不動産鑑定

不動産鑑定、住宅鑑定、資産評価、または土地評価は、不動産の価値（通常は市場価格）を評価するプロセスです。鑑定は、資格を有する鑑定士によって行われます。不動産取引では、関係者全員の公平性、正確性、そして経済的安全性を確保するために、鑑定が必要となることがよくあります。

鑑定報告書は、住宅ローン、遺産分割、離婚、税金などの手続きの基礎となります。また、不動産の売却価格を決定する際にも、鑑定報告書が使用されることがあります。不動産の規模、状態、築年数、立地といった要素が評価において重要な役割を果たします。[ 1 ]

鑑定を受ける

融資や借り換えを行う際、貸し手は鑑定を依頼することがよくあります[ 2 ]。このような場合、借り手が貸し手に融資や借り換えを依頼すると、貸し手は鑑定を依頼します。依頼後、借り手は鑑定士による自宅訪問の予約を取る必要があります。

鑑定士は物件を訪問し、査定を行い、データを収集して退出します。物件の規模にもよりますが、通常数時間かかります。現地訪問後、鑑定士は時間をかけて調査を行い、鑑定報告書を作成します。鑑定士は完成した報告書を数営業日以内に融資機関に提出します。借り手は、要請に応じて報告書を入手することもできます。[ 3 ] [ 4 ]

平均して、鑑定評価を得るためのプロセス全体には5日から15日かかります。[ 4 ]

価値の種類

不動産鑑定で求められる価値には、いくつかの種類と定義があります。最も一般的なものは次のとおりです。

市場価値 – 適切なマーケティングが行われ、両当事者がそれぞれ知識に基づき、慎重に、強制されることなく行動した上で、評価日に、買い手と売り手が対等な立場で資産または負債を交換すると推定される金額。 [ 5 ]
  • 使用価値（または使用価値[ 6 ]）とは、特定の所有者が特定の用途で資産から得るキャッシュフローの正味現在価値（NPV）[ 7 ]です。使用価値とは、特定の利用者にとっての価値であり、資産の市場価値を上回る場合も下回る場合もあります。
  • 投資価値とは、特定の投資家にとっての価値であり、不動産の市場価値よりも高い場合も低い場合もあります。資産の投資価値と市場価値の差は、買い手または売り手が市場に参入する動機となります。国際評価基準（IVS）は、以下のように定義しています。
投資価値 – 個々の投資目的または運用目的における所有者または将来の所有者にとっての資産の価値。[ 5 ]
  • 従価税額 - 課税目的で使用される評価額であり、一括評価プロセスを通じて収集されたデータに基づいて決定される。一括評価プロセスでは、様々な情報源から収集されたデータを不動産に適用し、課税対象価値を決定する。[ 8 ]
  • 保険価値–保険契約でカバーされる不動産の価値。通常、敷地価値は含まれません。
  • 清算価値– 強制清算または秩序ある清算のいずれかとして分析され、破産手続きにおいて一般的に求められる価値基準です。これは、市場標準の時間枠よりも短いエクスポージャー期間を経て売却を余儀なくされた売主を想定しています。

価格と価値

不動産の価値（市場価値）と購入費用（価格）には差異が生じる場合があります。支払われた価格が必ずしもその不動産の市場価値を反映しているとは限りません。売り手と買い手の間に特別な関係があり、一方が他方に対して支配権や大きな影響力を持っている場合など、特別な考慮が払われている場合もあります。また、取引が二者間で売買された複数の不動産のうちの1つに過ぎない場合もあります。このような場合、特定の物件に支払われた価格は、その物件の市場「価値」（ただし、通常はすべての部品と価格を合計すると、すべての部品の市場価値になると考えられています）ではなく、市場「価格」となります。

また、購入者が、物件に対する主観的な評価（自分にとっての投資価値）が市場価格よりも高い場合、一般的に認められている市場価格を上回るプレミアム価格を喜んで支払うこともあります。具体的な例としては、隣接する物件の所有者が、自身の物件を対象物件（集合体）と組み合わせることで、規模の経済と付加価値（敷地価値）を獲得できる場合が挙げられます。企業金融においても、同様の状況が時折発生します。例えば、合併や買収が、対象となる株式の株価が示す価値よりも高い価格で行われる場合などが挙げられます。こうした合併や買収に対する一般的な説明は、「総和は部分よりも大きい」というものです。なぜなら、企業の完全所有権は完全な支配権を持つからです。購入者は、このために高額を支払うことがあります。このような状況は、不動産購入においても起こり得ます。

しかし、価値と価格が異なる最も一般的な理由は、買い手または売り手のいずれかが物件の市場価値を把握していないにもかかわらず、高すぎる、あるいは安すぎる価格で契約に合意してしまうことです。これは当事者双方にとって不都合なことです。不動産鑑定士の義務は、物件の市場価格ではなく、真の市場価値を推定することです。

多くの場合、不動産は市場価値よりも低い値で評価されます。これは部分評価と呼ばれます。[ 9 ]部分評価の結果、不動産は所定の市場価値の10%以下で評価されることがあります。[ 10 ]

米国の市場価値の定義

米国では、鑑定評価は特定の種類の価値（例：差し押さえ価格、公正市場価格、不良債​​権売却価格、投資価値）を対象としています。価値の最も一般的な定義は市場価値です。鑑定評価実務統一基準（USPAP）は市場価値を定義していませんが、市場価値の定義方法に関する一般的なガイドラインを提供しています。

鑑定人が鑑定で適用可能と特定した用語の定義で規定された特定の条件下で、特定の日付の時点での財産（所有権またはそのような権利の束）の譲渡を前提とする意見として述べられる価値のタイプ。

したがって、鑑定評価や市場分析（CMA）の分析・報告書において用いられる価値の定義は、対象不動産が取引される可能性のある市場に関する一連の仮定です。これは、分析に使用する比較データの選択に影響を与えます。また、不動産の評価方法にも影響を与える可能性があります。例えば、樹木の価値は不動産価値の最大27%を占める可能性があります。[ 11 ] [ 12 ]

価値への主なアプローチ

価値を決定するための方法論には、伝統的に3つのグループがあります。これらは通常「価値への3つのアプローチ」と呼ばれ、互いに独立しています。

  • 売買比較アプローチ（物件の特性を、最近同様の取引で売却された類似物件の特性と比較する）。
  • コストアプローチ（購入者は、同等の建物を建設するのにかかる費用よりも高い金額を不動産に支払うことはありません）。
  • 収益アプローチ（財務評価、証券分析、債券価格設定に使用される方法に似ています。暗示される不動産価値は、不動産の文脈では NOI と呼ばれる不動産のプロフォーマ キャッシュフローの関数です）。

しかし、最近の業界の傾向は、定量データ、[ 13 ]、リスク、地理に基づいたアプローチ[ 14 ]、および科学的な評価方法論の使用に向かう傾向があります。 [ 15 ] Pagourtziらは、従来のアプローチと高度なアプローチを比較することにより、業界で使用されている手法のレビューを提供しています。[ 16 ]

前述の通り、鑑定士は一般的に価値を決定する際に3つのアプローチから選択できます。これらのアプローチのうち、1つまたは2つが最も適しており、もう1つのアプローチは一般的にあまり有用ではありません。鑑定士は、「業務範囲」、価値の種類、物件自体、そして各アプローチで利用可能なデータの質と量を考慮する必要があります。あるアプローチが常に他のアプローチよりも優れているという包括的な見解は存在しません。

鑑定士は、多くの購入者が特定の種類の不動産を通常どのように購入するかについて考える必要があります。評価対象の不動産の種類に対して、多くの購入者はどのような鑑定方法を使用するでしょうか。これは通常、利用可能なデータと組み合わせて、鑑定士が最適な評価方法を考える上での指針となります。たとえば、投資家が購入することが多い不動産 (高層ビル、オフィス ビルなど) の鑑定では、収益還元法をより重視する場合があります。一戸建て住宅の購入に関心のある購入者は価格を比較する傾向があります。この場合は、売買比較法 (市場分析アプローチ) がより適切です。3 番目で最後の評価アプローチは、コスト アプローチです。コスト アプローチは、保険価値や新しい建物の建設費用を決定する際に最も役立ちます。

例えば、ある一定の品質のアパート一棟は、一戸当たり特定の価格で売却される傾向がある。[ 17 ]こうしたケースの多くでは、売買比較法がより適している可能性がある。一方、複数棟のアパート複合施設は、ほとんどの購入者が評価する方法に従うため、通常は収益還元法で評価される。別の例として、一戸建て住宅は、売買比較法が最も重視されて評価されることが多い。しかし、一戸建て住宅が、住宅のすべてまたはほとんどが賃貸住宅である地域にある場合は、収益還元法の何らかのバリエーションがより有用な場合がある。したがって、評価対象となる不動産に大きな変化がない場合でも、評価方法の選択は状況に応じて変わる可能性がある。

売上比較アプローチ

売買比較アプローチは、主に代替の原則に基づいています。このアプローチは、慎重な（または合理的な）個人が、ある物件に支払う金額が、同等の代替物件を購入するのにかかる費用を超えないことを前提としています。このアプローチは、典型的な買い手が提示価格を比較し、自身の欲求とニーズを満たす物件を最も低いコストで購入しようとすることを認識しています。売買比較アプローチを開発するにあたり、鑑定士は買い手、売り手、投資家など、市場に関わる当事者の行動を 解釈し、評価しようと試みます。

データ収集方法と評価プロセス

評価対象物件と類似する物件（「比較物件」と呼ばれる）の最近の売却データが収集されます。不動産鑑定および価値決定には、売却済み物件のみが用いられます。なぜなら、これらの物件は実際に支払われた金額または合意された金額を表しているからです。比較物件データの情報源としては、不動産出版物、公的記録、買主、売主、不動産仲介業者および／または不動産代理店、鑑定士などが挙げられます。各比較物件の重要な詳細は鑑定報告書に記載されています。比較物件は対象物件と同一ではないため、売却日、立地、様式、アメニティ、面積、敷地面積などについて調整が行われる場合があります。主な目的は、各比較物件が対象物件と同一であった場合に支払われたであろう価格をシミュレートすることです。比較物件が対象物件よりもある要素または側面で優れている場合、その要素について下方修正が必要です。同様に、比較物件が対象物件よりもある側面で劣っている場合、その側面について上方修正が必要です。この調整はある程度主観的であり、鑑定士の訓練と経験に依存します。類似物件の調整後売却価格群の分析から、鑑定士は対象物件を代表する価値指標を選択します。鑑定士によって異なる価値指標を選択する可能性があり、最終的には異なる不動産価値が提示される可能性があります。

売上比較アプローチの手順

  1. 市場を調査して、対象物件に類似した販売および保留中の販売に関する情報を入手します。
  2. 市場データを調査して、それが事実上正しいか正確かを判断する
  3. 関連する比較単位（例えば、平方フィートあたりの販売価格）を決定し、それぞれの比較分析を作成します。
  4. 比較要素に従って対象売上高と比較売上高を比較し、必要に応じて調整する
  5. 比較売上高の調整（上方または下方）から生じる複数の値表示を単一の値表示に調整します。

コストアプローチ

コストアプローチはかつて総和アプローチと呼ばれていました。その理論は、不動産の価値は土地の価値とあらゆる改良物の減価償却額を合計することで推定できるというものです。改良物の価値は、しばしばRCNLD（「複製／再調達原価（新築から減価償却を差し引いたもの）」）という略語で表されます。複製とは、正確に複製されたものを再現することを指し、再調達原価とは、同じ効用を持つ住宅やその他の改良物を、現代的な設計、工法、材料を用いて建設する費用を指します。実際には、鑑定士はほとんどの場合、再調達原価を使用し、対象不動産の築年数に関連する機能的不効用を控除します。再調達原価を使用するという一般的なルールの例外は、一部の保険価値評価です。これらの場合、火災などの破壊的な事象の後、資産を正確に再現することが目標となります。

原価法が用いられる場合、ほとんどの場合、全体的な手法は原価法と売上比較法（サプライヤーの原価と顧客が求める価格の両方を反映）を組み合わせたものとなります。例えば、建物の建設にかかる再調達価額は、人件費、材料費、その他の費用を加算することで算出できます。一方、土地の価格と減価償却費は、類似の売買データの分析から算出する必要があります。

コストアプローチは、新しい構造物に適用する場合に最も信頼性が高いと考えられていますが、古い建物では信頼性が低くなる傾向があります。特殊用途物件（例：公共施設、マリーナ）を扱う場合、コストアプローチは多くの場合、唯一の信頼できるアプローチです。しかし、その用途に対する市場が実際に存在するかどうか、そしてあらゆる形態の陳腐化を考慮することが重要です。一部の特殊用途物件では活発な市場がないため、コストアプローチも信頼できず、使用価値などを示す指標となる場合があります。場合によっては、代替用途を検討することが適切な場合もあります。

陳腐化

コストアプローチでは、3 つの原因による陳腐化に対する調整が必要です。

  • 物理的（減価償却） - 物理的コンポーネントの摩耗に基づく減額
  • 機能的 - 不動産の機能的またはデザイン的側面における価値の損失
  • 外部 - 不動産以外のものの価値の損失

最もよく知られているのは、物理的な減価償却です。建物が古くなると、価値に影響が出ます。例えば、購入者は、高額な交換費用がかかることをすぐに予想して価格を下げるかもしれません。あるいは、断熱材が古く劣化していると判断して、光熱費が高くなることを予想する場合もあります。

機能的陳腐化は、物件の設計に関連します。物件の機能が不十分な場合（例えば、アリゾナのような暑い気候の地域でプールがない家など）もあれば、機能が過剰に優れている場合（例えば、寝室が2つでバスルームが9つある家など）もあります。いずれの場合も、既存の構造物の建設費用と比較すると、価値は低下します。例えば、9つのバスルームの建設費用はすべて同じですが、その価値は徐々に低下していきます。鑑定評価では、当該物件の修復（修理）が実現可能かどうかを評価する必要があります。つまり、修理による価値の増加が修理費用を上回るかどうかを検討する必要があります。

外部陳腐化とは、物件の外部に生じるものです。市場環境の変化や、近隣の物件が望ましくない状態にあることなどが挙げられます。外部陳腐化は修復できません。

所得アプローチ

収益還元法（しばしば「インカムアプローチ」と呼ばれる）は、商業用不動産および投資用不動産の評価に用いられます。このアプローチは、典型的な市場参加者の期待と行動を直接反映またはモデル化することを目的としているため、十分な市場データが存在する場合、収益不動産の評価に最も適した手法であると一般的に考えられています。

商業用収益不動産において、このアプローチは収益源を資本化して価値指標に反映させます。これは、純営業収益（NOI）に収益乗数または資本化率を適用することで実現できます。通常、NOIは直近の出来事に過度に偏らないように安定化されています。例えば、技術的にはNOIがない未賃貸の建物がこれに該当します。安定化されたNOIは、建物が通常の賃料で、通常の稼働率で賃貸されていることを前提としています。純営業収益（NOI）は、潜在的総収入（GPI）から空室と回収損失（＝実効総収入）を差し引き、さらに営業費用（ただし、債務返済額、所得税、および／または会計士が適用する減価償却費は除く）を差し引いたものです。

あるいは、複数年分の純営業利益は、割引キャッシュフロー分析（DCF）モデルによって評価できます。DCFモデルは、大規模オフィスタワーや大規模ショッピングセンターなど、より大規模で高額な収益物件の評価に広く利用されています。この手法では、市場が裏付ける利回り（または割引率）を、予測される将来のキャッシュフロー（年間収入額や、通常は物件の売却による一括償却など）に適用し、現在価値を算出します。カナダでは、償却価値は通常、売却年度の純営業利益の16倍から21倍の範囲です。

住宅を個人使用目的で購入する場合、購入者は収益アプローチを逆方向に用いることで提示価格を検証することができます。期待収益率は、純予想費用と提示価格を比較することで推定できます。この収益率は、住宅所有者の他の投資機会と比較することができます。[ 18 ]

英国の評価方法

英国では、評価方法は伝統的に5つの方法に分類されている。[ 19 ]

1. 比較法。過去の売買実績が十分に確認できるほとんどの種類の不動産に用いられます。これは、前述の売買比較法に類似しています。

2. 投資手法。ハードコアとも呼ばれます。物件の賃貸を通じて将来のキャッシュフローを生み出すほとんどの商業用（および住宅用）不動産に用いられます。この手法では、推定賃貸価格（ERV）または「トップスライス」と現在の（「通過」）収入（「ボトムスライス」）を比較し、収入に基づいて物件の将来価値が上昇すべきか下落すべきかを示します。物件の収入がERVを上回る場合、これは「フロス」と呼ばれることがありますが、これは米国で不動産バブル以前の時期を指す「フロス」と混同される可能性があります。

キャッシュフローは市場で決定される等価利回りと比較することができ、不動産価値は簡単なモデルを用いて算出できます。ただし、主要な変数は市場で決定されるため、この方法は実質的には比較法であることに注意してください。しかしながら、米国の標準的な実務では、密接に関連するNOIの資本化は、収益還元法（上記参照）の一般的な分類におけるDCF法と混同されています。

3. 残余法。開発または再開発の見込みがある土地、または更地のみの土地に用いられます。敷地または未改良の土地の価値は、改良または開発後の価値から建設費、専門家報酬、開発資金、および開発業者の利益またはリスクリターンを差し引いた金額に基づきます。

4. 収益法。ホテル、レストラン、老人ホームなど、利回りの証拠が乏しい物件の売買に用いられます。損益計算書または損益計算書から算出される営業利益の3年間平均を、適切な利回りを用いて資本化します。使用される変数は物件固有のものであり、市場から得られるものではないため、適切な調整が行われない限り、結果として得られる価値は市場価値ではなく、使用価値または投資価値となることに注意してください。

5. 原価法。利益額を取得できない特殊な性質を持つ土地および建物、あるいは公共サービスまたは文化遺産としての性質を持つために市場がない土地および建物に適用されます。米国では、残余法と原価法はどちらも原価アプローチ（上記参照）に分類されます。

現在のRICS評価基準では、次の価値基準が認識されています。

  • 市場価値（PS 3.2参照）
  • 市場賃料（PS 3.3参照）
  • 価値（投資価値）（PS 3.4参照）
  • 公正価値（PS 3.5を参照）

英国での実践

公認サーベイヤーの一般的な経験は、住宅ローンの取得プロセスです。[ 20 ]住宅ローン評価は、住宅ローンの融資を受ける条件として、すべての融資機関によって義務付けられています。住宅購入者は、同じサーベイヤーに「RICS住宅購入者レポート」または「RICS建物調査」（「構造調査」と呼ばれることもあります[ 21 ]）の実施を依頼することもできますが、通常は追加費用がかかります。[ 20 ]サーベイヤーがこの兼任業務を依頼された場合、住宅ローン評価は融資機関のために作成され、住宅購入者レポートまたは建物調査は借主のために追加で作成されます。この取り決めにより、サーベイヤーが取引において融資機関と借主の両方を顧客としている場合に生じる可能性のある利益相反を回避できます。倫理および専門家責任の観点から、借り手は、融資機関の調査は融資機関のみのために作成され、サーベイヤーは借主の損失または不作為について責任を負わないことに留意する必要があります。近年のRICSレッドブック（評価実務）の改革により、住宅ローン評価の定義は削除されました。現在は市場評価と呼ばれており、これはRICS住宅購入者レポートにおける評価の定義と同じです。

住宅ローン貸付業者協議会（CBL）は、購入者が住宅ローン評価額だけに頼るのではなく、自身の目的のためにより詳細な調査を取得することを推奨しています。しかし、より詳細な調査がローンの条件となることは稀です。

構造上の欠陥

借り手は、住宅購入レポートまたは建物調査を実施するために独立した調査員を選択することを好む場合があります。

住宅ローン評価レポート

住宅ローン評価は貸し手の利益のために行われます。その目的は、貸し手の利益を守るため、物件が支払った価格に見合う価値があるかどうかを確認することだけです。[ 22 ]報告書には必ず免責事項が記載されており、鑑定士は借り手に対して一切の責任を負わないことが明記されています。これは法的に有効な免責条項です。

RICSホームサーベイ

RICSは21世紀初頭に、調査対象項目の規定が不十分であることやその報告方法の不備がもたらす影響を十分に理解できない一般消費者への専門製品の提供をより適切に規制するために改革を実施しました。この改革に基づき、RICSはRICSブランドの新しい消費者向け製品シリーズを開発しました。現在、以下の3種類の消費者向け製品が販売されています。

  • RICS状態レポート
  • RICS住宅購入者レポート
  • RICS建物調査

これらの製品は、共通の書体と一般的なフォーマットを採用し、製品全体で一貫した外観を備えています。違いは、後述の詳細に記載されています。これらについては以下で説明します。

RICS状態レポート

これは、物件の概要を簡潔にまとめた報告書で、外部構造9項目、内部構造9項目、建物に提供される7つのサービス、そして物件が位置する敷地の主要構成要素3項目の外観状態について報告します。報告書では、状態を1（良好）、2（近い将来に要注意）、3（現在要注意）の3段階で評価し、重要な事項に注意喚起を促す信号システムを採用しています。

実際には、このレポートは、購入者が物件を内覧している時に調査員が同席し、平均的な購入者には分からない建物の欠陥に関する専門知識を最大限に活用し、全体的な状態の早期の兆候を望む場合を除いて、購入者にとってほとんど価値がありません。調査員の中には、RICSホームサーベイスイートの他の2つのタイプのいずれかでより詳細なレポートを作成してサービスを拡張するための前段階として、これらの調査を実施することに同意する人もいます。[ 23 ]通常、最初のレポートの料金は、詳細なフォローアップレポートの料金で割引されます。これは、調査員が物件に戻ったときに、すでに物件にどのような問題があるかを把握しているためです。

RICS住宅購入者レポート

この文書フォーマットは、読者が容易に理解できるよう 2010 年に改訂されました。以前の「住宅購入者の調査および評価」を受け取った顧客から RICS によく報告されていた以前のフォーマットの問題点は、構造上、欠陥と主な説明を区別しにくいことでした。そこで信号システムが導入され、検査員は検査の各要素を優先度に従って評価する必要があります。このようにして、重大な障害は簡単に特定され、それほど重大ではない欠陥については、読者が近い将来に注意すべき点についてアドバイスできるようコメントが付けられます。良好な状態であると判明した項目のメンテナンス要件についてはコメントされず、現時点で懸念事項がないことを確認するだけです。このフォーマットは幅広い物件に適していますが、特に深刻な損傷がなく、以前に大規模な改築や増築が行われていない、伝統的に建てられた家屋に最適です。この報告書は、状態報告書よりもはるかに長く、物件をより詳細に調査し、9つの外部構造要素、9つの内部構造要素、建物に提供される7つのサービス、そして物件が位置する敷地の3つの主要構成要素について、外観の状態とメンテナンスの必要性を報告します。報告書では、状態を1（良好）、2（近い将来に注意が必要）、3（重要な事項に注意を促す信号システムを用いて、今すぐに注意が必要）の3段階で評価します。報告書には、譲渡において対処が必要な問題、および建物、敷地、人々に影響を与えるより一般的なリスクについて弁護士に助言するための解説も含まれています。また、物件の市場評価と保険目的の再建費用の見積もりも含まれています。

RICS住宅購入者レポートには市場評価が含まれているため、すべての公認測量士が提供できるわけではありません。英国王立測量士協会（RICE）の規則では、これらの調査を実施する測量士はRICS登録鑑定士でなければならず、また、この業務に必要な専門賠償責任保険に加入している必要があります。これは、以前の鑑定レポートの評判が悪化したことを受けて、RICSが消費者の信頼を確保するための試みです。

RICS建物調査
茅葺き屋根の小屋

住宅建築調査には様々なバリエーションがあり、住宅購入者は様々な製品から選択できます。主な2つのバリエーションは、以前のRICSガイダンスノート2004に由来するRICSガイダンスノート版（2013年12月に発表された「住宅物件調査RICSガイダンスノート第3版」によってさらに更新されています）です。ガイダンスノートと消費者向け実務ノートの主な違いは、レポートの形式です。カスタムメイド形式とフレームワーク（信号機）形式があります。調査員にとって、ガイダンスノートは「ベストプラクティス」であり、実務ノートは「必須」です。

ガイダンスノート版は、写真などの付録を付けた、合意済みのWord文書形式で提供できます。また、市場評価や、本概要の末尾に記載されている通り、合意に基づき、修理費の算出、プロジェクト管理／追加調査サービスなどのその他のサービスを追加することも可能です（別途委託費用がかかります）。実質的に、これは完全なオーダーメイドレポートとなります。

代替案として、実務ノート版（2012年11月に市場導入）があります。RICS状態レポートやRICS住宅購入者レポートといった他のRICS調査製品と同様の信号機形式です。

両方のレポート形式（ガイダンス ノート バージョンと実践ノート バージョン）は、指定建造物、茅葺き屋根の家、木造住宅など、これら に限定されない、事実上すべての物件に適しています。

建物調査は、ほとんどの公認測量士事務所から入手できる最も詳細な調査です[ 24 ] 。 [ 22 ]徹底的ではありますが、他の専門家による追加調査の推奨につながる可能性があります。以下を参照してください。ただし、有能な測量士は、追加調査を推奨する前に、湿気や建物の欠陥の原因を必ず調査するように努めます。建物調査レポートは状態レポートよりもはるかに長くなりますが、その内容は個々のケースで観察された状態によって異なるため、住宅購入者レポートとそれほど長くならない場合があります。実務ノート版の建物調査では、物件をより詳細に調べて、9つの外部建設要素の外観状態とメンテナンスの必要性を報告し、個々の特徴に細分化する余地があり、9つの内部建設要素と建物に提供される7つのサービスも同様に調査されます。また、物件が位置する敷地の3つの主要構成要素も、必要に応じて細分化できます。

実務ノート版のレポートでは、状態を 1 - 良好、2 - 近い将来に注意が必要、3 - 信号システムを使用して重要な事項に注意を喚起するために今すぐ注意が必要 で評価します。この形式では、欠陥がある場合、それが特定されるだけでなく、原因が分析され、修理の方法と原因の除去が詳細に説明されます。レポートには、譲渡で対処する必要がある問題、およびより一般的な性質の建物、敷地、人々に影響を与えるリスクについて弁護士に助言するための解説も含まれています。特に古い家屋では、不適切な設計や改造によって危険にさらされる可能性がある、火災時の避難方法についても説明されています。この文書には、市場評価や保険目的の再建費用の査定はありません。これらは、顧客向けの便利な RICS 説明ノートで説明されているように、別の契約によって修理の費用見積もりとともに追加できます。

RICS建物調査の重要な特徴は、顧客と調査員が購入予定の物件について詳細な対話を始める機会を提供することです。購入者は、建物調査が価格交渉の進展や、増築や修繕に関する顧客向け説明資料の提供に役立つと考えています。建物調査は非常にインタラクティブなプロセスです。

エネルギー性能証明書

公認調査員はエネルギー性能証明書も提供できます。

制限

公認測量士は必ずしも他の分野の専門家ではなく、検査中に発見した内容に応じて、電気技師、ガス技師、構造技師、またはその他の専門家による追加調査を推奨する場合があります。また、借地権付き物件の場合、リースの残存期間や境界線の責任者など、評価に影響を与える可能性のある事項を確認するため、購入者側の弁護士による調査を推奨する場合もあります。

公認サーベイヤーによる検査は通常、非侵入的なものです。彼らは、購入希望者がこの時点で所有していない物件において、床板を持ち上げたり、穴を開けたり、掘削したりする権限を持っていません。そのため、彼らの検査では、特定の欠陥や問題が明らかにならない可能性があります。[ 25 ]

彼らの料金は英国での引っ越し費用の一部です。

鑑定士

必須の教育レベル（金融から建設技術まで様々）に加え、ほとんどの国（全てではない）では鑑定士に実務に必要な免許の取得を義務付けています。通常、不動産鑑定士は、鑑定研修生、公認鑑定士、公認鑑定士の3段階の資格を取得できます。第2段階と第3段階の資格取得には、それぞれ12ヶ月間で2000時間以上の実務経験、24ヶ月間で2500時間以上の実務経験が必要です。[ 26 ] [ 27 ]鑑定士はしばしば「不動産鑑定士（property valuers）」または「土地鑑定士（land valuers）」と呼ばれます。イギリス英語では「評価調査士（valuation surveyors）」と呼ばれます。鑑定士の意見が市場価値に基づく場合、その意見は不動産の最高かつ最良の利用方法に基づいていなければなりません。米国では、改良住宅の住宅ローン評価は、一般的に統一住宅鑑定報告書（Uniform Residential Appraisal Report）のような標準化された書式で報告されます。[ 28 ]より商業的な不動産（例えば、収益を生む未開発地）の評価は、多くの場合、物語形式で報告され、公認一般鑑定士によって完了されます。

さらなる検討

作業範囲

鑑定士は、鑑定業務の統一基準（USPAP）において、常に信頼できる結果を生み出すために必要な業務範囲を特定することが求められてきましたが、近年、鑑定士がこれを適切に策定するプロセスを十分に理解していないことが明らかになっています。信頼できる鑑定の業務範囲を策定するにあたり、「限定鑑定」と「完全鑑定」という概念、そして「逸脱ルール」の使用が、依頼者、鑑定士、そして鑑定評価担当者に混乱を招いていました。この問題に対処するため、USPAPは2006年に「業務範囲プロジェクト」と呼ばれるようになった改訂版を策定しました。その後、USPAPは「逸脱ルール」と「限定鑑定」の概念を廃止し、新たな「業務範囲」ルールを作成しました。このルールでは、鑑定士は各業務の開始時に、以下の6つの主要な鑑定課題を特定することが求められました。

  • クライアントおよびその他の対象ユーザー
  • 評価および評価報告書の使用目的
  • 価値の定義（例：市場、差し押さえ、投資）
  • 仮定条件または特別な仮定
  • 評価分析の有効日
  • 対象物件の特徴

これらの要素に基づき、鑑定士は、使用する方法論、調査の範囲、適用可能な評価アプローチなど、必要な作業範囲を特定する必要があります。現在、作業範囲に関する最低基準は以下のとおりです。

  • クライアントと他のユーザーの期待
  • 同様の任務を遂行する鑑定士の同僚の行動

作業範囲は、あらゆる鑑定評価プロセスの最初のステップです。作業範囲が厳密に定義されていないと、鑑定評価の結論は妥当ではない可能性があります。作業範囲を定義することで、鑑定士は、想定される利用者と鑑定評価の目的において、特定の不動産の価値を適切に算出することができます。「作業範囲」の本質は、鑑定評価報告書に含まれる内容と含まれない内容、そして報告書にどれだけの作業が費やされたかについて、関係者全員に明確な期待とガイドラインを提供することです。

所有権の種類

評価対象となる不動産の「権益」の種類も把握し、報告書に記載する必要があります。通常、ほとんどの売買や住宅ローン融資では、単純所有権が評価対象となります。単純所有権は、利用可能な権利の中で最も包括的なものです。しかし、多くの場合、また英国のコモンローやナポレオン法典に従わない多くの社会では、他の権益の方が一般的です。不動産には様々な権益が考えられますが、最も一般的なものは以下の3つです。

  • 単純所有権（英国ではフリーホールドとして知られている） - 不動産における最も完全な所有権であり、コモンロー諸国では国家に留保された権限（課税、没収、収用権、警察権）の対象となる
  • リース料価値 – これは、リースによって負担されている単純所有権の権利です。リース料が市場賃料である場合、リース料価値と単純所有権価値は等しくなります。しかし、テナントが市場賃料よりも高い賃料または低い賃料を支払った場合、リース料保有者が保有する残余価値とテナントの市場価値の合計は、単純所有権価値よりも高い場合も低い場合もあります。
  • 借地権価値 – テナントが保有する権益。テナントが市場賃料を支払っている場合、借地権には市場価値はありません。しかし、テナントが市場賃料よりも低い賃料を支払っている場合、支払った賃料の現在価値と市場賃料の現在価値の差額が、正の借地権価値となります。例えば、大手チェーンの小売企業は、ショッピングセンターのアンカーテナントとして、市場賃料よりも低い賃料で交渉できる可能性があります。この借地権価値は別のアンカーテナントに譲渡できる場合があり、譲渡できる場合、小売テナントは当該不動産に対する正の権益を有します。

鑑定士と評価:

「鑑定士」とは、様々な目的のために資産（通常は不動産や動産）の価値を算定するための訓練を受け、資格を有する個人または専門家です。鑑定士は、知識、専門性、および関連データの分析に基づいて、これらの資産の価値または公正市場価値を評価します。

「評価」とは、資産、不動産、事業、または金融商品の価値または価値を決定するプロセスを指します。評価は、事業、資産など、幅広い理由で実施されます。

住宅検査

鑑定前に住宅検査を実施し、その報告書を鑑定士に提出すれば、より有用な鑑定評価が得られる可能性があります。これは、住宅検査の専門家ではない鑑定士が、重大な建築欠陥や大規模な修繕の必要性について情報を得ることができるためです。この情報により、鑑定士は異なる、おそらくは低い評価額を提示する可能性があります。この情報は、鑑定を依頼した当事者の一方または両方が最終的に物件を所有する可能性がある場合に特に役立ちます。これは、離婚の和解や法的判決における物件の場合によく見られます。[ 29 ]

大量評価と自動評価モデル

自動評価モデル（AVM）の普及が進んでいます。これらは、重回帰分析や機械学習アルゴリズムなどの統計モデルに基づいています。[ 30 ] AVMは、特に均質性の高い地域で使用される場合、非常に正確ですが、農村部で使用される場合や、評価対象の不動産が近隣地域の特性とあまり適合していない場合など、他の状況では正確ではないという証拠もあります。

コンピュータ支援による一括鑑定（CAMA）とは、政府機関が固定資産税の算定に用いる不動産鑑定評価を支援するソフトウェアパッケージの総称です。CAMAは、通常は特定の種類の不動産のみを対象とした不動産鑑定システムであり、重回帰分析や適応型推定法といったコンピュータ支援による統計分析を組み込むことで、鑑定士による評価額の推定を支援します。

地理支援大量評価（GAMA）は、政府機関が固定資産税計算のための不動産評価を支援するために使用する地理情報システム中心のソフトウェアパッケージの総称です。 [ 31 ]

空間CAMA（SCAMA）は、空間依存性モデルまたは空間異質性モデルを用いて空間データを用いた集団評価の総称である。空間ラグモデル（SLM）と空間自己回帰移動平均（SARMA）は空間依存性モデルに分類され、地理加重回帰モデル（GWR）は空間異質性モデルに分類される。[ 32 ]

統一評価データセット（UAD）と統一住宅評価レポート（URAR）

2025年には、不動産鑑定は大きく進化しますが、ご提供いただいたWikipediaのページにはまだ十分に反映されていない大きな変化が見られます。重要な進展としては、統一鑑定データセット（UAD）と統一住宅鑑定報告書（URAR）の見直しが挙げられます。これらは静的な形式から、物件の種類や融資機関の要件に合わせて調整された動的で柔軟な報告書へと移行しています。この変更は、鑑定の精度、一貫性、処理時間の向上を目指しています。また、膨大なデータセットを分析し、不動産市場のパターンを認識することで、鑑定の精度、効率、費用対効果を高めるために、AIや機械学習技術の利用も増加しています。これらのAIシステムは、最新の市場データに基づいて評価モデルをリアルタイムで更新しますが、物件の個々の特徴を評価するには、人間の鑑定士の判断が依然として重要です。[ 33 ]

統治当局と専門組織

国際的

近年、米国の様々な鑑定団体と国際的な専門鑑定機関は、国際評価基準（IVALUATION STORAGE）の策定に向けて協力を開始しています。これにより、国境を越えた不動産投資ポートフォリオに非常に必要な、世界的な不動産鑑定基準の確立が促進されます。一部の鑑定団体は既に国際機関となっており、ある程度、グローバル基準を既に取り入れています。

国際評価基準協議会（IVSC）は、国連に加盟する非政府組織（NGO）であり、150か国以上の主要な国家評価基準設定機関および専門団体（鑑定協会、米国鑑定士協会、RICS、[インド鑑定士協会]、カナダ鑑定協会など）が加盟しています。IVSCは、現在第12版となる国際評価基準（IVS） を発行しています。

ドイツ

ドイツでは、不動産鑑定は不動産評価（Immobilienbewertung）と呼ばれます。不動産鑑定士（ImmobilienbewerterまたはGutachter ）は、 Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger （正式に任命され宣誓した専門家）となる資格を取得できます。しかし、かつては非常に重要な資格であったこの資格は、近年その重要性を著しく失っていますが、裁判手続きにおいては依然として一定の価値があります。鑑定においては、この資格は一般的に必須ではありません。

統治当局

ドイツにおける不動産鑑定は、部分的に法典化されている。連邦法典（略称BauGB、「ドイツ建築法典」）には、管轄当局に関するガイドラインが規定されており、市場価値という用語が定義され、継続的な規則（第3章第192条以降）が参照されている。各自治体（市または行政区）は、委員長および名誉委員で構成される鑑定委員会（Gutachterausschuss ）を設置しなければならない。 [ 34 ]委員会はすべての不動産取引に関する情報を収集し（公正証書による売買契約書の写しを鑑定委員会に提出することが義務付けられている）、それを売買価格データベース（ Kaufpreissammlung ）に収録する。ほとんどの委員会は2年ごとに公式の不動産市場報告書を発行しており、その中で類似物件に関するその他の情報に加えて、土地価格が決定されている。委員会は、公的機関の委託を受けて鑑定評価も行っている。

連邦規制

BauGBは、市場価値（ Verkehrswert ）またはMarktwert（Marktwert、どちらの用語も意味は同じ）を次のように定義しています。「市場価値は、評価日において、法的状況、建物の実質的特性、性質、立地、その他の評価対象を十分考慮した、独立企業間取引における実現可能な価格によって決定される」[ 35 ]（非公式翻訳）。他の国と同様に、その意図は、すべての客観的な影響を考慮し、関係当事者の主観的な状況に起因するすべての影響を排除することにあります。

この連邦法は、価値決定規則（略称：WertV、「価値決定に関する規則」）によって裏付けられています。[ 36 ] WertVは、成文化された評価手法と一般的な評価手法を定義しています。ドイツで成文化された評価手法（DCF法や残余法などの他の手法も認められていますが、成文化されていません）は以下のとおりです。

  • 売買比較法（ Vergleichswertverfahren） – 過去の売買に関する確かな証拠がある場合や、所有者が居住する資産（特にマンションや一戸建て住宅）に使用されます。
  • Ertragswertverfahren（ドイツ型収益還元法） – 不動産の賃貸から将来のキャッシュフローを生み出す不動産に対する標準的な手順。
  • Sachwertverfahren (ドイツ原価方式) - 上記のいずれの方式も適用されない特殊な資産 (例: 公共の建物) に使用されます。

WertVの一般規則は、Wertermittlungsrichtlinie（略称WertR、「価値決定に関する指令」）によってさらに裏付けられています。[ 37 ] WertRは、計算のためのテンプレート、表（例：経済的減価償却）、および様々な影響を考慮するためのガイドラインを提供しています。WertVとWertRは、非公式な評価には拘束力はありませんが、ベストプラクティス、または一般的に認められた（ドイツの）評価慣行（GAVP）と見なされるべきです。

ドイツのGAVPに関するコメント

一般に認められた（ドイツの）評価原則は、ほとんどの点で国際慣行と一致しています。投資市場ではインカムアプローチが最も重視されています。しかしながら、いくつかの重要な違いがあります。

  • 土地と建物は別々に扱われます。ドイツのGAVPでは、土地は無期限に使用できると想定されていますが、建物の耐用年数は限られています。これは資産のバランスと一致しています。土地の価値は、収益アプローチと費用アプローチの両方において、Gutachterausschuss（土地登記所）によって蓄積されたデータを用いて、売買比較法によって決定され、建物の価値に加算されます。
  • 土地の利用状況を計上するため、純営業収益はLiegenschaftszins（建物所有者が土地所有者に支払う利子、すなわち地代）によって減額されます。Liegenschaftszinsは、土地価格とLiegenschaftszinssatz（土地利用利子率）の積です。Liegenschaftszinssatzは利回りと同等ですが（いくつかの重要な違いがあります）、 Gutachterausschussによって決定されます。
  • 英国におけるオールリスク利回り（ARY）とは異なり、リーゲンシャフトジンザッツ（略称LZ）にはデフォルト引当金（構造的空室と混同しないでください）が含まれていないため、営業総利益からこれを差し引く必要があります。その結果、リーゲンシャフトジンザッツは通常、オールリスク利回りよりも低くなります。
  • 改良物の経済耐用年数は限られているという仮定に基づき、利回りと残存経済耐用年数により純営業収益から建物の価値を決定します。
  • ドイツの契約では一般的に、米国や英国の契約に比べて家主が維持管理費や運営費のより高い割合を負担することが規定されている。

批判

残存耐用年数が30年を超える場合、収益還元法における土地と建物の区分は数学的に全体の価値に影響を与えません。このため、土地価値とLiegenschaftszinsを省略した簡易収益還元法（Vereinfachtes Ertragswertverfahren ）を用いることが一般的になっています。しかし、土地と建物を別々に扱うことで、古い建物、特に住宅用建物よりも一般的に耐用年数が短い商業用建物については、より正確な結果が得られます。

専門の鑑定士が実践する比較的高度な標準化の利点は、鑑定の矛盾、正確性、透明性をチェックする能力が向上することです。

専門団体

ドイツ連邦公認鑑定人協会（略称BDSF）[ 38 ]は、ドイツの公認鑑定人の大多数を擁する主要な専門組織である。近年、鑑定評価専門職がよりグローバルな視点に向かう中で、RICSはBDSFの犠牲のもとにドイツで地盤を築いてきた。もう一つのドイツの公認鑑定人協会は、ドイツ鑑定協会（略称DESAG）である[ 39 ] 。この組織にも、ドイツの公認鑑定人が多数所属している。

1996年、ドイツの不動産融資業務を行う銀行は、仮想価値に特に焦点を当て、不動産鑑定士の認定団体であるHypZert GmbHを設立しました。 [ 40 ] HypZertの資格は、多くのドイツの銀行で必須資格とみなされています。

イスラエル

イスラエルでは、不動産鑑定士の職業は法務省の機関である土地鑑定士評議会によって規制されています。鑑定士／土地鑑定士の大半を擁する最大の専門組織は、土地鑑定士協会です。鑑定士は、法律で設立された法定機関である評議会に登録する必要があります。評議会は、研修を監督し、登録の前提条件となる国家専門試験を実施しています。評議会は2005年に、ベストプラクティスを反映した基準の策定と公布を目的として、評価基準委員会を設置しました。これらの基準は、ルールに基づくアプローチを採用する傾向にあります。

歴史的に、イスラエルにおける評価のほとんどは法定評価（例えば、地方計画の変更によって不動産に生じた利益に課される税であるベターメント税の課税目的で行われる評価など）と銀行融資の目的で行われる評価でした。イスラエルが2008年に国際財務報告基準（IFRS）を導入して以来、不動産鑑定士は財務報告を目的とした評価業務に従事しています。

アラブ首長国連邦

UAEでは、不動産鑑定はドバイ不動産規制庁によって認可および規制されています。[2]評価は、規制対象企業、YallaValueなどのAVM、またはドバイ土地局自身によって行われます。[ 41 ]

イギリス

英国では、不動産鑑定はプロパティバリュエーションと呼ばれ、不動産鑑定士は土地鑑定士または不動産鑑定士（通常、不動産評価を専門とする資格を持つ公認測量士）です。[ 19 ]英国の不動産評価は、建築および不動産関連の専門職をすべて網羅する専門団体である王立公認測量士協会（RICS）によって規制されています。鑑定士向けのRICS専門ガイドラインは、一般にレッドブックとして知られる形式で発行されています。2017年版は「RICS評価 - グローバル基準」（2017年7月1日）であり、[ 42 ] 2011年版に取って代わりました。RICS評価基準には、強制的なルール、ベストプラクティスのガイダンス、および関連する解説が含まれています。2017年版は、国際評価基準評議会（IVSC）が発行した国際評価基準（IVS）を採用および適用しています。基準の変更はRICS評価専門家グループ理事会によって承認され、レッドブックはそれに応じて定期的に更新されます。RICSは英国に拠点を置く世界的な組織であり、近年は全米不動産業者協会（NARE）の一部門である不動産カウンセラーズとの提携を通じて、米国でも活発に活動しています。

アメリカ合衆国

米国における鑑定業務は州ごとに規制されています。鑑定財団（TAF）が主要な標準化団体であり、その傘下の鑑定基準委員会（ASB）は、統一鑑定業務基準（USPAP）に定められたベストプラクティスを制定・更新しています。また、鑑定資格委員会（AQB）は、鑑定士の資格認定および免許取得のための最低基準を制定しています。

連邦政府は鑑定士を間接的に規制している。これは、連邦金融機関検査評議会（FFIEC）の鑑定小委員会（ASC）が特定の州の鑑定士規制および認定プログラムが不十分であると判断した場合、連邦規制の下では、その州のすべての鑑定士が連邦認可銀行の鑑定を行う資格を失うことになるためである。[ 43 ] ASCはTAFを監督している。銀行は住宅ローンや住宅ローン担保証券を広く利用しており、鑑定なしではこれらを行うことはできない。

1989年の金融機関改革・再生・執行法（FIRREA）は、すべての州に不動産鑑定士の免許および認証システムの開発を義務付けました。[ 44 ]これを達成するために、FFIEC内に、様々な連邦住宅ローン規制機関の代表者から構成される鑑定小委員会（ASC）が結成されました。[ 45 ]したがって、現在、すべての不動産鑑定士は、州の免許および認証を受けなければなりません。しかし、1990年代より前は、鑑定の質や鑑定士の免許のいずれについても、共通に受け入れられた基準はありませんでした。1980年代には、米国とカナダの様々な鑑定専門家組織を代表する特別委員会が会合を開き、ベストプラクティスを成文化し、USPAPとして知られるようになりました。米国貯蓄貸付組合危機により、FIRREAによる連邦規制が強化され、連邦融資規制当局は鑑定基準を採用することが義務付けられました。 USPAPを開発した同じ組織によって非営利団体である鑑定財団（TAF）が設立され、USPAPの著作権はTAFに譲渡されました。TAFに対する連邦政府の監督は、様々な連邦融資規制当局の代表者で構成される鑑定小委員会によって行われます。TAFは2つの委員会を通じて業務を行っています。鑑定基準委員会はUSPAPを公布・更新し、鑑定資格委員会（AQB）は鑑定士の認定と免許に関する最低推奨基準を公布します。1990年代には、すべての州がUSPAPを州内の統制基準として採用し、TAFの勧告を満たすか上回る免許基準を策定しました。また、様々な州および連邦裁判所が不動産訴訟にUSPAPを採用しており、すべての連邦融資規制当局も住宅ローン融資の鑑定にUSPAPを採用しています。[ 45 ]

専門団体

さらに、1930年代の大恐慌時代まで遡る民間の非営利団体として組織された専門的な鑑定組織がある。米国で最も古い組織の一つは、1929年に設立されたアメリカ農場経営者・農村鑑定士協会（ASFMRA）である。[ 46 ]その他にも、1930年代に設立された鑑定協会（AI）やアメリカ鑑定士協会（ASA）、第二次世界大戦後に設立された国際道路使用権協会や全米不動産協会など、必要に応じて、また専門分野で機会が生じた際に設立された組織がある。これらの組織はすべて基準を確立し、施行するために存在していたが、政府の規制が強化されるにつれてその影響力は衰えた。2007年3月、これらの組織のうち3つ（ASFMRA、ASA、AI）が合併に原則合意したと発表した。 NAIFA（全米独立鑑定士協会）は、鑑定財団の設立会員であり、不動産鑑定改革修正条項（タイトルXI）の起草に携わりました。NAIFAは1961年に設立されました。

アメリカで最も認知度の高い不動産鑑定士の専門団体の一つが、鑑定協会（AI）です。AIは、アメリカ不動産鑑定士協会（AIA）と米国不動産鑑定士協会（SSE）が合併して設立されました。1930年代に他の団体と共に設立されたこの2つの団体は、1990年代に合併してAIとなりました。AIは、住宅鑑定士にSRA、住宅レビュー鑑定士にAI-RRS、商業鑑定士にMAI、商業レビュー鑑定士にAI-GRSという4つの専門資格を授与しています。協会は、これらの資格の使用と表示に関して厳格な規則を制定しています。例えば、一般に信じられているのとは異なり、「MAI」は「Member, Appraisal Institute（鑑定協会会員）」の略ではありません。協会によれば、これらの文字は「特定の単語を表すものではない」ため、MAIはMAIマークの代わりに「Member, Appraisal Institute（鑑定協会会員）」という文字を使用することはできません。この規則の主な目的は、商標の希薄化を防ぐことです。これらの指定には、鑑定技術講習、倫理研修、試験への参加、そして指定鑑定人による候補者の作品審査が求められます。

全米鑑定士協会（NAA）は、鑑定士の職業に携わる人々を団結させ、その職業に有益な影響を与え、鑑定士の利益を擁護することを目的として設立されました。NAAは、州組織および連合の指導者で構成される諮問委員会（理事会）を設立し、各州はNAAがすべての鑑定士の最善の利益のために活動できるよう助言を行っています。NAAには、MNAA（全米鑑定士協会会員）と呼ばれる指定会員制度があり、MNAA会員は、政府機関が発行する鑑定士免許、鑑定資格、または同様の鑑定資格を保有し、全米鑑定士協会の会員資格と目的に同意した個人です。

その他の有力な鑑定組織には、全米独立報酬鑑定士協会や全米マスター鑑定士協会などがあり、これらも鑑定財団の設立スポンサー会員である。[ 47 ] 1934年に設立されたマサチューセッツ州不動産鑑定士委員会（MBREA）は、鑑定財団のスポンサーに指名された唯一の州の鑑定協会である。[ 48 ]近年、王立公認測量士協会（RICS）は米国で高く評価されるようになり、全米不動産業者協会の一部門である不動産カウンセラーと協力関係を築いた。ロンドンに本部を置くRICSは世界規模で活動しており、 RICSの会員とフェローにMRICSとFRICSの称号を授与している。 Real Estate Counseling Group of Americaは、米国のトップクラスの鑑定士と不動産アナリストの小グループです。これらの専門家は、膨大な鑑定手法を共同で作成しており、鑑定業界の専門性と成功を高めることを目的として 1966 年に設立された National Association of Real Estate Appraisers (NAREA) でもあります。

個人財産の評価における主要な鑑定機関は、鑑定財団のスポンサー会員であるアメリカ鑑定士協会です。鑑定士協会は、5 年間の鑑定経験を文書化し、総合試験に合格し、必要な商業用および/または住宅用鑑定コースを修了し、2 つの鑑定レポートを提出した候補者に ASA (認定上級鑑定士) の称号を授与します。

人種差別

住宅の査定額には、地域の暗黙の偏見や人種構成が影響していると長い間考えられてきました。 [ 49 ]フレディマックやその他の業界リーダーによる最近の研究では、類似の売買や収入、信用スコアなどのさまざまな要因に基づく従来のモデルでは、少数派が直面する査定額の格差を説明できないことが確認されています。[ 50 ]これらの価格差は、地域の質によって部分的に説明できると主張する人もいますが、反対派は、歴史的なレッドライニングの副産物だと言います。[ 51 ]

ロシア

ロシアでは、他の多くの旧ソ連諸国と同様に、不動産鑑定士という職業が1990年代前半に誕生し、ソ連における業界特有の価格設定専門家の慣行や法定価格設定当局の活動とは一線を画しました。現在、いわゆる不動産鑑定は、汎用的な「評価専門職」における専門分野の一つであり、自己規制方式で機能しています。この専門職は、鑑定士の「自主規制専門組織」（SRO）によって監督されています。SROとは、特別法の規定に基づいて設立された公的監督機関であり、非常に大まかに言えば労働組合に例えることができます。その中でも主要な組織は、1993年に設立され、現在、評価専門職会員の約半数を監督しているロシア鑑定士協会です。6,000人以上の会員のうち、かなりの多数は不動産鑑定士であり、事業鑑定士や無形資産鑑定士と肩を並べています。後者のカテゴリーに属する鑑定士も不動産鑑定を行うことが認められていますが、鑑定専門家は専門分野に特化している傾向があります。2016年末、鑑定士は能力を証明するために、州が管理する義務的な認証手続きを通過することが義務付けられましたが、専門分野の内訳など、詳細についてはまだ詰められていません。

2016年半ば現在、ロシアにおける鑑定士（不動産鑑定士を含む）は、鑑定SRO会員資格を維持し、サービス提供の結果に対する無制限の財産責任を負う、特別な教育を受けた個人とみなされています。つまり、彼らの職業的地位は公証人組織をモデルとしています。しかしながら、鑑定士の80%以上は鑑定会社またはコンサルティング会社に雇用されており、独立した個人事業主として業務を行うことはありません。ロシアでは、ハイエンドの鑑定サービスは主に国際的な「ビッグ4」コンサルティング会社の鑑定部門によって提供されていますが、評判の高い国内企業鑑定ブランドも存在します。

国内における不動産評価の大部分は、連邦不動産評価法に定められた法的​​要件を満たすために実施されるのが一般的で、最新の改正は2016年に行われました。さらに、株式会社法などの関連法では、評価が義務付けられている事例が20件以上規定されています。これらの義務的な事例には、民営化、融資の確保、破産手続きや清算手続きの処理などのための評価が含まれます。

2000年以前は、企業財務報告における評価はより大きな重要性を帯びていました。しかし、国の会計規制当局が会計上の公正価値評価オプションの推進を中止したことで、状況は変わりました。現在、政府は税務上の資産の一括評価を専門の評価機関に委託する手続きを進めています。

紛争が発生した場合、鑑定士による鑑定評価の裁定は、鑑定士のSROの専門家評議会を通じて行われます。裁判所は、このような評議会の決議に同意する傾向があります。まれに、特定の鑑定士による鑑定評価の効力発生には、SROの専門家評議会の承認も必要となる場合があります。

ロシアの不動産鑑定士の実務における技術的詳細は、国際的な基準に沿っています。ロシア鑑定士協会の会員は、かつては国際評価基準の遵守を義務付けられていました。また、政府が策定した14の汎用的な「連邦評価基準」も存在します（FSO1、2、3は2007年に初めて採択され（2015年に改訂）、契約条件と評価報告書の内容要件を網羅する一般的な評価基準です。FSO7～11は2015年に採択された資産固有の基準です。一方、FSO9は現在、融資担保目的の不動産評価を扱う唯一の目的固有の基準です。2016年に採択された最後の2つのFSO基準は、投資価値と清算価値の算定を扱っていますが、これらの価値算定方法には触れておらず、報告要件を簡略化しているだけです）。最新の FSO 標準設定における国際適合推進の観点から、新しい FSO 標準の一般要件は国際評価標準セットの要件に近いものとなっています。ただし、場合によってはより具体的であり、間隔/範囲形式を使用した評価レポートの不確実性の強制的な開示を義務付けることもあります。

2017年8月1日発効の連邦鑑定法改正により、鑑定士の資格認定は州認定試験センターによることが義務付けられました。この2時間の筆記試験による認定制度は、国内鑑定士の間で蔓延する不正行為への対策を目的としており、不動産鑑定士、設備・機械鑑定士、事業・無形資産鑑定士の3つの鑑定士専門分野が設けられています。試験内容は専門分野ごとに大きく異なります。鑑定士は、2018年3月31日までにこの必須認定試験を受けるという要件に従わない限り、業務を行う権利を失うことになります。この措置に関する一般的な評価では、認定試験の複雑さにより、ロシアの認定鑑定士の数は全国で約2,000～3,000人（前述のすべての専門分野を含む）に減少し、つまり現在の鑑定士SROの会員の約80％が減少すると予想されています。

香港

香港測量士協会（HKIS）は、香港における不動産測量士の規制を行っています。1984年に設立されたHKISは、香港における測量専門職を代表する唯一の専門団体です。HKISは、1990年1月に香港測量士協会条例（第1148条）に基づき法人化されました。1991年7月には、測量士の登録を管理する登録委員会を設立するための測量士登録条例（第417条）が可決されました。2006年5月時点で、会員数は6,723人に達しています。総合測量士は、土地の最適な利用に関する助言、開発計画の実現可能性と実行可能性の評価、完成した開発物件の評価、マーケティング、販売、賃貸、管理などを行います。また、香港全域の不動産のリアルタイム評価額を提供するウェブサイトも運営しています。[ 52 ]

オーストラリア

オーストラリア不動産協会（API）は、1926年に連邦鑑定士協会として設立されました。会員が提供するサービスの範囲が拡大するにつれ、協会は過去1世紀にわたり何度か名称を変更してきました。APIは、オーストラリア全土の不動産鑑定士の職業規制に尽力しています。

現在、APIはオーストラリア全土の8,600人以上の不動産専門家の利益を代表しています。APIの会員には、住宅、商業、設備・機械の鑑定士、不動産アドバイザー、不動産アナリスト、不動産ファンド・アセットマネージャー、不動産施設マネージャー、不動産弁護士、不動産研究者、そして学者が含まれます。協会の主たる役割は、会員および不動産業界全体にとって、専門的実務、教育、倫理、そして職業倫理の最高水準を設定し、維持することです。[ 53 ]

ニュージーランド

ニュージーランドの不動産評価は、ニュージーランド鑑定士協会（「NZIV」）とニュージーランド鑑定士登録委員会（「VRB」）によって規制されています。どちらも1948年鑑定士法（ニュージーランド）に基づいて設立された法定機関です。NZIVは、ニュージーランドの鑑定士の法定専門機関であり、同法に基づいて永続的に継承されます。NZIVは、下位レベルの法律として規則を制定することができ、倫理規定（2023年に見直し）を有しています。NZIV規則は2012年に最後に変更され、現在も有効です。VRBは、鑑定士の登録に影響を与える重大な問題に関して管轄権を持ち、鑑定士が基準を満たすような行動をとった場合の懲戒処分も含まれます。1948年鑑定士法は、第31条に基づき、鑑定士を鑑定士登録簿から抹消できる事項として基準値を設定しています。NZIVは、比較的軽微な事項に対する懲戒処分の権限を持っています。 NZIVはNZIV会員を統括し、会員を懲戒し、最高500ドルの罰金を科す権限、会員を戒告する権限、または会員資格を剥奪する権限を有します。「登録鑑定士」および「公認鑑定士」の称号は、法律に基づき登録された鑑定士にのみ認められており、法律で保護されています。NZIVは、法律に基づき、鑑定士以外の会員（例えば、鑑定士以外の土地経済学者）を受け入れることができます。

不動産評価に関する任意団体として、英国王立測量士協会（RICS）やニュージーランド不動産協会（PINZ）などがあります。これらの団体はいずれも、不動産鑑定士以外にも幅広い会員を有しています。PINZはニュージーランド国内外（英国、アジア、オーストラリア在住の外国人など）に約1,700人の会員を擁しています。PINZはNZIVとサービスレベル契約を締結しており、法定専門機関であるNZIVの業務委託契約に基づき業務を遂行しています。PINZは不動産鑑定士の代弁者として2000年に設立されました。ニュージーランドの評価業界には、過去20年ほど、株主総会や「委任状争奪戦」といった形で「政治的分裂」が見られてきました。多くの鑑定士は、NZI​​Vの機能を多分野にわたる任意団体PINZに統合することを支持する一方で、鑑定士のための別個の法定専門機関（NZIV）を維持することを望む者も多くいます。議論の理由は様々であり、関連する法律は現在見直し中で、改正または廃止が検討されています。現在、この法律は引き続き施行されており、NZIVは法的に独立した機関であり、法定の機能、権限、義務を有しています。

PINZは、ニュージーランド不動産鑑定士協会（NZIV）、プラント・機械鑑定士協会（IPMV）、ニュージーランド不動産土地経済研究所（PLEINZ）の会員の多くを統合しました。PINZは現在、鑑定士、不動産・施設管理者、不動産アドバイザー、プラント・機械鑑定士の利益を代表しています。PINZは、ニュージーランドにおける不動産業界のあらゆる側面における基準、資格、倫理に関する最大規模の専門団体の一つに成長しました。PINZは、政府、業界、その他の専門団体、教育関係者、そしてメディアと協力して、その基準と見解を推進しています。[ 54 ]

ニュージーランドでは、「評価」および「鑑定士」という用語は、通常、1948年鑑定士法の要件に基づき専門的役割を担う者、あるいは規制されていない、あるいは自主規制を受けている（PINZ会員の場合）設備・機械、海洋、美術品鑑定士を指します。一方、「鑑定」という用語は、通常、2008年不動産業者法に基づく不動産販売員または認可を受けた不動産業者による見積もりを指します。ニュージーランド不動産協会（Real Estate Institute of New Zealand）には多くの鑑定士が会員として登録されていますが、売買および代理（他者の代理による土地権益の処分）に関する法律には、NZI​​V、RICS、またはPINZの会員であるかどうかにかかわらず、鑑定士による当該役割に関する規定は含まれていません。

不動産業者と鑑定士の責任には大きな違いがあります。不動産業者は顧客の利益を代表することが認められていますが、鑑定士は公平かつ独立した価値評価を提供することが求められます。これらの役割を規定する法的枠組みも異なります。弁護士、不動産譲渡人、不動産業者は、鑑定士を規制する法律とは別の法律に基づいて業務を行います。具体的には、弁護士と不動産譲渡人の責任を概説した法律は、2006年弁護士・不動産譲渡人法です。

ニュージーランドの登録鑑定士の数は、一般的に1,000人から1,300人程度です。この職業は高齢化が進み、給与や仕事のストレス、そして銀行が住宅ローン目的で鑑定を依頼するための「決済機関」の近年の出現により、新人や若手のメンバーを維持するのが困難になっている「トップヘビー」な職業です。決済機関の出現により、一般の人々が鑑定士に直接助言を求めるという長年の地元の慣習はほぼ終焉を迎えました。評価値（地方自治体による賦課金の一括査定）に基づく電子見積りの利用も、標準的な鑑定業務の減少につながり、小規模鑑定会社の存続に大きな影響を与えています。これらの要因により、鑑定業界は、過去5年間の出来事の是非について業界内でも様々な認識を持つ中、鑑定市場のより広範な企業再編の過程にあります。

参照

参考文献

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さらに読む

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  • Barris, J., & Garcia-Almirall, P. (2011) 「鑑定評価の密度関数」 欧州不動産協会 2011 – アイントホーフェン、オランダ、不動産評価に関する最優秀論文
  • Baum, A., Nunnigton, N., Mackmin, D. (2011) 『不動産評価における収益アプローチ（第6版）』 Estates Gazette, London
  • Brown, G., & Matysiak, G. (1999) 『不動産投資：資本市場アプローチ』 フィナンシャル・タイムズ、ロンドン
  • アイザック、D.、オレアリー、J.（2012）不動産評価原則（第2版）、パルグレイブ・マクミラン、ロンドン
  • Kane, S., Linne, M. and Johnson, J. (2004) 『鑑定評価モデルの実用的応用』鑑定協会、シカゴ
  • ヘイワード、R.（編）（2008）『評価：原則から実践へ』（第6版）Estates Gazette、ロンドン
  • マリエン, V. (2011). 「専門的な不動産評価：多基準意思決定分析」 . Journal of Retail & Leisure Property . 9 (5): 443–50 . doi : 10.1057/rlp.2011.7 .
  • Maliene, V., Deveikis, S., Kirsten, L. and Malys, N. (2010). 「商業レジャー不動産の評価：英国とリトアニアのケーススタディの比較」 . International Journal of Strategic Property Management . 14 (1): 35– 48. doi : 10.3846/ijspm.2010.04 .{{cite journal}}: CS1 maint: 複数の名前: 著者リスト (リンク)
  • シモンズ、ロバート（2007）「良い財産に悪いことが起こるとき」環境法研究所、ワシントンD.C.
  • タコフスキー、マイケル『環境デッドゾーン：汚染不動産の評価』鑑定ジャーナル（2021年）
  • 鑑定財団、「鑑定評価実務の統一基準」。2006年版まで毎年更新・発行され、今後は2年ごとに更新版が発行される。
  • 不動産鑑定協会、「不動産鑑定（第 15 版）」。
  • 中東および北アフリカにおける鑑定サービス、www.landsterling.com。RICS認定の評価サービス。
  • イタリアの不動産評価基準 – Codice delle Valutazioni Imbiliariari、第 3 版 – 英語版 (2006)
  • デュカ、ジョン・V.、ジョン・ミュールバウアー、アンソニー・マーフィー。2021年。「住宅価格サイクルの原動力は何か？国際的な経験と政策課題」経済文献ジャーナル、59（3）：773-864。
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