不動産経済学

不動産経済学者は、不動産の供給、需要、価格を分析します。

不動産経済学は、不動産市場への経済学的手法の応用です。その目的は、需要と供給の経済パターンを記述し、予測することです。密接に関連する 住宅経済学は、対象範囲が狭く、住宅不動産市場に焦点を当てています。一方、不動産動向の研究は 、業界に影響を与える事業構造の変化に焦点を当てています。どちらも、部分均衡分析（需要と供給）、都市経済学、空間経済学、基礎研究および広範研究、調査、そして金融を活用しています。

不動産市場の概要

不動産市場の主な参加者は次のとおりです。

• 利用者：所有者と借主の両方の立場にある人々です。住宅や商業用不動産を投資目的、居住目的、事業目的として購入します。事業では、土地を建物で利用する場合とそうでない場合があります。土地は、農業、林業、鉱業など、他の用途にも利用できます。
• オーナー：彼らは純粋な投資家です。購入した不動産に居住することはありません。通常、彼らはその不動産を他の当事者に賃貸またはリースします。
• 賃借人：彼らは純粋な消費者です。
• 開発業者: 市場で販売する建物用の土地の開発に携わっている人々です。
• リノベーター：改修した物件を市場に供給します。
• ファシリテーター: このグループには、銀行、不動産ブローカー、弁護士、政府規制当局、および不動産の売買を促進するその他の関係者が含まれます。

利用者、所有者、賃借人の選択は市場の需要側を形成し、所有者、開発者、改修業者の選択は供給側を形成します。不動産市場に単純な需給分析を適用するには、標準的なミクロ経済学の前提と手順にいくつかの修正を加える必要があります。特に、不動産市場の特有の特性を考慮する必要があります。これらの特性には以下が含まれます。

• 耐久性。不動産は耐久性に優れています。建物は何十年、あるいは何世紀も持ちこたえ、その下の土地は事実上破壊不可能です。そのため、不動産市場はストック／フロー市場としてモデル化されます。その割合は時間の経過とともに大きく変動しますが、建物供給の大部分は既存建物のストックで構成され、わずかな割合が新規開発のフローで構成されています。どの期間における不動産供給のストックも、前期の既存ストック、既存ストックの劣化率、既存ストックの改修率、そして当期の新規開発のフローによって決まります。不動産市場の調整の影響は、比較的大きな既存建物のストックによって緩和される傾向があります。
• 異質性。不動産は、立地、建物、資金調達の点でそれぞれ独自のユニットがあります。そのため、価格設定が難しく、検索コストが増加し、情報の非対称性が生じ、代替性が大幅に制限されます。この問題を回避するために、Muth (1960) に始まる経済学者は、供給をサービス単位で定義しました。つまり、あらゆる物理的ユニットは、それが提供するサービスに分解できます。Olsen (1969) は、これらの住宅サービスのユニットを、観察不可能な理論的構成概念として説明しています。住宅ストックは減価償却されるため、新築の建物とは質的に異なります。市場の均衡化プロセスは、複数の品質レベルにわたって機能します。さらに、不動産市場は、住宅、商業、工業のセグメントに分かれています。また、レクリエーション、収益創出、歴史的または保護などのサブカテゴリにさらに細分化することもできます。
• 高い取引コスト。住宅の購入や入居には、他の多くの取引よりもはるかに多くの費用がかかります。費用には、物件探し費用、不動産手数料、引っ越し費用、弁護士費用、土地譲渡税、登記費用などが含まれます。売主の取引コストは通常​​、購入価格の1.5%から6%の範囲です。ヨーロッパ大陸の一部の国では、売主と買主の両方の取引コストが15%から20%になる場合があります。
• 長い時間的遅延。市場の調整プロセスは、新たな供給のための資金調達、設計、建設に要する時間の長さ、そして需要の変化率が比較的遅いことから、時間的遅延を伴います。こうした時間的遅延により、短期的には大きな不均衡が生じる可能性があります。調整メカニズムは、より流動的な市場と比較して、緩やかになる傾向があります。
• 投資財であり消費財でもある。不動産は、収益を得ることを期待して購入される場合（投資財）、使用する意図を持って購入される場合（消費財）、あるいはその両方である。これらの機能は分離されている場合（市場参加者がどちらか一方の機能に集中する場合）、または複合されている場合（持ち家に住んでいる人の場合）がある。この不動産の二重性は、人々が不動産に過剰投資すること、つまり市場での価値を超える金額を資産に投資することを珍しくないことを意味する^{[ 1 ] 。}
• 不動性。不動産は立地的に不動である（移動住宅は除くが、その下の土地はやはり不動である）。消費者は商品を求めてやって来るのであって、商品が消費者の元へ向かうのではない。このため、物理的な市場は存在し得ない。この空間的固定性は、商品の移動ではなく、人々が住居ユニットへ移動することによって市場調整が起こらなければならないことを意味する。例えば、嗜好が変化し、郊外の住宅を求める人が増えた場合、人々は郊外で住宅を探さなければならない。なぜなら、既存の家と土地を郊外へ移すことは不可能だからである（移動住宅の所有者は家を移動できたとしても、新しい土地を見つけなければならない）。都市部における住宅ユニットの近接性と空間的固定性は、特定の立地に固有の外部性の可能性を示唆している。

住宅業界

住宅産業とは、住宅の開発、建設、販売を指します。アメリカ合衆国では、全米住宅建設業者協会（NAHB）が代表を務めています。^{[ 2 ]}オーストラリアでは、住宅産業を代表する業界団体は住宅産業協会（HOA）です。^{[ 3 ]}また、住宅産業は住宅市場、つまり特定の国または地域における住宅の需要と供給を指すこともあります。住宅市場には、住宅の供給、住宅の需要、住宅価格、賃貸住宅、そして住宅市場への 政府の介入といった側面が含まれます。

住宅需要

住宅需要の主な決定要因は人口動態です。しかし、所得、住宅価格、融資の費用と利用可能性、消費者の嗜好、投資家の嗜好、代替住宅の価格、補完住宅の価格といった他の要因も、すべて影響を与えます。

中核となる人口動態変数は人口規模と人口増加率である。経済に参加する人口が増えるほど、住宅需要は増加する。しかし、これは単純化しすぎである。家族の規模、家族の年齢構成、第 1 子と第 2 子の数、純移民数 (移民数-移出数)、非家族世帯の形成、二世帯世帯の数、死亡率、離婚率、結婚を考慮する必要がある。住宅経済学では、標準的な部分均衡モデルの場合のように、分析の基本単位は個人ではない。むしろ、住宅サービスを要求するのは世帯であり、通常は 1 軒につき 1 世帯である。世帯の規模と人口動態構成は可変であり、完全に外生的というわけではない。住宅サービスの価格が上昇すると、世帯規模も増加する傾向があるという意味で、それは住宅市場に対して内生的である。

所得もまた重要な決定要因です。北米における需要の所得弾力性に関する実証的指標は0.5から0.9の範囲にあります（De Leeuw 1971）。恒久所得弾力性を測定すると、結果は若干高くなります（Kain and Quigley 1975）。これは、一時所得が年ごとに、また個人ごとに変動するため、プラスの一時所得がマイナスの一時所得を相殺する傾向があるためです。多くの住宅経済学者は、不動産購入コストが高いため、年収ではなく恒久所得を使用します。多くの人にとって、不動産は人生で最も高価な商品となるでしょう。

住宅価格も重要な要素です。北米における住宅サービス需要の価格弾力性は、ポリンスキーとエルウッド（1979）によってマイナス0.7、マイゼル、バーナム、オースティン（1971）によってマイナス0.9と推定されています 。

個々の世帯の住宅需要は、標準的な効用/選択理論を用いてモデル化できます。のような効用関数を構築することができ、ここで世帯の効用はさまざまな商品やサービス ( ) の関数となります。これは、 のような予算制約に従います。ここで、は世帯の利用可能な収入、 はさまざまな商品やサービスの価格です。等式は、すべての商品とサービスに費やされる金額が利用可能な収入と等しくなければならないことを示しています。これは非現実的であるため、借入と貯蓄を考慮に入れるようにモデルを調整する必要があります。富、生涯収入、または恒久収入の尺度が必要です。モデルはまた、不動産の異質性を説明するように調整する必要があります。これは、効用関数を分解することによって行うことができます。住宅サービス ( ) をその構成要素 ( ) に分離する場合、効用関数は と書き直すことができます。住宅サービスの価格 ( ) を変化させ、最適効用点を解くことで、住宅サービスに対する世帯の需要スケジュールを構築できます。市場需要は、すべての個々の世帯の需要を合計することによって計算されます。 ${\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},X_{4},...X_{n})}$ ${\displaystyle X}$ ${\displaystyle P_{1}X_{1}+P_{2}X_{2}+...P_{n}X_{n}=Y}$ ${\displaystyle Y}$ ${\displaystyle Ps}$ ${\displaystyle X_{4}}$ ${\displaystyle Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n}}$ ${\displaystyle U=U(X_{1},X_{2},X_{3},(Z_{1},Z_{2},Z_{3},Z_{4},...Z_{n})...X_{n})}$ ${\displaystyle X_{4}}$

住宅供給

中国臨夏市の不動産業者のオフィスで不動産物件を閲覧する顧客

開発者は、土地、労働力、および電気や建築資材などさまざまな投入物を使用して住宅を供給します。新しい供給量は、これらの投入物のコスト、既存の住宅ストックの価格、および生産技術によって決まります。北米郊外の一般的な一戸建て住宅の場合、おおよそのコストの割合は次のとおりです。取得費、10%、敷地改良費、11%、人件費、26%、資材費、31%、資金調達費、3%、管理費、15%、マーケティング費、4%。集合住宅の一般的な内訳は次のとおりです。取得費、7%、敷地改良費、8%、人件費、27%、資材費、33%、資金調達費、3%、管理費、17%、マーケティング費、5%。公的区画割りの要件により、管轄区域に応じて開発コストが最大3%増加する可能性があります。建築基準法の違いにより、開発コストが約2%変動します。しかし、これらの区画分割費用と建築基準法に基づく費用は、通常、建物の市場価値を少なくともその費用支出額分だけ上昇させます。は住宅生産量、は労働力、は土地利用量、 はその他の資材の量を表す生産関数を構築することができます。しかし、この生産関数は、既存建物の改修や増築を考慮して調整する必要があります。そのためには、既存住宅のストックとその築年数を決定要因として含む第二の生産関数を構築します。これら二つの関数を合計することで、全体の生産関数が得られます。あるいは、ヘドニック価格モデルを回帰分析することもできます。 ${\displaystyle Q=f(L,N,M)}$ ${\displaystyle Q}$ ${\displaystyle N}$ ${\displaystyle L}$ ${\displaystyle M}$

供給曲線が供給増加の方向に動くと、価格が下がり、均衡量が増加する。

供給の長期的な価格弾力性は非常に高い。ジョージ・ファリス（1985）はそれを8.2と推定しているが、短期的には供給は価格に対して非常に非弾力的になる傾向がある。供給価格弾力性は、代替の弾力性と供給制約に依存する。土地と資材の間、そして労働と資材の間には、大きな代替性がある。価値の高い場所では、開発業者は通常、高価な土地の使用量を削減するために、複数階建てのコンクリート製の建物を建設することができる。1950年代以降、労働コストが上昇するにつれて、労働力の使用量を削減するために、新しい資材や資本集約的な技術が導入されてきた。しかし、供給制約は代替性に大きな影響を与える可能性がある。特に、熟練労働者の供給不足（および労働組合の要件）は、資本から労働への代替を制約する可能性がある。対象地域が限定されている場合、土地の入手可能性も代替性を制約する可能性がある（すなわち、地域が広いほど、土地の供給者が多くなり、代替の可能性が高まる）。区画規制条例などの土地利用規制も、土地の代替性を低下させる可能性があります。

調整機構

基本的な調整メカニズムは、市場の約 98% が既存のストックであり、約 2% が新しい建物のフローであるという事実を反映するストック/フロー モデルです。

隣の図では、住宅供給のストックが左側のパネルに示され、新しいフローが右側のパネルに示されています。基本的な調整メカニズムには 4 つのステップがあります。まず、既存の住宅ストックの供給 ( SH ) と住宅需要 ( D ) の交点によって初期均衡価格 ( Ro ) が決定されます。次に、この家賃はキャッシュ フローを割引して価値 ( Vo ) に変換されます。価値は、現在の期間の家賃を割引率で割ることによって、つまり永久的に計算されます。次に、開発者に収益性の高い機会があるかどうかを判断するために、価値が建設コスト ( CC ) と比較されます。建設コストと住宅サービスの価値の交点によって、新しい住宅着工の最大レベル ( HSo ) が決定されます。最後に、現在の期間の住宅着工量は、次の期間の利用可能な住宅ストックに追加されます。次の期間では、供給曲線SH は量HSoだけ右にシフトします。

減価償却による調整

右の図は、減価償却の影響を示しています。既存住宅の供給が老朽化により劣化すると、住宅供給ストックは減価償却されます。そのため、住宅供給（SHo）は左（SH1）にシフトし、新たな均衡需要はR1となります（住宅数は減少しましたが、需要はまだ存在するため）。需要がRoからR1に増加すると、価値関数は上方（VoからV1 ）にシフトします。その結果、より多くの住宅を収益性の高い形で生産できるようになり、住宅着工戸数は増加します（HSoからHS1 ）。その後、住宅供給は元の位置（ SH1からSHo） に戻ります。

需要の増加

右の図は、短期的な需要増加の影響を示しています。住宅需要が増加する場合（例えば、DoからD1への移行）、価格または数量の調整、あるいはその両方が起こります。価格を一定に保つには、住宅供給量が増加しなければなりません。つまり、供給量SHoはHSだけ増加する必要があります。

コストの増加

右の図は、短期的なコスト上昇の影響を示しています。建設コストが上昇した場合（例えばCCoからCC1へ）、開発業者は収益性が低下し、事業の選択を慎重に行うようになります。さらに、一部の開発業者が業界から撤退する可能性もあります。住宅着工戸数は減少します（HSoからHS1へ）。これにより、既存の住宅ストックの価値が下落するにつれて、最終的には供給レベルが減少するでしょう（ SHoからSH1へ）。価格は上昇する傾向があります（RoからR1へ）。

世界の不動産市場では、2024年の中央銀行の利上げにより住宅の購入可能性が15%低下しました。^{[ 4 ]}

不動産融資

不動産融資には、政府系機関、民間金融機関、金融機関など、様々な方法があります。住宅購入者や建設業者は、貯蓄貸付組合、商業銀行、貯蓄銀行、住宅ローン銀行・ブローカー、生命保険会社、信用組合、連邦政府機関、個人投資家、建設業者などから資金援助を受けることができます。

過去10年間、北京と上海の住宅価格は毎年平均2桁の上昇を記録しました。しかし、多くの観測者や研究者は、住宅価格の変動の原動力は、住宅セクター特有の要因とマクロ経済的な要因の両方にある可能性があると主張しています。^{[ 5 ]}

貯蓄貸付組合

これらの金融機関の最も重要な目的は、住宅用不動産に対する住宅ローンを提供することです。これらの組織は、貯蓄組合、住宅貸付組合、協同組合銀行（ニューイングランド）、またはホームステッド組合（ ルイジアナ州）とも呼ばれ、アメリカの住宅所有者の大部分にとって主要な金融支援源となっています。^{[ 6 ]}住宅金融機関として、これらの組織は主に一戸建て住宅を対象としており、この分野での融資を行うための体制を整えています。

貯蓄貸付組合の最も重要な特徴は以下の通りである。^{[ 6 ]}

1. 一般的に、地元企業が所有し、民間で運営する住宅金融機関です。
2. 銀行は個人の貯蓄を受け入れ、その資金を使って住宅購入者に長期の償却ローンを提供します。
3. 住宅の建設、購入、修理、借り換えのための融資を行います。
4. 州または連邦政府により認可されています。

商業銀行

銀行法および政策の変更により、商業銀行は住宅ローンにおいてますます積極的になっています。これらの金融機関は、不動産担保ローンの取得において、主に以下の2つの慣行に従っています。^{[ 6 ]}

1. 一部の銀行は、不動産融資の獲得を積極的に競うことを主な業務とする、活発で組織化された部門を維持しています。専門の不動産金融機関が不足している地域では、これらの銀行が住宅ローンや農地担保ローンの提供元となります。
2. 銀行は、住宅ローン銀行や住宅ローンディーラーから住宅ローンを購入することによってそれを取得します。

さらに、ディーラーサービス会社は、もともと商業銀行などの常設金融機関向けの自動車ローンの調達に利用されていましたが、地域を越えて活動範囲を拡大したいと考えていました。しかし近年、こうした会社は商業銀行と貯蓄貸付組合の両方から、トレーラーハウスローンの大量調達に注力しています。サービス会社は、通常ノンリコース方式で小売ディーラーからこれらのローンを調達します。ほぼすべての銀行またはサービス会社との契約には、消費者が債務不履行に陥った場合に貸し手を保護する信用保険契約が含まれています。^{[ 6 ]}

貯蓄銀行

これらの預金金融機関は連邦政府の認可を受けており、主に消費者の預金を受け入れ、住宅ローンを行っています。^{[ 6 ]}

住宅ローン銀行家とブローカー

住宅ローン銀行は、住宅ローンを組成し、それを他の投資家に販売し、月々の支払いを処理し、税金や保険の資金を分配する代理人として活動する会社または個人です。

住宅ローンブローカーは、住宅購入者に対し、様々な融資元からのローンを提供します。彼らの収入は、他の銀行と同様に、ローンを提供する貸し手から得られます。様々な貸し手と取引できるため、借り手に代わって融資条件を比較検討し、最良の条件を実現することができます。大手銀行に有利な法律が存在するにもかかわらず、住宅ローン銀行とブローカーは市場の競争を維持しており、大手貸し手は価格とサービスで競争を続けなければなりません。フロリダ州ポートオレンジのブライトグリーン・ホームローンズのドン・バーネット氏は、「住宅ローン銀行とブローカーの仲介は、住宅ローン業界における競争のバランスを維持するために不可欠です。これがなければ、大手貸し手は金利と価格に不当な影響を与え、消費者に損害を与える可能性があります。競争は、この業界のあらゆる組織を常に業績向上へと駆り立て、このシナリオにおける勝者は消費者です。」と述べています。^{[ 6 ]}

生命保険会社

生命保険会社もまた、金融支援の源泉です。これらの会社は不動産を投資の一形態として融資を行っており、経済状況の変化に応じてポートフォリオを随時調整しています。保険会社からの融資を希望する個人は、地元の支店、または複数の保険会社のローン担当者を務める地元の不動産ブローカーと直接交渉することができます。^{[ 6 ]}

信用組合

これらの協同組合金融機関は、共通の絆を持つ人々、例えば企業、労働組合、宗教団体の従業員などによって組織されています。信用組合の中には、他の金融サービスに加えて住宅ローンを提供しているところもあります。^{[ 6 ]}

連邦政府支援機関

退役軍人局（VA）は、一定の条件と資金制限の下、VA長官が指定する住宅融資不足地域に居住する信用力の高い退役軍人に対し、直接融資を行っています。こうした地域は通常、大都市圏や大都市の通勤圏から離れた地方や小規模な都市・町であり、民間金融機関による退役軍人向け融資が利用できない地域です。

ここで言及されている連邦政府支援機関には、融資機関と個人の住宅購入者の間で住宅ローンが締結された後に参入する、いわゆる第二層の貸し手は含まれません。 ^{[ 6 ]}

不動産投資信託

不動産投資信託（REIT）は、 1961年1月1日に不動産投資信託法が施行された際に設立されました。REITは貯蓄貸付組合と同様に不動産融資を専門としており、その活動はある程度専門化されていますが、全国の不動産市場にサービスを提供しています。^{[ 6 ]}

米国では、 REIT は一般に連邦所得税をほとんどまたは全く支払いませんが、内国歳入法に定められたいくつかの特別な要件の対象となり 、その 1 つは、課税所得の少なくとも 90% を毎年配当金の形で株主に 分配するという要件です。

その他の情報源

個人投資家は住宅ローンの資金源としてかなり大きな割合を占めているものの、その割合はやや減少傾向にある。経験豊富な専門家によると、これらの貸し手は短期の債務を好み、融資額を住宅価値の3分の2未満に制限しているという。同様に、住宅購入者が提示された第一抵当額を上回る頭金を準備できない場合、建設業者は住宅建設費の一部支払いとして第二抵当を受け入れることがある。^{[ 6 ]}

さらに、住宅購入者や建築者は、追加料金を支払わずに済むように FSBOを利用することで費用を節約できます。

よくある誤解

カリフォルニア大学の3人の教授が2022年に発表した研究によると、米国の人々は住宅価格の上昇に供給が果たす役割について広く誤解していることが明らかになった。ほとんどの賃貸人と住宅所有者は、供給増加が他の財の市場に与える影響を予測できたものの、住宅市場に適用した場合の新規供給の影響を正しく予測できたのは、両グループともわずか30～40％だった。賃貸人と住宅所有者の大多数は、自分の街の家賃と住宅価格の低下を望んでいたが、この好ましい政策結果を経済学者が提唱する供給側の解決策と結び付けるのに苦労していた。この現象を研究で「供給懐疑主義」と名付けたが、この現象は、新規住宅建設への反対だけでなく、排他的ゾーニングなどの地域的な障壁を軽減する州レベルの政策への反対も予測することが判明した。^{[ 7 ] [ 8 ] [ 9 ]}

不動産の政治経済学

不動産は、マクロレベルとミクロレベルの両方において、社会流動性と経済的意思決定におけるいくつかの要因を理解するための視点を提供します。不動産は、政府の政策だけでなく、住宅購入を目指す個人にとっての有意義な議論や選択にも大きな影響を与えてきました。近年、住宅ローン市場の自由化と、住宅ローンを担保とする複雑な金融取引（住宅ローン担保証券を参照）は、世界経済の拡大につながっています。 （金融化を参照）

住宅と投票パターン

ハウジングと左右の分裂

大衆文化では住宅所有と右翼投票が結び付けられる傾向があるが、欧州各地で実施された調査では複雑な結果が示されている。スウェーデンでは、左翼社会階級の住宅所有者は自らを右翼と申告する可能性が高い。^{[ 10 ]}フランスでは、 2012年のフランス大統領選挙で中流階級の有権者がニコラ・サルコジに投票する可能性が3倍高かったが、結果は下層階級と上流階級の有権者の間で住宅所有者と賃借人の間にほとんど違いが見られなかった。^{[ 11 ]}ドイツでは、住宅価格が上昇しているときに住宅所有者が保守政党に投票する可能性が高かった。^{[ 12 ]}英国では、 1980年の住宅法と1983年の英国総選挙に関する研究で、公営住宅の購入が労働党（英国）への投票可能性の低下と結び付けられている一方で、離党した有権者を獲得したのは主に同盟（中道左派）であることが示される傾向がある。^{[ 13 ]} 英国とドイツの研究でも、住宅所有と中道左派政党への投票パターンの転換との関連性が強調されている。1983年の総選挙の結果を踏まえ、より最近の研究では、労働党の選挙権の「ジェントリフィケーション」というより広範なプロセスの一環として、英国の住宅所有者は保守党（英国）から経済的利益と左派の理想を両立させる政党へと移行する傾向があると主張されている。^{[ 14 ]}ドイツでも、ある研究が社会民主党（SPD）への投票による同様の「ブルジョワ化」効果を指摘している。^{[ 12 ]}

政策提案に対する選好に関して、英国のいくつかの研究では、住宅は固定資産であるため、資産価値の上昇を経験した右派の住宅所有者は、再分配政策や社会保険プログラムにあまり好意的でない傾向があることが示されています。資産価値が上昇するにつれて、保守党支持者は住宅を一種の自己保険とみなす傾向が強まり、そのようなプログラムへの支持を阻害します。住宅の固定的な性質上、こうした政策選好は、年金などの長期的な社会保険や再分配プログラムに関しては、より顕著に現れる可能性があります。^{[ 15 ]} （下記「社会政策と住宅所有のトレードオフ」を参照）

住宅とポピュリズム

最近、ヨーロッパの複数の国で、住宅政策が右派ポピュリストの選挙結果に与える影響を明らかにするための研究がいくつか実施されました。政治的な動向や住宅市場は国によって異なりますが、研究はいくつかの国際的な傾向を浮き彫りにしています。

住宅価格の変動とポピュリストの選挙結果の関係性に関する研究によると、住宅価格の上昇が最も少なかった地域に住む有権者は右翼ポピュリスト政党に投票する傾向が強いことが分かっている。一つの説明として、住宅地図によって勝ち組（活気のある地域に住宅を所有する人々）と負け組（あまり繁栄していない地域に住宅を所有する人々）が生まれる中で、住宅価値の相対的下落を経験した人々は家計の資産形成の重要な要素から取り残されていると感じ、そのため自分たちに利益をもたらさない現状に挑戦するポピュリスト政党を支持する傾向があったということが挙げられる^{[ 16 ]} 。英国では、住宅価格の相対的デフレとBrexit支持票の増加との相関関係を強調する人もいる。フランスの調査によると、住宅価格の上昇を経験した人々は2017年のフランス大統領選挙でマリーヌ・ル・ペン以外の候補者に投票する傾向があった。^{[ 16 ]}北欧諸国では、研究は同様の結果に至る傾向があり、住宅価格の上昇と右翼ポピュリスト政党への支持の間には逆相関関係があることを示すデータが出ている。 「取り残された」地域（住宅価格が15％下落した地域）に住む人々は、「活況を呈している」地域（住宅価格が100％上昇した地域）に住む人々よりも、デンマーク国民党に10％多く投票する傾向があった^{[ 17 ]。}ドイツでは、住宅価格が平均ほど上昇していない地域ではAfDのスコアが高くなるという研究結果が出ている。 ^{[ 12 ]}ジュリア・ケージとトマ・ピケティ の最近の研究は、右翼ポピュリスト政党への投票における地域の繁栄の決定要因の存在を裏付けているようだ。彼らは、国民集会の投票を「中流階級の住宅所有へのアクセスに関する投票」と表現し、住宅所有は都市よりも町や村で2倍一般的であると主張している^{[ 18 ]}（前者は一般的にあまり繁栄していない地域と見なされている）、一部の人々にとっては、裕福な階級にも恵まれない階級にも向かわない社会の上向きの流動性の兆候であり、伝統的な右翼政治勢力に代表されていないと感じている人々にとって、これは社会全体の動きの不均衡を示すものである。彼らがより優遇されている人口を代表していると考える政党、あるいは彼らがより恵まれない階級を代表しており、彼らの努力を支持していないと考える左翼政党によって支持されている。^{[ 19 ]}このような分析は、住宅価格の変動に関する以前の発表と相まって、右翼ポピュリストの選挙結果が、少なくとも部分的には地理社会的要因によって左右されており、人口の少ない地域に住む下層中流階級の人々は伝統的な政党からの支持を感じておらず、社会的格下げを恐れているという方向を示唆している。^{[ 20 ]}

世代間対立をめぐる議論

ヨーロッパでは、世代間の不平等をめぐる議論が、いくつかのニュースメディアで取り上げられてきました。ヨーロッパにおける所有権の不平等に関しては、年齢と住宅所有権の間に正の相関関係があることがデータで示されています。イングランドでは、2021年には65歳以上が全住宅の35.8%を所有していましたが、人口に占める割合はわずか18.6%でした。^{[ 21 ]}ドイツでは、60～69歳の50.4%が住宅を所有していたのに対し、20～29歳ではわずか18.4%でした。^{[ 22 ]}高齢者は資産を蓄積する時間が増える傾向があるため、学者たちはこれらの不平等が数十年前よりも広がっていることを強調しています。研究によると、このような不平等は、住宅価格と年間収入の比率、つまり資産所得比率の大幅な上昇が原因で発生しています。 （下記の富裕層所得比率を参照）イングランド銀行から収集されたデータによると、1982年には住宅の平均価格は英国人の平均年収のわずか4.16倍であったが、現在では2023年の年収の8.68倍にまで上昇している。^{[ 23 ]} ヨーロッパのいくつかの国は1990年代に住宅所有を促進することを目的としたさまざまな公共政策を制定した。1980年代の英国では、サッチャー首相が「購入する権利制度」を可決し、これにより300万戸の公営住宅が市場価格より30％から70％安い価格で販売された。^{[ 24 ]}フランスでは、1970年代に自由主義的な住宅政策が広まり、住宅地の郊外化を可能にした。^{[ 25 ]}ただし、その期間中に各国が一様に住宅所有を奨励してきた範囲については微妙なニュアンスを述べる人もいる。北欧諸国に関する研究では、公共政策によって推進されている住宅モデルの違いが強調されており、ノルウェーは協同組合や個人所有を推進しているのに対し、デンマークでは非営利賃貸を制度化しているなど、それほど推進されていないと主張している。^{[ 26 ]}

学者たちはまた、第二次世界大戦と戦後の介入主義および再分配政策によって生じた資本蓄積への圧力が、労働者、すなわち仕事を通じて所得の大部分を稼いでいる人々の国民所得のより大きな割合を稼ぐことを助け、^{[ 27 ]}住宅所有者になる可能性が高くなったことを指摘している。このような理論は、世代間の住宅所有の不平等は、世代間不平等そのものよりも、階級に基づく不平等の産物であるという考えを支持する傾向がある。若者の苦境がより大きいのは、高齢者が住宅市場を「買いだめ」しているからではなく、年齢ではなく家族内の移転と富の蓄積によって構成される資本階級が、1970年代末以降、労働者階級をより大きく搾取してきたからである。^{[ 28 ]}この議論に沿って、世代内の住宅富の不平等を考慮することの重要性を強調する人もいる。英国に関する研究では、このような世帯の住宅資産の不平等はベビーブーマー世代において最も深刻であることが示されており、世代間格差理論の限界を示唆している。^{[ 29 ]}

いくつかの報道機関は住宅所有をめぐる世代間対立の高まりを取り上げているが、ある研究では、客観的な視点からミレニアル世代がベビーブーマー世代の方が恵まれていると認識しているのであれば、関係分析によって、ミレニアル世代が自分たちの境遇について上の世代を恨んでいるのではなく、現実離れした政府の政策を恨んでいることが実証されたと主張している。ベビーブーマー世代に関しては、彼らは若い世代が住宅所有へのより大きな障壁に直面していることを認識しており、若い世代への同情を嫌う傾向があった。^{[ 30 ]}同様に、住宅が個人的な問題となる可能性が加齢とともに大幅に低下するのであれば、それを国全体の問題、すなわち公共政策の問題と考える傾向は世代間で同様であり、世代間対立よりも世代間の連帯が顕著であることを裏付ける傾向があると研究は主張している。

不動産経済に関する社会福祉政策のパラダイム

社会福祉国家の多くの政府政策は、住宅を資産と捉えています。これは、家族が将来の退職に備えてリスクをヘッジし、他の年金に代わる安全な貯蓄手段となるものです。1980年代以降、これらの政府は住宅融資へのアクセスを拡大することで、住宅市場の流動性を高めることに重点を置いてきました。^{[ 31 ]}ボーレとシーブルックは、住宅には3つのパラダイムがあると主張しています。^{[ 32 ]}

1. 社会権 - すべての市民は公正な住宅を享受する権利を有する。市場への介入を通じて、社会に住宅を所有する能力を提供することは国家の義務である。（例：家賃統制、居住権法、住宅手当、公営住宅／協同組合住宅の提供、公的機関または非営利団体による住宅管理など）。学者たちが挙げる例としては、戦後のスカンジナビア諸国の住宅政策が挙げられる。スウェーデンは、すべての市民が住宅市場に公正にアクセスする権利を有し、国家は市場をこの性質に沿って形成する上で積極的な役割を果たすべきであると信じていた。^{[ 33 ]}
2. 資産 - 住宅は個別の財産であり、市場は需給変動の中で機会を提供する。「資産に基づく福祉」にとって不可欠である。さらに、住宅は債務の担保となり、債務は投資の出口となる。（新自由主義資本主義を参照）年金は住宅関連金融商品を補完することが多い。政府のプログラムには、住宅所有の民営化、住宅ローン市場の規制緩和、信用スコアの確立、住宅所有を後押しする財政・税制政策、そして中央銀行による住宅ローン債券市場の安定化保証などが含まれる。^{[ 34 ]}
3. 家父長制 - 家は若い世代に受け継がれます。相続法、家族を基盤とした減税、補助金などがその例です。家族は政治的・経済的嗜好を共有する安定した力とみなされており、そのため家父長制はしばしば強い保守的な意味合いを帯びて捉えられています。

これら3つのパラダイムが構造変化の基礎となり、経済変化に基づいて各国の住宅政策が進化した明確な例がある。アイルランドでは、1980年代の住宅市場は家計ベースの住宅市場を反映していたが、それ以降、新自由主義政策によって公営住宅制度が削減され、民間の住宅建設が増加した。住宅金融はEU加盟でさらに強化され、銀行は資産担保融資を開始した。2016年までに、アイルランドの世帯はEU内で4番目に負債が多く、住宅ローン負債では5番目となった。^{[ 35 ]}大不況後、アイルランドはトロイカの影響を被り、その結果、アイルランドの国内法は財政健全性を優先して社会政策を弱体化させた。2013年の土地および譲渡法改革法案により、貸し手が借り手から住宅を差し押さえることが可能になったが、これは首尾一貫した住宅政策を持つことよりも金融セクターを保護することを目的とした措置である。アイルランドの住宅空室率は12.8%に上昇し、ゴーストタウンが出現しました。最終的に、アイルランドでは裕福な世帯が家を子供に相続させる一方で、低所得世帯は不動産を所有すること自体が不可能となり、アイルランドのパラダイムが資産から家産へと移行していくのを目の当たりにしています。^{[ 36 ]}

デンマークでは、住宅ローン減税の継続により、デンマークの消費者は世界で最も負債の多い国民の1人となり、個人所得に対する1人当たりの負債額は平均で250%に達しています。デンマークは「民営化金融政策」の一環として住宅ローンを担保にしたカバードボンド制度を採用していましたが、1986年に住宅バブルが崩壊し、連立政権は住宅ローン利子の税控除額を削減しました。1989年の住宅ローン金融制度改革（EUの第2銀行指令に沿ったもの）と1990年の社会民主党政権による住宅ローン商品政策の自由化を受けて、住宅向け信用市場と利用可能信用額は急増しました。2000年代に入ると、エリート層と大衆の間に亀裂が生じ始めました。2007年の改革により、デンマークの銀行は住宅ローン市場に積極的に参入できるようになり、デンマークの住宅ローン債券市場への外国投資関心も高まりました（金融化の促進、住宅を資産として捉える政策への継続的な道）。住宅の市場化が進んだ結果、コペンハーゲンの一部のアパートの価格は5年以内に3倍に上昇した。^{[ 37 ]}

ハンガリー では、EU加盟時代に外国資本が流入し始め、ハンガリーの銀行は融資へのアクセスを増やし、借入コストを下げるよう促され、リスクの高い住宅市場が形成された。2008年に住宅バブルが崩壊すると、社会主義のゴードン・バジナイ政権（2009～2010年）は、民間側（過剰債務者）よりも公的債務と赤字の削減に重点を置いた。オルバーン政権はこれらの政策から方向転換し、ハンガリーが経済的に破綻した原因として外国の銀行と貸し手を攻撃する方向に転換し、銀行、保険会社、金融セクターに特別税を課した。政府は、借り手がローンを一括返済できる場合は優遇金利でハンガリー・フォリント（通貨）で支払うことを認めることで、外貨建てローンの家計の負担を軽減しようとした。貸し手は、借り手がローン返済に使用した為替レートと市場為替レートの差額を補償することを余儀なくされました。しかし、これは社会の低所得層をさらに追い詰め、これらの層への住宅補助金の削減は、ホームレス状態を犯罪とさえみなすようになりました。超保守的な政策は、住宅費用を納税者ではなく銀行に押し付けました。ハンガリーの住宅不足問題、湿気、腐敗、浴室設備の不足、過密状態は、中央ヨーロッパおよび東ヨーロッパで最悪のレベルにあります。^{[ 38 ]}

政府の新自由主義政策と住宅ローン債務の増加

不動産の金融化をめぐる一般的な学術的言説は、流動性と信用の拡大が経済成長を促進するというものである。規制緩和と自由化は、金融規制当局が市場の成長を意図した手段であり、不動産を他の金融商品の担保として利用することを促進するものである。^{[ 39 ]}こうした決定は複雑な金融取引を生み出し、最終的には住宅市場の金融化への開放という政府の新自由主義政策の継続につながった。

住宅ローン債務の増加の原因をめぐる学術的議論は、住宅市場の供給側と需要側のどちらに焦点を当てているかに関係している。需要側に焦点を当てる最近の学者は、住宅を購入・所有する消費者が購入を完了するために住宅ローン融資を求め、最終的に住宅価格が上昇すると説明している。シュワルツは、1980年代の住宅ローン市場の規制緩和によって潜在的な信用が拡大し、不動産需要が高まり価格が上昇したと述べている。^{[ 39 ]}さらに、ジョンストンとリーガンは、賃金の上昇によって家計が不動産に融資するための流動性が増加し、住宅需要が高まり、したがって住宅ローン融資がさらに増加することを示した。^{[ 40 ]}学術的議論のこの側面は、長年にわたる住宅需要の増加を世界中の住宅ローン債務の増加レベルの主因とする議論を提示している。

一方、アンダーソンとクルツァーは、住宅供給の要因が住宅ローンと家計負債の上昇につながり、住宅需要レベルとも相互作用していると主張した。彼らは、可処分所得と比較して未払いの住宅ローン債務のレベルが最も高く、 GDPに占める住宅ローン債務のレベルも最も高い3カ国、オランダ、デンマーク、スウェーデンを研究した。^{[ 41 ]}要約すると、この研究は、1990年代に住宅所有を刺激し、社会住宅の費用を削減し、自立した住宅所有者の社会を構築するという右派/中道右派政権の願望を中心に形成された政治政策の波に3カ国が乗ったことを示した。^{[ 42 ]}しかし、より左派の政府が政権を握ったとき、彼らはこれらの政策を覆さなかった。その代わりに、より多くの労働者階級の消費者が住宅所有者になれるように、住宅ローン市場の規制緩和をさらに導入した。

その結果、これら3カ国における住宅ローン市場をめぐる新自由主義政策の継続は、銀行の力の増大を招いた。デンマークの銀行は2003年から2007年の間に貸出の年間成長率が50％を超えた。一方、オランダでは、証券化資産（この場合は住宅ローン担保証券）のオランダ市場が2008年に英国に次いで欧州で2番目に大きくなった。スウェーデンでは、スウェーデン・カバード・ボンド（通常は住宅ローンを担保とする証券）が2014年にGDPの55％に達し、スウェーデン国債の2倍以上となった。^{[ 43 ]}要約すると、学者たちは、オランダ、デンマーク、スウェーデンの住宅ローン市場が自由化されたのは、金融イノベーションを奨励し、住宅所有を推進するためであると主張している。しかしながら、住宅建設は停滞したままであり、住宅供給の非弾力性につながっている。政府関係者や規制当局は、特別な住宅ローンパッケージや消費者税の優遇措置などの信用・金融商品を用いて、住宅ローン市場を自由化し、この問題を回避した。 3カ国とも税率が非常に高いため、住宅ローンに対する税制優遇措置による財政的救済はより魅力的に映り、需要を増加させました。同時に、住宅供給は依然として非弾力的な状態が続きました。アンダーソンとクルツァーは、このことが複雑な住宅ローン担保金融商品の崩壊によって住宅市場の崩壊につながったと結論付けています。^{[ 44 ]}

結局のところ、世界的な住宅ローン債務の上昇をめぐる議論は、金融化と住宅所有という政治的課題を中心に展開している。住宅所有に関する政治的イデオロギーを反映した政府政策と、それらの政策を実現するための経済的手段との強い関連性が見られる。アンダーソンとクルツァーは、オランダ、スウェーデン、デンマークの事例において、中道右派政権が公営住宅のコストを削減し、社会政策への依存度を下げるために住宅所有率の向上に着手したことを示した。その後の中道左派政権も同様の新自由主義住宅政策を用いて、労働者階級の市民の住宅所有を可能にした。

社会政策と住宅所有のトレードオフ

社会福祉と住宅所有のトレードオフの性質をめぐっては、学術的な議論が繰り広げられています。1980年代、ジム・ケメニーは、住宅所有と社会福祉政策は逆相関関係にあると提唱しました。まずケメニーは、退職年金が乏しい、あるいは公的福祉政策に対する政府の支援が不足している国に住む国民は、人生の早い段階で退職に向けて私的な拠出を行う傾向があり、その多くは住宅購入の形で行われると主張しました。住宅所有者は、自分の家が、将来の退職や高齢化のリスクから身を守ってくれる貴重な資産であると感じるため、政府の公的福祉政策に頼ったり、支援したりする意欲が低くなります。政府の社会福祉政策は、社会住宅の維持管理に対する公的支援が最終的に住宅価格を下落させることになるため、住宅価格をさらに下落させるとケメニーは述べています。ケメニーは、スウェーデン、オランダ、英国、米国、カナダ、オーストラリアなどを含むOECD加盟8カ国を対象とした分析から、これらの知見を示しました。約20年後、オーストラリア国立大学の政治学教授フランク・キャッスルズは、ケメニーの論文についてより詳細な研究を行い、彼の主張を強く裏付けました。キャッスルズはケメニーの論文を修正し、「本当に大きなトレードオフ」は福祉国家ではなく、住宅所有と年金の間にあることを示しました。 ^{[ 45 ]}

ケメニー氏の主な主張は彼の著作の中で述べられている。

私の主張は、高い住宅所有率が様々な形態の民営化を通じて社会に影響を与え、都市形態、公共交通機関、ライフスタイル、ジェンダーロール、福祉・社会保障制度、そして社会構造の他の側面にも影響を与えているというものでした。住宅所有への圧倒的な偏重は、戸建て住宅、民営化された都市交通、そしてその結果として「一世帯」（そしてますます「一人」）の自動車所有、女性の主婦とフルタイムで働く男性に基づく伝統的な性別による分業、そして質の高い普遍的な福祉提供に必要な高税率を必要とする公共支出への強い抵抗を生み出したと主張しました。^{[ 46 ]}

2020年、グンテンとコールはケメニーの論文に戻った。彼らは学術研究の別の側面を提示し、最新の研究で、社会福祉と住宅所有のこの逆関係は、彼らが「二重ラチェット効果」と呼ぶものに収束すると発表した。フーバーとスティーブンスは、社会政策を停止することによる政治的コストが有害になる可能性があるため、社会政策は反対に対してより抵抗力があると主張した。^{[ 47 ]}グンテンとコールは、住宅所有についてもこの主張に応えている。住宅所有は国民の間で人気があるため、政治的支持を集めるためにも利用されている。したがって、住宅所有を優遇する公共政策のメリット（例：減税、補助金などの形）を撤回することによる有害な政治的コストは、反対に対する回復力につながる。社会政策と住宅所有の両方のこの非弾力性により、どちらかの政策を削減することに関連するコストが高いため、政策が下方効果よりも上方要因に対してより敏感になるという事実が生じた。^{[ 48 ]}政府は、社会政策の問題を住宅所有者に押し付けるという問題を、信用市場を利用して回避してきた。70年代にはインフレ、80年代には公的債務、2000年代には民間債務に頼ったのである。これはグンテンとコールによって「買いの時間仮説」と呼ばれ、彼らの資本供給仮説によってさらに裏付けられる。資本供給仮説では、1970年代以降の国際金融市場の規制緩和と民間年金基金資産の増加によって利用可能な資本量が増加し、利用可能な資本が潤沢になるという。結論として、グンテンとコールは、住宅所有と社会政策の間に逆相関関係が存在していたが、それが同時に上方収束する二重のラチェット効果へと変化した事例を提示している。さらに彼らは、長期的なトレードオフが依然として成立するならば、住宅所有と年金の修正コストは、資本量が減少し始め、信用市場が枯渇すると、最終的には長期的には修正されるだろうと述べている。^{[ 49 ]}

参照

• 手頃な価格の住宅
• 英国における住宅の購入可能性
• オーストラリアの不動産市場
• 実効総所得
• 住宅購入可能額指数
• 不動産投資格付け
• 地価税
• 不動産管理
• 不動産トレンド
• 不動産事業
• 不動産開発
• 不動産バブル
• 2000年代のアメリカの住宅バブル
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注記

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外部リンク

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