスでは、パブ（パブリックハウス）の所有者または経営者は通常、「地主／女主人」または「パブ経営者」と呼ばれます。後者は、ローマ時代の公共事業請負業者または徴税人の呼称に由来します。より正式な状況では、 「免許を持つ酒類販売業者」または単に「免許を持つ者」という用語が用いられます。 [ 31 ]

2004年にライセンス・トレード・チャリティ（Licensed Trade Charity）は、ライセンス・ビクチュアラー協会（Society of Licensed Victuallers）とライセンス・ビクチュアラーズ・ナショナル・ホームズ（Licensed Victuallers's National Homes）の合併により設立され、 [ 32 ]英国のパブ経営者の退職後の生活ニーズに応えるために設立されました。この慈善団体は、バークシャーのアスコットとレディング、サセックスのセイヤーズ・コモンに3つの私立学校を運営しています。アスコットのライセンス・ビクチュアラーズ・スクールでは、通常の授業料を支払う生徒に加え、地主やケータリング業界の子供たちに割引料金で教育を提供しています。

地主協会

様々な国には、重要な家主協会が存在します。これらの協会・協会は、会員が様々な問題に直面する際に、 相互扶助の手段を提供することで支援を提供し、また、住宅賃貸法や一部の商業賃貸法の詳細や施行に関して、関係当局や議会にロビー活動を行っています。[33 ]

オーストラリア

オーストラリアには数多くの家主協会が存在する。これらの協会は、オーストラリア不動産協会（Property Council of Australia ）のような、大規模ビルや大規模住宅団地の所有者など、「街の主要部分」を代表する不動産所有者協会とは区別されるべきである。[ 34 ]

  • オーストラリア不動産所有者協会（POAA）[ 35 ]
  • ビクトリア州不動産所有者協会（POAVIC）[ 33 ]
  • POAQ – クイーンズランド州不動産所有者協会[ 36 ]
  • ニューサウスウェールズ州不動産所有者協会[ 37 ]
  • 西オーストラリア不動産所有者協会[ 38 ]
  • 南オーストラリア地主協会[ 39 ]

イギリス

全国住宅家主協会（NRLA）は、2020年3月31日現在、以下の2つの組織が合併して設立されました。[ 40 ]

  • 住宅家主協会（RLA）
  • 全米家主協会（NLA）

参照

参考文献

  1. ^ダガー、ヴェロニカ（2022年12月19日）「家主にとって、住宅費の上昇は不労所得の獲得を困難にしている」ウォール・ストリート・ジャーナル。 2023年3月13日閲覧。
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