イングランドとウェールズにおける強制買収

強制買収とは、イングランド土地法において、現所有者の同意を得ることなく、補償金の支払いと引き換えに、土地を購入または取得する、あるいはその土地を完全に買い取る権限を指します。イングランドとウェールズでは、議会は様々な種類の強制買収権を付与しており、様々な機関が様々な状況において行使可能です。これらの権限は「公共の利益のために」行使されることを意図しています。この表現は広く解釈されますが、優先的または強制的な公共の利益という要件を満たす必要があります。

土地は、合意によって、あるいは他者の合理的な期待を高める行為によって取得されることもあるが、こうした私的な土地取得方法は、適切な公的規制を行うには不十分な場合が多い。[ 1 ]鉄道、住宅、下水道などの国家インフラの建設には、以下の理由から 強制買収が必要である。

  1. 民間所有者は、法外な価格を支払わない限り、公共事業に必要な土地を放棄しない可能性がある。
  2. 民間所有者が土地の売却を不当に遅らせる可能性がある（その結果、プロジェクトに対する公共のニーズへの対応が遅れる）。
  3. 土地の所有者が見つからない場合、または
  4. 所有権の数が多いため、合理的な期間内での自主的な取得は非現実的です。

歴史

囲い込み運動の後、1801年サリー鉄道法（41 Geo. 3. (UK) . c. xxxiii）[ 2 ]は、サリー鉄道の建設に強制買収を適用しました。それ以来、裁判所は強制買収が公共の利益のためにどの程度利用されているかをめぐって争ってきました。

歴史的に、強制買収は囲い込み法とその前身法に基づいて行われ、囲い込みはしばしば男爵や地主の利益のために人々から共有地を収用する手段でした。産業革命期には、ほとんどの鉄道は議会の私法から強制買収権を取得した民間企業によって建設されましたが、[ 3 ] 19世紀後半までに、強制買収の権限は徐々に透明性が高まり、1875年公衆衛生法（38 & 39 Vict. c. 55）や1885年労働者階級住宅法のように、一般的な社会福祉のために使用されました。[ 4 ]強制買収法は第一次世界大戦中に軍事目的で大幅に拡大され、[ 5 ]戦後には特定の原則が標準化されるにつれて住宅目的でも拡大されました。[ 6 ]

地方自治体による購入

現在、1961年土地補償法第5条は、一般的に、土地の権利（例えば、エレンボロー・パーク事件における自由保有権、借地権、地役権）の所有者は、土地が「自由市場で売却された場合の…その価値」に相当する金額の支払いを受けることを義務付けている。[7] 住宅の損失や事業所の移転についても補償が受けられることが多い。[8] 1965年強制買収法は買収の条件を定めており、1981年土地収用法は「強制買収命令」の発令条件を規定している。通常、国務長官を代表とする中央政府または地方議会が強制買収に関心を持つ。

地方議会が特定の理由により購入を行う権限は、特定の法律で定められている。例えば、1980年道路法では、厳密に必要な場合に道路を建設することが定められている。しかし、1990年都市計画法第226条[ 10 ]は、地域の経済的、社会的、または環境的福祉のために「開発、再開発、または改善の実施を促進する」ための強制購入を認めており、国務大臣の承認が必要である。同様に、1972年地方自治法第121条では、議会は大臣の承認を得る必要があると規定されている[ 11 ] 。

借地権購入

グロブナー家は、 1677年にトーマス卿が結婚して土地を相続して以来、ロンドン中心部のメイフェアとベルグレイヴィアのほとんどを所有してきました。グロブナー家は、 1967年の借地権改革法に対する人権訴訟で敗訴しましたが、[ 12 ]借地人に「購入権」を与えましたが、法律は制限されていました。[ 13 ]

最も一般的な権限は、1967年借地権改革法に初めて規定されました。同法、1987年借地権改革法、および1992年借地権改革・住宅都市開発法に基づき、借地権者である個人は、一定の状況下において、地主に対し、賃貸借契約の延長または評価額での自由保有権の売却を強制する権限を有します。

強制買収における賠償は、必ずしも公正な市場価格に等しい金銭の支払いではないが（ジェームズ対英国[1986]参照）、ほとんどの場合、売主と買主の間で行われたとされる評価額に相当する金額が前所有者に支払われることになる。

公益事業会社

公益事業会社は、他人の土地に変電所を建設したり、下水道や水道管を敷設したりするための所有権または地役権を確保する法定権限を有しています。これらの権限は、土地所有者が他の状況において公益事業会社に対し、ケーブル、パイプ、または下水道の撤去を強制する同等の権利によって相殺されています（例えば、1991年水道事業法第185条を参照）。

強制買収は、購入者の目的に必要な範囲にのみ適用されます。例えば、水道局は、下水道を敷設するために土地の自由保有権を購入する必要はありません。通常は地役権で十分であるため、このような場合には、水道局は強制買収を通じてのみ地役権を取得できます。[ 14 ]

手順

ほとんどの場合、強制購入命令（CPO）は、調達当局または国務大臣によって発せられます。CPOは、影響を受ける土地を明確に特定し、所有者が判明している場合はその所有者を明記する必要があります。命令は、借地契約期間が1か月以上残っているすべての所有者と借地人に送達されます。所有者または借地人が特定できない場合は、土地に貼付されます。異議申し立てには少なくとも21日間の期間が与えられます。正当な異議申し立てがあり、それが取り下げられない場合は、検査官を委員長とする調査が行われます。検査官は国務大臣に報告します。国務大臣がCPOを承認した場合、異議申し立ては非常に困難になります。

CPOが承認されると、調達当局は3年以内に交渉通知（Notice to Treat）、さらに3年以内に立ち入り通知（Notice of Entry）を送付することができます。調達当局は、立ち入り通知の送付後14日以上経過した後に土地を占有することができます。交渉通知は、土地所有者に返答を求めており、通常、土地所有者が土地の価値を請求するきっかけとなります。交渉通知から21日以内に請求が提出されない場合、取得者は土地裁定所に問題を付託することができます。土地所有者が特定できず、土地に貼付された交渉通知に返答しない場合、調達当局は裁判所に補償額を支払わなければなりません。

代替的な迅速手続きとして、取得当局は、財産をその所有者に帰属させ、補償を受ける権利を正式に確定する「一般権利確定宣言」を行うことができます。その後、補償額は合意されるか、合意に至らない場合は土地裁定所によって決定されます。

クリチェルダウンのルール

クリチェル・ダウン原則は、中央政府および地方政府が強制的に土地を取得した後、その土地を取得した目的にもはや必要なくなったと判断した場合、まずその土地を市場価格で取得者に提供することを義務付けています。ただし、これは土地の性質に重大な変化がない場合にのみ適用され、1972年地方自治法第123条に基づく地方議会が「得られる最善の対価よりも低い対価で」土地を処分してはならないという原則には反しません。つまり、何らかの理由で土地の価値を評価することが困難な場合、入札または競売によって土地を売却する必要がある可能性があるということです。

人権

財産は個人の消費や使用のためであれ、大量生産のためであれ、社会的に重要であるため、[ 15 ]強制買収法は人権上の課題に直面している。一つの懸念は、（例えば1980年代の公営企業の民営化以来）強制買収権限の行使が、公共の利益から逸脱する動機を持つ民間企業に利益をもたらす可能性があることである。[ 16 ]例えば、1991年水資源法[ 17 ]は、政府機関が人々の財産の強制買収を命じることを依然として認めているが、[ 18 ]利益は英国の水道会社の民間株主の手に渡る。R (セインズベリー・スーパーマーケット社) 対 ウルヴァーハンプトンCC [ 19 ]において、最高裁判所は、ウルヴァーハンプトン市議会がセインズベリーが所有する敷地に対する強制買収命令を出すかどうかを決定する際に、別の敷地を再開発するというテスコの約束を考慮に入れたのは不適切な目的であったと判決した。ウォーカー卿は、「強制取得の権限、特に『民間から民間への』取得は、現在の所有者の所有権の重大な侵害に当たる」と強調した。[ 20 ]しかしながら、強制取得命令は、民間所有者に返還される土地を取得するために頻繁に使用されてきた。例えば、アライアンス・スプリング社対ファースト・セクレタリー社[ 21 ]では、アーセナルFCのエミレーツ・スタジアムを建設するためにイズリントンの住宅が購入された。対照的に、ジェームズ対イギリス[ 22 ]では、メイフェアとベルグレイヴィアの大部分を相続した所有者である第6代ウェストミンスター公爵ジェラルド・グロブナーは、賃借人の購入権が、欧州人権条約第1議定書第1条に定められた財産権を侵害していると主張した。欧州人権裁判所は、賃借人が民間地主から不動産を購入することを認めた1967年賃借権改革法は、加盟国の裁量権の範囲内であると判決した。加盟国は公共の利益のために財産権を規制する。

判例と法令

参考文献

  • デニヤー・グリーン、バリー著『強制買収と補償』第8版、ロンドン：ザ・エステーツ・ガゼット・リミテッド、2005年、 ISBN 0-7282-0481-9
  • シデナム、アンジェラ、モニントン、ブルース、ピム、アンドリュー：土地所有者と農家のための必須法、第4版。第8章：強制買収と補償。118～135ページ。オックスフォード：ブラックウェル・サイエンス・リミテッド、2002年 。ISBN 0-632-05796-3

注記

  1. ^ K GrayとSF Gray著『土地法』（第7版、2011年）第11章、563-569ページ
  2. ^これは1801年法（ 41 Geo. 3. (UK) c. xxxiii）の参照先であるサリー鉄道に関する地方議会法です。legislation.gov.ukに掲載されています。
  3. ^手続きは、 1845 年の土地条項統合法と1845 年の囲い込み法によって統合されました。
  4. ^強制購入規定については、 1875年公衆衛生法第175-178条および1885年労働者階級住宅法第2条(2)項を参照
  5. ^ 1916年国土防衛（土地収用）法
  6. ^ガードナー、サイモン（2007年）『土地法入門』オックスフォード：ハート出版、pp.  86– 87. ISBN 9781841135243。
  7. ^ [1955] EWCA Civ 4、[1956] Ch 131
  8. ^ 1961年土地補償法第5条（2）
  9. ^ DHN Food Distributors Ltd v Tower Hamlets London Borough Council [1976] 1 WLR 852を参照
  10. ^ 2004年計画および強制取得法第99条により追加
  11. ^ 1972年地方自治法第121条
  12. ^ジェームズ対イギリス[1986] ECHR 2
  13. ^ 1993年リースホールド改革、住宅都市開発法
  14. ^この原則はパイプの上の土地を保護しますが、実際には、水道管とそれに関連するマンホールや検査室は、その上の土地の所有者が誰であるかに関係なく、パイプが給水する土地の境界に達するまで、水道局によって単純所有権で所有されます。
  15. ^ AA Berle、「財産、生産、革命」（1965年） 65 Columbia Law Review 1 は、個人財産と生産財産を区別し、生産財産、特に企業が共同で保有する生産財産の規制の正当性が強まると主張している。
  16. ^ K GrayとS Gray、「私有財産と公有財産」、J McLean編『財産と憲法』（Hart 1999）36-7ページ
  17. ^ s 154
  18. ^現在、 1995年環境法第2条(1)項(a)項(iv)に基づく環境庁
  19. ^ [2010] UKSC 20
  20. ^ [2010] UKSC 20、[84]
  21. ^ [2005] EWHC 18 (管理)
  22. ^ [1986] ECHR 2
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