ピラミッド・マネジメント・グループ
ピラミッド・マネジメント・グループ
会社の種類プライベート
業界不動産開発
設立1968
創設者ロバート・J・コンゲル
本部ニューヨーク州シラキュース
場所の数
9つのモール（2024年）
サービスエリア
ニューヨーク州、マサチューセッツ州
主要人物
スティーブン・J・コンゲル CEO ティモシー・J・ケリー 社長
製品ショッピングモール
サービス管理と開発
Webサイトpyramidmg.com

ピラミッド・マネジメント・グループ（ピラミッド・カンパニーズとも呼ばれる）は、1968年にロバート・J・コンゲルによって設立されたアメリカの不動産開発会社です。アメリカ合衆国北東部最大の民間ショッピングモール開発会社であり、特にニューヨーク州に事業を展開しています。[ 1 ]同社の旗艦ショッピングモールは、ニューヨーク州シラキュースにあるデスティニーUSAです。

歴史

初期（1960年代と1970年代）

ピラミッド・カンパニーズ（ピラミッド）は、1968年にニューヨーク州シラキュースで、ロバート・J・コンゲルが マイケル・J・ファルコーネ、ジョセフ・T・スクデリと共同で設立した小さな建設会社です。当初はゆっくりと成長していましたが、最初の転機は1万3000ドルの下水管敷設工事の契約を獲得したことでした。より収益性の高い事業に参入したいと考えたコンゲルは、インディアナ州インディアナポリスの開発業者であるサイモン・プロパティ・グループに連絡を取りました。サイモン夫妻はコンゲルにショッピングセンター開発の原則に関する2日間のセミナーを開催し、設計、建設、資金調達について指導しました。[ 1 ]

数年後、ピラミッドはニューヨーク州北部でショッピングセンターの開発を開始した。最初の3つのモールは、ニューヨーク州ジョンズタウンのピラミッド・モール・ジョンズタウン[ 2 ]、ニューヨーク州フルトンのピラミッド・モール・フルトン[ 3 ]、ニューヨーク州オニオンタのピラミッド・モール・オニオンタ[ 4 ]であった。3つのモールはすべて1972年に開業した。各モールには、ホワイト・モデルズ百貨店とロブローズ・スーパーマーケットが核店舗として入っていた。これらのモールは、同社の後のプロジェクトと比較すると、はるかに小規模なコミュニティセンターであった。

ピラミッドの次のショッピングセンターは、同社の「先駆的モール」とみなされており、ニューヨーク州ランシングのピラミッドモールイサカ（後のザ・ショップス・アット・イサカモール）、ニューヨーク州プラッツバーグのピラミッドモールプラッツバーグ（後のシャンプレーンセンターサウス） 、ニューヨーク州サラトガスプリングスのピラミッドモールサラトガ（後のサラトガモール）である。3つのモールはすべて1975年に開業し、ショッピングセンターの建設と所有権の広範な変化の始まりとなった。これら3つのモールのうち、プラッツバーグとサラトガの物件はストリップセンターのために取り壊されたが、イサカの物件は2020年9月現在も営業している。

これらの初期の成功に続き、ピラミッドは急速な拡大を開始した。1976年までに、22のショッピングセンター、複数のオフィスビル、そしてシラキュース大学のプロジェクトを完成させた。創業パートナーは1978年にそれぞれの情熱を追求するために袂を分かった。コンゲルはショッピングモール開発に専念したいと考えていたが、ファルコーネとスクデリはオフィス市場に強い関心を持っていた。[ 1 ]

1980年代

その後の 10 年間で、コンゲルとピラミッド社はニューヨークとマサチューセッツに 12 のショッピング モールを建設し、その間にコンゲルと彼のチームは開発と管理の手法を磨き上げた。新しいプロジェクトを計画する際、彼らは、満たされていない需要によって、または市場が飽和状態になった場合に競合モールをターゲットにすることによって、新しい地域型ショッピング モールが繁栄しそうな市場をターゲットにした。次に、州間高速道路や主要幹線道路に近い安価な土地を特定した。この方法により、環境に配慮した土地やブラウンフィールドが選ばれることもあったが、ピラミッド社は関連子会社を使ってこれらを購入した。いったん選ばれると、ピラミッド社は通常、他の開発業者の半分の時間、つまり着工から完成まで 6 ～ 9 か月でプロジェクトを完了することができた。これを実現するために、同社はしばしば許容されるビジネス慣行の限界を避けて通ることもあった。例えば、バークシャーモールの建設中、ピラミッド社と請負業者は、湿地を埋め立て、小川の位置を変え、同じ溝に飲料水と下水道管を敷設したとして、24万ドル以上の罰金を支払った。[ 5 ] 1998年のビジネスウェストの記事によると：

ピラミッドは、土地利用およびゾーニングに関する高度な知識と、地域の政治プロセスへの精通を駆使して目的を達成します。税務署の人員不足や設備不足に悩む市町村に対し、ピラミッドの所有物件に対する課税額を引き下げるよう訴訟を仕掛けるという手法が一般的です。

これらの手法は論争や訴訟を招き、ピラミッド社は中小企業の経営者、住民、環境保護主義者との対立で知られるようになった。後者の顕著な例は、ニューヨーク州アルバニー郊外のクロスゲイツ・モール建設のピラミッド社による計画である。同社は子会社を通じて、世界に残る20の内陸松原のうち最大級の1つであるパイン・ブッシュの土地を購入した。1978年にこのことが発覚すると、住民と地元の環境保護主義者はニューヨーク州環境品質審査法に基づき同社を訴え、建設中止を求めた。モールは1984年に完成・オープンしたが、環境保護主義者は数々の法廷闘争に勝利し、環境問題の判例を確立した。この闘いの結果、環境保護団体「セーブ・ザ・パイン・ブッシュ」が結成され、40年近く経った今でもピラミッド社が管理するパイン・ブッシュの土地をめぐって法廷闘争を続けている。[ 6 ]

1988年のボストン・グローブ紙のプロフィール によると、ピラミッド・カンパニーは

ピラミッドは、世界最大かつ最速で成長を続けるショッピングモール建設会社としてだけでなく、積極的で多作で、その実績を誇りとする企業経営者としても名声を博しています。ある幹部は、ピラミッドの若手幹部たちを「モール建設界のグリーンベレー」と称しました。

こうした複雑なプロジェクトの企画、資金調達、建設、そして訴訟を代行するため、企業のヘッドハンターは、名門大学出身の優秀な弁護士やMBA取得者を採用しました。彼らは、会社の激しくペースの速い環境で力を発揮し、プロジェクト完了に必要なあらゆるスケジュールで働ける人材を求めていたのです。多くの卒業生が、後に全国各地で開発会社や法律事務所を設立しました。

1990年代

1998年、コンゲル氏は自身のショッピングセンター帝国をゼネラル・グロース・プロパティーズに40億ドルで売却しようと試みました。しかし、長男が取引を阻止したため、ピラミッド・グループのパートナーたちは不満を抱き、最終的に訴訟を起こし、最終的に非公開の金額で和解しました。2002年のある時点で、同社は60億ドルの買収提案を受けたと考えられています。

戦略

ピラミッドは一般的にステルス開発戦略を採用しており、既に商業用地に指定されている潜在的に割安な土地をターゲットにし、自社で資金調達を行ってきました。十分な区画を取得した後、開発プロジェクトを発表し、自治体の承認取得プロセスを開始します。この戦略の注目すべき例外は、ニューヨーク州シラキュース地域とニューヨーク州北部への恩恵として宣伝されたデスティニーUSAです。

1998年のビジネス・ウェストの記事 によると、ニューヨーク州ウォータータウンの町長はかつてピラミッド社の行為を「詐欺」と呼んだことがある。この発言を受けて、ピラミッド社はこの町長に対して名誉毀損訴訟を起こしたが、町長は次のように反論した。

失敗する可能性があると、彼らは法的措置をちらつかせ、相手を脅迫しようとします。[...] 歪曲、半真実、虚偽に基づいて訴訟を起こします。PR目的で小銭をばら撒くことで、自分たちを良き企業市民として見せかけようとします。彼らの動機は貪欲、そして貪欲だけです。私は彼らの言うことを決して信じません。彼らは最悪の企業市民です。

ピラミッドは、建設後も長年にわたりプロジェクトの所有権と管理権を維持することが多いものの、定期的に物件を売却しています。売却にあたっては、「財務ティアパーツ」戦略を採用することが多く、 1980年代後半にニューヨーク州サラトガスプリングス郊外ウィルトンのピラミッドモールサラトガで行われたのがその好例です。この戦略の理論は、所有権を財務上の「ティアパーツ」に分割し、その合計売却価格がユニット全体の売却価格を上回るようにすることで、開発から最大限の利益を得ることができるというものです。ピラミッドモールサラトガの場合、ピラミッドは土地、建物、管理契約をそれぞれ別々の投資家に売却しました。[ 7 ]

ピラミッドは、サイモン・プロパティ・グループ、ブルックフィールド（旧ゼネラル・グロース）と並んで、北東部地域で有力なプレーヤーである。[ 1 ]

オペレーション

2024年9月現在、ピラミッドはアメリカ北東部最大の民間所有のショッピングモール開発業者であり、ニューヨーク州に8つ、マサチューセッツ州に1つ、合計9つの物件を所有している。[ 8 ] 2021年には、アメリカで最も訪問者数の多い20のショッピングセンターのうち、 ニューヨーク州シラキュースのデスティニーUSA、[ 9 ]ニューヨーク州ウェストナイアックのパリセーズセンター、ニューヨーク州バッファローのウォールデンギャラリア、ニューヨーク州アルバニーのクロスゲイツモールの4つがピラミッドによって所有されていると報告された。[ 8 ]

ブラックフライデー 2014

2014年11月、ニューヨーク州バッファローにあるピラミッド傘下のウォルデン・ギャラリアは、ブラックフライデーのポリシーをめぐって全国的な論争に巻き込まれました。モールの経営陣は、テナントに対し、感謝祭の日は午後6時に開店しなければ1時間ごとに200ドルの罰金を科すと通告しました。

家族

コンゲル家は、北東部最大の民間ショッピングセンター開発業者です。億万長者リストにも名を連ねています。

プロパティのリスト

現在のプロパティ

モール

ニューヨーク
マサチューセッツ州

ショッピングパーク

ニューヨーク

過去の物件

以下は、ピラミッドによって閉鎖された、または別の会社に売却されたショッピングモールおよびパワーセンターのリストです。

ニューヨーク

マサチューセッツ州

参考文献

  1. ^ a b c d「ピラミッド企業」。国際企業史ディレクトリ。第54巻。セント・ジェームズ・プレス。2003年。
  2. ^ 「ローカルニュースページ」 . extras.leaderherald.com . 2017年1月27日閲覧。
  3. ^ 「Oswego Valley News Digital Newspaper」（PDF） . fultonhistory.com . 2017年1月27日閲覧。
  4. ^ Star, Daily. 「オネオンタ初のショッピングモール、ピラミッドモールは1972年にオープン」。The Daily Star 。 2017年1月27日閲覧。
  5. ^ 「ピラミッド企業の歴史 - FundingUniverse」Forbes . 1988年。
  6. ^ヘイル・スペンサー、メリッサ（2020年4月27日）「コストコのための皆伐は州法および連邦法に違反しているという訴訟」アルタモント・エンタープライズ紙。 2020年9月4日閲覧。
  7. ^ Kunstler 1993、pp. 144–146
  8. ^ a b「Pyramid Management Group」 . www.pyramidmg.com . 2020年9月4日閲覧。
  9. ^ 「Pyramid Management Group - Destiny USA」www.pyramidmg.com . 2017年1月27日閲覧。

参考文献

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