家賃規制
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家賃規制は、住宅の賃貸市場のための法律制度であり、住宅や賃貸借契約の手頃な価格に議論の余地のある影響を及ぼします。一般的に、家賃規制制度には以下が含まれます

「家賃統制」という用語は、家賃の絶対額を設定し、値上げを禁止することから、家賃の値上げ額に異なる制限を設けることまで、幅広い規制を網羅しています。これらの制限は、賃貸借契約の間も継続される場合もあれば、賃貸借契約期間内にのみ適用される場合もあります。[ 3 ] 2016年現在、 OECD加盟36カ国のうち少なくとも14カ国で何らかの形の家賃統制が実施されており、[ 4 ]米国の4州もこれに含まれます。[ 5 ] [ 6 ]

家賃規制は多様な形で実施されています。これは、住宅の購入しやすさを向上させることを目的とした政策の一つです。しかし、経済学者の間では、家賃規制は住宅の質と量を低下させるという点でコンセンサスが得られています。[ 7 ]： 1 [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 12 ] [ 13 ] [ 14 ]

フォーム

家賃統制は、 いくつかの種類の価格統制に適用されます

  • 「厳格な価格上限」は家賃凍結制度、絶対家賃統制、第一世代家賃統制とも呼ばれ、家賃の値上げが一切認められない制度です（家賃は通常、法律が制定された時点の料金で凍結されます）。
  • 「空室管理」は、厳格な家賃統制とも呼ばれ、賃貸料が上がる可能性があるものの、賃貸借期間中は引き続き規制され（新しい入居者は前の入居者とほぼ同じ家賃を支払う）、
  • 「空室規制解除」は、賃貸借期間中は家賃の値上がりを制限しますが、賃貸借期間の合間には市場価格まで家賃が上がることを許可します（新しい入居者は市場価格の家賃を支払いますが、入居者が残っている限り値上がりは制限されます）。[ 15 ]

家賃価格統制は、家賃規制制度の中で最も議論の多い要素であり続けています。

影響

価格上限により生産者余剰は減少します。消費者余剰は増加する可能性がありますが、必ずしも増加する必要はなく、数量は減少し、需要は増加します

住宅供給について

家賃統制は賃貸住宅の質と量を低下させるという点で経済学者の間でコンセンサスがある。[ 7 ]： 1 [ 8 ] [ 9 ] [ 10 ] [ 11 ] [ 13] [14] [16 ] [ 17 ] 。しかし、一部の経済学者はこのコンセンサスに異議を唱え、家賃統制は住宅の質と量に統計的に有意な影響を与えないと主張している。[ 18 ] [ 19 ] [ 20 ]

家賃統制が広範囲に及んだ歴史的事例の一つは、第二次世界大戦中のアメリカで発生しました。1941年には賃貸住宅の約80%が家賃統制下に置かれました。その結果、家主は統制価格で賃貸するのではなく、統制されていない価格で物件を売却することを選択しました。その結果、住宅所有が増加し、賃貸物件は減少しました。[ 21 ]

多くの新古典派経済学者およびケインズ経済学者は、家賃統制規制の形態によっては、賃貸市場への民間投資を阻害することで住宅不足を招き、希少性を悪化させると指摘している。さらに、価格上限設定による損失の一部は二度と得られないため、デッドウェイトロスと非効率性が生じる可能性がある。 [ 22 ] [ 23 ]この分析は名目家賃凍結を対象としており、実施された研究は主にマンハッタンまたは米国内の他の地域の家賃価格に焦点を当てていた。

1971年、住宅問題の専門家であるスウェーデンの経済学者アッサール・リンドベックは、「家賃統制は、爆撃を除けば、現在知られている都市を破壊する最も効果的な手段のようだ」と述べた。[ 24 ] [ 25 ] 1989年、当時のベトナム外務大臣グエン・コ・タックは、「アメリカ人はハノイを破壊できなかったが、我々は非常に低い家賃で我々の都市を破壊した。我々はそれが愚かであり、政策を変えなければならないと悟った」と述べた。[ 26 ]

1992年に米国の経済学者、経済学大学院生、アメリカ経済学会会員464名を対象に行われた層別無作為調査では、93%が「家賃の上限設定は住宅供給量と質を低下させる」という意見に「概ね同意」または「但し書き付きで同意」した。[ 27 ]： 204 [ 28 ]： 1

2009年にブレア・ジェンキンスがEconLitを通じて行った経済学文献のレビュー[ 23 ]： 106では、住宅の入手可能性、維持管理と住宅の質、家賃、政治的および管理コスト、再分配など、第一世代と第二世代の家賃統制システムに関する問題のさまざまな側面に関する理論的および実証的研究が取り上げられ、「経済学の専門家は、家賃統制は解決するよりも多くの問題を生み出すというまれなコンセンサスに達した」ことがわかった。[ 23 ]： 105 [ 29 ]： 1 [ 30 ]： 1 [ 31 ]： 1。

2012年にグローバル市場イニシアチブ（IGM）経済専門家パネルが41人の経済学者を対象に行った世論調査では、「ニューヨークやサンフランシスコなど一部の賃貸住宅の家賃の値上げを制限する地方条例は、過去30年間、その条例を導入した都市では幅広く手頃な価格の賃貸住宅の量と質にプラスの影響を与えてきた」という意見について質問したところ、13人が強く反対、20人が反対、1人が賛成、7人が無回答、未決定、または意見なしと回答した。[ 32 ] [ 2 ] : 1 [ 33 ] : 1。

2007年にマサチューセッツ州ケンブリッジの住宅市場の規制緩和について調査したデビッド・シムズ氏は、「家賃統制は新しい住宅の建設にはほとんど影響を与えなかったが、所有者がユニットを賃貸物件から移転することを促し、家賃を大幅に引き下げた」と結論付けている。[ 34 ]

ポール・クルーグマンは、家賃統制は新しい住宅の建設を阻害し、借家人と家主の間の険悪な関係を生み出し、すべてのアパートが家賃統制されていない市場では、統制されていないユニットの家賃の上昇を引き起こすと書いている。[ 28 ]

トーマス・ソウェルは2008年に家賃統制は住宅供給を減少させると書き、[ 35 ] : 4 、家賃統制は都市の荒廃を増大させると述べている。[ 35 ] : 5 [ 36 ] : 1

1994年、サンフランシスコの有権者は、市の既存の家賃統制法を拡張し、1980年以前に建設された4戸以下の小規模集合住宅（当時の市の賃貸住宅ストックの約30％）を含める投票イニシアチブを可決しました。[ 37 ] : 7 [ 38 ] : 1 [ 39 ] : 1 2019年の調査によると、サンフランシスコの家賃統制法の結果、家主は家賃統制対象のユニットの30％を賃貸市場から（コンドミニアムまたはTICへの転換により）削除し、市全体の賃貸ユニット数が15％減少し、市全体の家賃が7％増加しました。[ 40 ] [ 38 ] [ 39 ] [ 41 ] [ 42 ] : 1 [ 43 ] : 1 [ 44 ]

低所得の賃貸人について

2013年にアーバン研究所のピーター・タティアンが家賃統制に関する経済研究を分析した際、「家賃安定化は、給付の対象が非常に無計画であるため、本来の受益者である貧困層や脆弱な賃借人をうまく保護できていないという結論になるようだ」と述べ、「現在の研究を踏まえると、家賃統制に賛成できるものはほとんどないようだ」と結論付けた。[ 29 ]： 1 [ 2 ]： 1 [ 45 ]： 1

ニューヨーク大学ファーマンセンターによる2016年の研究では、家賃規制、特にジェントリフィケーションを遅らせる手段としての家賃規制について、より肯定的な見方が示されている。「家賃規制は、純粋に再分配プログラムとして見ると的外れだが、賃貸市場が活況を呈しているときでも、その恩恵を受ける入居者のために長期の低家賃賃貸を促進するプログラムとしては成功しているようだ」と研究の3人の著者は述べている。[ 46 ]

2021年のコロンビアビジネススクールの研究では、家賃規制には利点があることが判明しており、[ 47 ]「家賃規制によってもたらされる住宅の安定性は、低所得世帯に不釣り合いなほど利益をもたらす。こうした保険給付は、こうした政策に伴う住宅市場や労働市場における総体的・空間的な歪みとトレードオフの関係にある」と主張している。

代替案

低所得の個人や世帯が手頃な価格の住宅を確保する上で直面する課題に対処するため、研究はより効果的な介入策を示唆しています。リサ・スターテヴァントによる研究レビューによると、主要な戦略としては、連邦住宅バウチャーの増額と低所得者向け住宅税額控除（LIHTC）プログラムの拡大が挙げられ、どちらも手頃な価格の住宅オプションの創出に有望視されています。[ 48 ]

リバタリアン・シンクタンクであるリーズン財団は、住宅バウチャーに次いで、より緩やかなゾーニングと建築規制を、住宅の手頃な価格を向上させるための重要な代替案として挙げています。彼らは、これらの規制は開発コストを膨らませ、手頃な価格の賃貸住宅の供給を制限していると主張しています。これらの規制上の負担を軽減し、認可手続きを簡素化することで、新規建設を促進し、住宅供給を拡大することができます。[ 49 ]

歴史

1945年の漫画。米国物価管理局による家賃統制を説明したもの

近世ヨーロッパ

ローマでは、ユダヤ人居住者を不当な価格高騰から守るために、1470年という早い時期に家賃統制が行われました。教皇領のユダヤ人は財産の所有を禁じられていたため、高額な家賃を請求するキリスト教徒の地主に依存していました。1562年、教皇ピウス4世はユダヤ人に1500ローマ・スクディまでの財産を所有する権利を与え、家賃安定化法を制定しました。1586年、教皇シクストゥス5世は地主に対し、ユダヤ人の借家人に適正な価格で家を貸すよう命じる勅書を発布しました。[ 50 ]

国別

オーストラリア

賃貸規制は州政府と準州政府によって管理されています。家賃統制と凍結は、第一次世界大戦、第二次世界大戦、世界恐慌、そしてCOVID-19パンデミックの初期段階の特徴でした。[ 51 ]

オーストラリア首都特別地域

オーストラリア首都特別地域（ACT）は、家賃の上限引き上げを規定する規制を設けている唯一の管轄区域である。居住中の借主の家賃は、1年に1回、ACTの家賃の消費者物価指数の110%を上限に引き上げることができる。 [ 52 ] [ 53 ] [ 54 ]賃貸借間の家賃は規制されておらず、空室時に市場価格まで引き上げることが認められている（空室規制解除）。[ 53 ] [ 55 ]規制で定められた額を超える家賃の引き上げについては、ACT民事行政裁判所（ACAT）に申し立てて争うことができる。[ 56 ] [ 57 ]オーストラリアの他の管轄区域では、6か月から12か月ごとに、変動的な通知期間で家賃の引き上げが認められている。[ 58 ]

ニューサウスウェールズ州

ニューサウスウェールズ州には、2010年住宅賃貸法（NSW州）[ 59 ]の対象外であり、廃止された1948年家主・借主（改正）法（NSW州）の継続規定の対象となる少数の借主がいます。[ 60 ] [ 61 ] [ 62 ] [ 63 ]このような「保護対象借主」は、 NSW州公正取引局に登録された第17A条契約、または公正家賃委員会（NSW州）の判事によって設定された規制された「公正家賃」を支払います。[ 61 ] [ 64 ]

カナダ

カナダでは、各州に家賃規制法があります。例えば、オンタリオ州では、2006年住宅賃貸法により、賃貸物件の価格は毎年2.5%、または政府大臣が定めるより低い数値を超えて上昇してはならないと定められています

中国

中国は2021年8月、人口の3分の2以上を占め、国内の約2億5000万人の賃借人のほとんどを含むすべての都市部において、年間の家賃上昇率の上限を5%とする新たな全国的な家賃規制を発表しました。[ 65 ]

エジプト

家賃統制は第一次世界大戦後の住宅不足を受けて1920年代に一時的に導入された。第二次世界大戦中、住宅不足から価格のつり上げが誘発された後にも、借主の権利を保護する目的で同様のことが起こった。[ 66 ]家賃統制により、既存の契約の家賃額が一定の割合で引き下げられ、新規の契約には価格統制が適用されず、新築への意欲を削がれたことがなかった。一時的な家賃統制は1947年の法律121号で恒久化され、同法では立ち退き規制も追加され、賃貸期間が制限され、所有者が自らの使用のために物件を必要とする場合、建物が倒壊した場合、家賃未払い、その他の契約違反があった場合にのみ終了するようになった。[ 67 ]家賃統制では空室の報告も可能となり、借主が希望すれば未使用の物件を賃貸に出すこともできた。これらは俗にオールド・レントと呼ばれるようになった。

1996年には、より広範な新自由主義的構造調整の中で、新家賃として知られる法律第4号/1996が導入され、すべての新規契約の賃貸料を規制緩和したが、大量立ち退きと騒乱のリスクを理由に、旧家賃（家賃統制）契約はそのまま残された。[ 68 ]

2025年に法律164/2025が批准され、家賃統制制度が廃止されたことで、エジプトの全世帯の7%にあたる160万世帯が差し迫った立ち退きの危機に瀕し、[ 69 ]既存の住宅問題が悪化する恐れがある。旧家賃制度下では、約3分の1が月額1米ドル（50エジプトポンド）未満の家賃を支払っている。[ 70 ]家賃規制対象のアパートの家賃は、初年度は10～20倍の値上がりが認められ、その後6年間は15%の値上がりが認められ、最終的に市場価格まで値上がりする。[ 71 ]一例として、1984年から同じアパートに住んでいる借主の月額家賃は、0.82米ドルから123.60米ドル（40エジプトポンドから6,000エジプトポンド）に値上がりする。[ 71 ]

フランス

フランスでは、家賃規制は家賃基準指数に基づいて決定されており、これは家主が年間家賃をどの程度引き上げることができるかの基準となります。[ 72 ] 2022年7月、フランスは年間家賃の引き上げ額に1年間最大3.5%という新たな上限を導入しました。[ 73 ]

ドイツ

ドイツの賃貸に関する規制は、「民法典」（Bürgerliches Gesetzbuch）第535条から第580a条に規定されている。[ 74 ]ドイツ法では一般的に、規制は、特定の種類の契約すべてに適用される抽象的でより一般的な部分と、その種類の契約の個々の適用分野に関するより具体的な条項に分かれて構成されている。アパート賃貸契約に関する具体的な規制は、ドイツ民法典（BGB）第549条から第577a条に及ぶ。

ドイツ法は、契約開始時の賃料と契約期間中の賃料の増額を区別しています。一般的に、契約開始時の賃料は当事者間の契約上の合意によって決定されます。住宅市場が逼迫している特定の地域に限り、賃貸契約開始時の賃料に法律による上限が設けられています。賃貸契約期間中の賃料の増額は、「賃料水準」（Mietspiegel ）に従う必要があります。これは、地域の賃料基準データベースです。このデータベースには、過去4年間の新規賃貸契約の賃料がすべて収集されており、家主は、同一地域の賃料水準に合わせてのみ、物件の価格を引き上げることができます。高利貸しは全面的に禁止されており、3年間で20%を超える賃料の増額は違法です。[ 75 ]

正当な理由がある場合、借主は裁判所の手続きを通じてその意に反して立ち退きを命じられる可能性があり、通常は最低3か月前に通知しなければならない。[ 76 ]借主は、明示的に期間の停止がない限り、賃貸契約の期間に制限がない。実際には、インフレを超える賃料の値上がりが抑制されているため、家主には借主を変更するインセンティブがほとんどない。賃貸期間中は、非常に正当な理由がある場合にのみ賃貸借契約を終了することができる。家主が賃貸物件を維持するための権利のシステムは、住宅の質を保証するために設計されている。ベルリンなど多くの州では、適切な住宅に対する憲法上の権利があり、建物には一定の大きさと天井の高さの居住空間を設けることを義務付けている。

2020年、ベルリン市はドイツの住宅市場では前例のない家賃凍結を実施しました。これは既に居住中の賃借人にとっては有利でしたが、新規住宅の供給量を大幅に減少させ、住宅を探している人々に悪影響を及ぼしました。家賃凍結は2021年に撤回されました。[ 77 ]

オランダ

オランダでは、年間の家賃上昇率はインフレ率+1%に上限が設定されており、2022年には3.3%と計算されています。[ 78 ]

スペイン

スペインのカタルーニャ地方は2020年9月に家賃規制法を可決した。[ 79 ]

イギリス

英国の住宅価格（1975～2006年）

家賃規制は1915年から1980年まで、英国の民間賃貸市場全体に適用されていました。しかし、1980年の住宅法以降、家賃規制の規制緩和と撤廃が保守党の政策となりました。 1988年の住宅法によってすべての新規賃貸借に対する規制は廃止され、基本的な規制の枠組みは家主が任意の価格を設定できる「契約の自由」となりました。家賃規制は少数の公営住宅で残存しており、地方自治体が設定する料金は、規制されていない民間市場における価格の高騰を反映していることがよくあります

アメリカ合衆国

アメリカ合衆国における家賃規制は各州の課題です。1921年、ブロック対ハーシュ事件[ 80 ]において、コロンビア特別区における家賃規制は一時的な緊急措置として合憲であるとの判断が下されましたが、その後まもなく1924年のチャスルトン社対シンクレア事件[81]において、同じ法律は最高裁判所によって全員一致で無効とされました。1930年代のニューディール政策後、最高裁判所は社会経済立法への介入をやめ、多くの州が規則を採用しました。 1986年のフィッシャー対バークレー市事件[82]において、最高裁判所は家賃統制とシャーマン法の間に矛盾はないとの判断を下しました

1970年から1994年まで、マサチューセッツ州のいくつかの地域で家賃統制が行われていました。この間、ケンブリッジの家賃統制されたアパートの少なくとも20％は富裕層が住んでいました。[ 83 ]大多数は中高所得者層でした。[ 83 ]その中にはデンマーク皇太子フレデリックも含まれていました。[ 83 ]

2018年現在、4つの州（カリフォルニア州、ニューヨーク州、ニュージャージー州、メリーランド州）とコロンビア特別区には、何らかの形の住宅家賃統制（移動住宅を除く通常の構造物）が実施されている地域がある。 [ 5 ] [ 6 ] 37の州では家賃統制を禁止または先取りしており、9つの州では都市による家賃統制の制定を認めているが、実際に家賃統制を実施している都市はない。[ 5 ] [ 6 ] 家賃統制のある地域では、その都市の賃貸物件の大部分が家賃統制の対象となっていることが多い。例えば、ニューヨーク市では2011年に賃貸物件の45％が「家賃安定化」または「家賃統制」されていた（これらはニューヨーク市では異なる法的分類である） [ 84 ] : 1 、コロンビア特別区では2014年に賃貸物件の50％強が家賃統制されており、 [ 85 ] : 1 、サンフランシスコ では2014年時点で全賃貸物件の約75％が家賃統制されており、 [ 86 ] : 1 、ロサンゼルス では2014年に集合住宅の80％が家賃統制されていた。 [ 87 ] : 1

2019年、カリフォルニア州は今後10年間の州全体の家賃上限を可決し、年間家賃の上昇を5％プラス地域のインフレ率に制限しました。[ 88 ]

2019年、オレゴン州議会は、全米で初めて州全体の家賃統制政策を導入する法案を可決しました。この法律は、年間家賃の上昇率をインフレ率プラス7%に制限し、空室規制（賃貸借契約間の市場価格）を規定し、新築住宅を15年間免除し、州による地方家賃統制政策の禁止（州レベルの優先権）を維持しています。 [ 89 ] : 1 [ 90 ] : 1

2021年11月、ミネソタ州セントポールの有権者は、年間家賃上昇率の上限を3％とし、空室管理を含み、新築を免除せず、許容される家賃上昇率にインフレを加算することを許可しない家賃統制の住民投票案を可決した。[ 91 ] [ 92 ]その後、新規の集合住宅の許可申請が80％減少した一方、隣接するミネアポリスでは、有権者が市議会に家賃統制条例（まだ制定されていないが、新築を家賃統制の上限から除外する可能性がある）の制定を承認し、許可件数が68％増加した。[ 91 ] [ 93 ]

参照

参考文献

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さらに詳しい情報

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  • Aアナス、「マッチング経済による家賃統制：欧州住宅市場規制モデル」（1997年）15(1)不動産金融経済ジャーナル111-37
  • T・エリングセンとP・エングルンド、「家賃規制：入門」（2003年）10スウェーデン経済政策レビュー3
  • H・リンド「家賃規制：概念的・比較分析」（2001年）1(1) 国際住宅政策ジャーナル41
  • C・ラプキン著『ニューヨーク市の民間賃貸住宅市場』（1966年）
  • G・スターンリーブ『都市住宅のジレンマ』（1972年）
  • P・ワイツマン「経済学と家賃規制：新たな視点への呼びかけ」（1984-1985年）13 NYU Review of Legal and Social Change 975-988
  • M ハフナー、M エルシンガ、J フクストラ、「家賃規制：ヨーロッパ6カ国における民間家主と借主のバランス」（2008年）8(2) 国際住宅政策ジャーナル 217
  • ホロディリン、コンスタンチン・A. (2024). 「実証研究を通して見た家賃規制の影響：文献のほぼ完全なレビュー」住宅経済ジャーナル63
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