ハーバープレイス
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 2009年2月の日没時の複合施設の眺め | |
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| 位置 | ボルチモア、メリーランド州、アメリカ合衆国 |
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| 座標 | 北緯39度17分09秒 西経76度36分42秒 / 北緯39.28575度、西経76.61166度 / 39.28575; -76.61166 |
| 住所 | 201 E. Pratt Streetと301 S. Light Street、21202 |
| 開業日 | 1980年7月2日 （1980年7月2日） |
| 改装済み | 2015～2018年（失敗、一部完了） |
| 締め切り日 | 2026年秋（解体予定）[ 1 ] |
| 以前の名前 | ハーバープレイス＆ザ・ギャラリー（1987–2012）[ 2 ] |
| 開発者 | ザ・ラウズ・カンパニー（ハーバープレイス・フェスティバル・マーケットプレイス社） |
| 管理 | MCB不動産 |
| 所有者 | MCB不動産 |
| 建築家 | ベンジャミン・トンプソン・アンド・アソシエイツ社 |
| 店舗とサービス | 135以上（ピーク時） |
| アンカーテナント | 7（空き3、空き4） |
| フロア | 両パビリオンに2室（地下1階を含む） |
| 駐車場 | 駐車場 |
| 公共交通機関 |  チャールズセンターまたはショットタワーのボルチモアリンクルート54、63、65、71、154、シティリンクブラウン、シティリンクネイビー、シティリンクオレンジ、シティリンクパープル、シティリンクイエローチャームシティサーキュレーターバナー、パープル、オレンジルートボルチモアウォータータクシー |
| Webサイト | www.harborplace.com (2016 Wayback Machineアーカイブ) |
建物の詳細 | |
| 一般情報 | |
| 状態 | 大部分が空き地で荒廃しており、取り壊しが予定されている |
| タイプ | フェスティバルマーケットプレイス（1980～2012年）ショッピングモール（2012～2026年） |
| 建設開始 | 1979年1月 （1979年1月） |
| 完了 | 1980 |
| 改修チーム | |
| リフォーム会社 | アシュケナジー・アクイジション・コーポレーション |
ハーバープレイスは、メリーランド州ボルチモア市ダウンタウンのインナーハーバーにあるフェスティバルマーケットプレイスです。プラットストリート・パビリオン、ライトストリート・パビリオン、そしてギャラリー・アット・ハーバープレイスの3つのモール構造で構成されており、いずれもザ・ラウズ・カンパニーによって開発され、1980年代に開業しました。隣接する建物には、サウス・カルバート・ストリート111番地にあるハーバープレイス・タワーとして知られるオフィスタワーと、ルネッサンス・ボルチモア・ハーバープレイス・ホテルがあります。どちらもギャラリーモールに隣接していますが、ギャラリーモールは2026年2月現在閉鎖されています。
ハリケーン・イザベル（2003年）、10年にわたる経営不行き届き（1990～2016年）、そしてCOVID-19パンデミック（2020年）による甚大な被害をボルチモア・インナーハーバー全体と共に受けたハーバープレイスは、商業施設としての存続可能性が取り返しのつかないほど損なわれました。施設は2026年秋に解体と再開発が開始される予定です。
説明
この物件は、それぞれ2階建ての緑の屋根のショッピングモールパビリオン2棟で構成されています。1棟はプラットストリート沿い、もう1棟はライトストリート沿いにあり、プラットストリートパビリオンに隣接する5階建てのザ・ギャラリー・アット・ハーバープレイスというモールは2022年から閉鎖され空き地となっています。閉鎖されたギャラリーモールがあった場所には、ハーバープレイスタワーとして知られる28階建てのオフィスタワーと、12階建てのルネッサンスホテルがあります。パビリオンにはさまざまな店舗やレストランが入っており、その一部ではかつて、ブルークラブの食品、ボルチモア・オリオールズとボルチモア・レイブンズの商品、エドガー・アラン・ポーの商品、メリーランド大学テラピンズの衣料など、ボルチモアやメリーランド州特有の商品を販売していました。両パビリオンの内部の一部には、ワッフルスラブ天井が採用される予定でした。
歴史（1964–1985）
建設前および開発
1964年、当時のボルチモア市長セオドア・ルーズベルト・マッケルディンは、荒廃した埠頭や工業用倉庫を撤去する最初のインナーハーバーマスタープランを開始した。それらの倉庫はその後取り壊され、ボルチモアコンベンションセンターなどの多目的ビルに置き換えられた。メリーランド科学センターは1976年に完成した。1977年、当時のボルチモア市長ウィリアム・ドナルド・シェーファーは、西ボルチモアのモンドーミンモールを開発した、マサチューセッツ州ボストンのファニエルホールマーケットプレイスで知られるジェームズW.ラウスを雇い、同様の活気のある商業中心地を作るように依頼した。プロジェクトのために選ばれたコンセプトは、ファニエルホールマーケットプレイスに使用されたものと同じフェスティバルマーケットプレイスで、地元のレストラン、多様な小さな屋台、ナイトライフなどのエンターテインメントを備えた、活気のあるヨーロッパ風の公共スペースであった。
1978年、この土地は市が所有しており、市憲章で公園に指定されていたため、ウィリアム・ドナルド・シェーファーの支持を得て、計画を進めるには市全体の住民投票が必要となった。[ 3 ]この修正案は、「この場所での計画規模を、プラット・ストリート・パビリオン前に停泊しているUSSコンステレーションの頂上までに制限した」。[ 4 ]有権者は、周囲の26エーカーを公共のオープンスペースとして残すことを条件に、3.2エーカーの公共公園用地を開発のために利用することを承認した。現在ハーバープレイスがあるインナーハーバーの遊歩道は1974年に完成した。
ラウズ社は1978年11月にハーバープレイスを発表し、プロジェクトの費用は約2000万ドルと見積もられました。[ 5 ]プロジェクトを進めるために、ラウズ社はメリーランド州に拠点を置く子会社ハーバープレイス・フェスティバル・マーケットプレイス社（または単にハーバープレイス社）を設立しました。 [ 6 ]ラウズはさらに4つの子会社を設立しました。パビリオンを管理するハーバープレイス・マネジメント社（またはハーバープレイス・マネジメント・カンパニー、LLC ）とハーバープレイス・アソシエイツ・リミテッド・パートナーシップです。プロジェクトの資金調達のためにハーバー・ファンディング社とハーバー・オーバールック・インベストメンツ社も設立されました。 [ 7 ]
ラウズ社は、ファニエル・ホール・マーケットプレイスも設計した建築家ベンジャミン・C・トンプソンを雇い、ハーバープレイスのパビリオンの設計を依頼し、ハーバープレイスは1979年1月にボルチモア蒸気船会社のドックの跡地に正式に建設が開始された。[ 8 ]
グランドオープン
1979年にジェームズ・ラウスがラウス・カンパニーを退職した後、マティアス・J・デヴィートがハーバープレイスのグランドオープンにリボンカッターとして参加した。ハーバープレイスは、ボルチモア中心街再開発の目玉として、1980年7月2日にグランドオープンを祝った。この祝賀行事は1980年7月6日まで1週間続いたが、ほとんどのイベントやフェスティバルは1980年7月2日に行われた。[9] この行事では、リボンカット式典、マティアス・デヴィートとウィリアム・シェーファーのスピーチ、空への風船の放出が行われ、また、複数のバグパイプバンドが周辺をパレードするなど、様々なグループの音楽で盛り上がった。ボルチモア交響楽団は水辺でライブコンサートを行った。
ハーバープレイスは非常に成功し、最初の数年間のウォルト・ディズニー・ワールドよりも多くの約1800万人の来場者を集めた。また、1981年8月24日にはタイム誌が「リビング：彼はダウンタウンを掘り下げる」と題し、表紙にジェームズ・ラウスと「都市は楽しい！」というフレーズを掲載した。[ 11 ]
双子のパビリオンには、地元の専門店やレストランが多数入店していた。プラット・ストリート・パビリオンは小売と飲食を中心とするモールで、ライト・ストリート・パビリオンには2階にザ・ギャレーと呼ばれるフードコートと、1階にザ・サム・スミス・マーケットと呼ばれるマーケットプレイスがあった。ライト・ストリート・パビリオンはプラット・ストリート・パビリオンの姉妹モールで、店舗やレストランのスペースがかなり広かった。当初の著名なテナントには、シティ・ライツ、フィリップス・シーフード、リーズ・アイスクリーム、ハッツ・イン・ザ・ベルフライ、アセニアン・プラカなどがあった。フィリップス・シーフードには、持ち帰り専門レストランのフィリップス・ハーバープレイス・エクスプレスと食べ放題レストランのフィリップス・シーフード・ビュッフェもあった。[ 12 ]
開封後
ボルチモアのハーバープレイス・フェスティバル・マーケットプレイスは、クインシー・マーケットの数年後にオープンしたにもかかわらず、「建築の原型」となり、地元住民と市外からの訪問者の両方を魅了し、バージニア州ノーフォークのウォーターサイド・フェスティバル・マーケットプレイス、オハイオ州トレドのポートサイド・フェスティバル・マーケットプレイス、ニューヨーク市マンハッタンのサウス・ストリート・シーポートのピア17パビリオンとフルトン・マーケット・ビルディング、フロリダ州ジャクソンビルのジャクソンビル・ランディング、フロリダ州マイアミのベイサイド・マーケットプレイス、さらにはメリーランド州オーウィングズミルズのオーウィングズミルズ・モール、ペンシルベニア州フィラデルフィアのギャラリー・アット・マーケット・イーストのギャラリーII拡張、バージニア州リッチモンドの6番街マーケットプレイスなど、一連の同様のプロジェクトを生み出した。最盛期には、当時衰退していたブロードウェイ・マーケットよりも業績が良かった。ジェームズ・ラウズが使用したワッフルスラブの天井デザインは、その後のマーケットプレイスでも特徴的な特徴となり、ミズーリ州セントルイスのユニオンステーションモール、ノーフォークのウォーターサイド、トレドのポートサイド、バージニア州の6番街マーケットプレイス、フリントのウォーターストリートパビリオンでも再び使用されました。[ 13 ]
ハーバープレイスは大成功を収め、ジェームス・ラウスは1982 年にエンタープライズ財団を設立しました。この財団は、特にフェスティバル マーケットプレイスのコンセプトを小規模都市に導入することを目的として、子会社のエンタープライズ デベロップメント カンパニー (EDC)を設立しました。
歌うファッジショップ「ザ・ファッジェリー」は1985年にライトストリートパビリオンにオープンした。[ 14 ]
ラウズ社は、プラット・ストリート・パビリオンに隣接するハーバープレイス・ギャラリーを建設し、1987年9月に開業しました。これにより、ハーバープレイス複合施設は3つのモールを擁するようになりました。ルネッサンス・ハーバープレイス・ホテルは、ギャラリーとハーバープレイス・タワーに隣接して建設され、1988年に開業しました。ハーバープレイス・ギャラリー、ハーバープレイス・タワー、ルネッサンス・ホテルの開発は、オレゴン州ポートランドのパイオニア・プレイス、ワシントン州シアトルのウェストレイク・センター、メリーランド州オーウィングズ・ミルズのオーウィングズ・ミルズ・コーポレート・センター、アリゾナ州フェニックスのアリゾナ・センターなど、同様のプロジェクトにもつながりました。
ギャラリーの成功により、ラウズ社は複合施設全体を「ハーバープレイス＆ギャラリー」と呼ぶようになった。[ 2 ]
衰退（1990～2026年）
ハーバープレイスの衰退は30年近く続いたゆっくりとした緩やかなプロセスであり、パンデミック、電子商取引、郊外のショッピングモールとの競争だけでなく、計画的な取り壊しに至った複数の要因があった。
地元テナントから全国テナントへの移行
1990年代から、ラウズ・カンパニーは財政的な理由から、ハーバープレイスで地元業者からチェーン店へと事業を転換し始めた。ハーバープレイスに最初にオープンした全国展開のテナントはフーターズで、1990年10月にオープンしたが、間もなく性差別を理由に非難された。[ 15 ]ピッツェリア・ウノ（後にウノ・シカゴ・グリル、現在はウノ・ピッツェリア＆グリル）は1991年6月にプラット・ストリート・パビリオンにオープンした。このレストランは2014年に改装された。 [ 16 ]チーズケーキ・ファクトリーは1995年にプラット・ストリート・パビリオンへの出店を発表し、1996年にグランドオープンした。[ 17 ]
1998年1月、ラウズ・カンパニーはウィル・スミスとジェイダ・ピンケット・スミスにプラット・ストリート・パビリオン内のプラネット・ハリウッド・レストランの建設を許可した。このレストランは2001年9月に閉店した。[ 18 ] 2003年10月、マコーミック＆シュミックスが経営するM&Sグリルが後を継いだ。 [ 19 ]
2004年 ジェネラル・グロース・プロパティーズがハーバープレイスとザ・ギャラリーを買収
シカゴに本拠を置くジェネラル・グロース・プロパティーズ（GGP）は、2004年11月に126億ドルで同社を買収し、ハーバープレイスとギャラリーを含むラウズ・カンパニーのポートフォリオを買収した。[ 20 ]
2005年7月1日の週末、ハーバープレイスは25周年を祝い、メリーランド州知事ロバート・L・エーリック、当時のボルチモア市長マーティン・J・オマリー、ボルチモア地域コンベンション＆ビジターズ協会（BACVA）会長レスリー・R・ドゲットが出席した式典が行われた。[ 21 ]
スターバックスは、2008年12月31日にライトストリート・パビリオン店を閉店した。これは、財務上の問題と店舗の「カニバリゼーション」（同一地域への店舗集中）が原因で、同社は2008年7月の世界不況期から全国的な事業再編を余儀なくされた。この事業再編では、利益を上げていない不採算店舗600店を閉鎖したが、その600店にはメリーランド州の12店舗が含まれており[ 22 ] 、ハーバープレイス店も含まれていた[ 23 ] 。スターバックスはハーバープレイスのギャラリーに移転した。ギャラリー店は2018年12月26日に閉店した[ 24 ] 。
ハーバープレイスは2010年7月に30周年を迎えました。[ 25 ]
2000年代から2010年代初頭にかけて、1980年のグランドオープン以来パビリオンに入居していた地元テナントが次々と閉店し始めました。この時期に、多くのテナントが全国規模のテナントに交代しました。2011年9月30日、パビリオンの最後のテナントであったフィリップス・シーフードは、ライト・ストリート・パビリオンの店舗を永久に閉店しました。これは、近隣のプラット・ストリート発電所（旧ESPNゾーン）に移転すると発表したためです。[ 26 ]
H&Mは2011年5月19日にハーバープレイスにオープンし、以前は小規模で地域密着型の家族経営の店舗だった2フロアを引き継いだ。[ 27 ]
2012年、ライト・ストリート・パビリオンの旧フィリップス・シーフードの跡地に、映画『フォレスト・ガンプ』をモチーフにしたババ・ガンプ・シュリンプ・カンパニーのレストランがオープンし、持ち帰りレストランのガンプ・オン・ザ・ランは旧フィリップス・ハーバープレイス・エクスプレスの跡地に移転した。[ 26 ]フィリップス・シーフード・ビュッフェの跡地は空き店舗のままであった。
マコーミック・ワールド・オブ・フレーバーズは2012年8月にライトストリートパビリオンの1階にオープンした。[ 28 ]
多くの観光客や地元住民は、ジェネラル・グロース・プロパティーズがハーバープレイスを「観光客を罠にかける店」、つまり再訪をためらわせるような高価なチェーン店に変えてしまったと述べ、これはジェームズ・ラウスがハーバープレイスに抱いていた当初の構想とは合致しないものだった。
同様に、GGPはハワード・ヒューズ・コーポレーションを通じて、やはりラウズが開発したルイジアナ州ニューオーリンズのリバーウォーク・マーケットプレイスを、フェスティバル・マーケットプレイスから2014年にノードストローム・ラックなどの全国チェーンが出店するアウトレットモールへと転換した。これは、 GGPがフェスティバル・マーケットプレイスを地域の集まりよりも高級品の買い物客に魅力的なものにしているパターンを浮き彫りにしている。[ 29 ]フーターズ、チーズケーキファクトリー、リプリーズは国内の他のどこにでもある。さらに、多くの観光客や地元住民は、新しい全国展開のテナントが元の地元テナントよりも価格が高いことに不満を抱いていた。彼らはもはやパビリオンで25ドル以下でおいしい食事を見つけることができなくなったのだ。[ 30 ]
2012年6月26日、ライト・ストリート・パビリオンにリプリーズ・ビリーブ・イット・オア・ノット！オディトリアム博物館がオープンしました。この博物館は、かつては小さな地元の家族経営の店舗だった2フロアを改装したものです。[ 31 ]
2012年 アシュケナージ・アクイジション・コーポレーションによるハーバープレイス・パビリオンの買収
2012年11月、パビリオンはアシュケナージ・アクイジション・コーポレーション（GGP）に1億ドルで売却されました。アシュケナージはパビリオンのみを所有し、GGPはギャラリーの所有権を維持したため、どちらの開発業者もこのエリアを「ハーバープレイス＆ギャラリー」と呼ぶことはなくなりました。[ 32 ]
店舗閉鎖と経営上の問題
2010年代には、ハーバープレイスでは再び多くのテナントが閉店し始め、その地域の再開発計画につながりました。
- マコーミック・ワールド・オブ・フレーバーズは2016年8月14日に閉店した。[ 28 ]
- アーバンアウトフィッターズは2018年1月7日に閉店した。[ 33 ]
- ファイブガイズとヌードルズ＆カンパニーは2018年夏にライトストリートパビリオンから撤退した。ファイブガイズは2026年にインナーハーバーに戻る予定だが、新しい場所はハーバープレイスではなく近くのロックウッドプレイスショッピングセンターになる。[ 34 ]
- ファッジェリーは収益性の問題により2018年9月9日に閉店した。[ 14 ]
- M&Sグリルは2018年10月に閉店した。[ 19 ]
- かつてのアーバン・アウトフィッターズの跡地には、地元の雑貨店「ネイバーフッド・アーバン・グッズ」がオープンした。[ 35 ]
- 2019年、バナナ・リパブリックはギャラリーから移転してからわずか1年後にプラット・ストリート・パビリオンの店舗を閉店した。[ 36 ]
2019年までに、パビリオンは近くの他のフェスティバルマーケットプレイスや同様のマーケット、特に2019年に大規模な改修工事が行われたフェルズポイントのブロードウェイマーケットとの激しい競争に直面しました。インナーハーバー自体は2020年代にはすでに衰退しており、買い物客はハーバーイーストやカントンなどの業績の良いエリアに引き寄せられていました。
ババ・ガンプ・シュリンプ社 2016年訴訟 – メンテナンス問題
2016年のババ・ガンプ訴訟の後、借主は他の多くの人々と共に、アシュケナージが大部分無視していた多くのメンテナンス問題について苦情を申し立てた。これには、摩耗した床、機能しない個室鍵のある汚いバスルーム、壊れたエスカレーター、故障した空調システム、錆びた金属製の階段と壊れたコンクリート、 2017年4月のリプリーズでの火災後の機能しないスプリンクラーシステム、剥がれたり摩耗した塗装、欠陥のある破損したドアと割れた窓、不十分または故障した照明、欠陥のある電気コンセントによる火災の危険性、垂れ下がった電線と過負荷の電気システム、ネズミの蔓延と雨漏りなどが含まれていた。2018年、ババ・ガンプ・シュリンプ社は、アシュケナージ・アクイジション社に対して、物件の劣化を許したとして113万ドルから120万ドルの判決を勝ち取ったが、控訴によりその一部は返還された。[ 37 ]
また、パビリオンの地下階では、消火スプリンクラー設備からの浸水が頻繁に発生していることも指摘されました。遊歩道にあるスーパーキューブの照明器具の一部は、ナトリウム電球が故障し、交換されることがなかったため、メンテナンスに問題を抱えていました。[ 38 ]
入居者らはまた、アシュケナージがパビリオンに適切な警備を提供しなかったために犯罪が頻発し、買い物客やフーターズのような特定の店舗が自前で警備費を払うことを思いとどまらせたと苦情を述べた。
2019年、ハーバープレイスの裁判所命令による破産管財
2019年3月、ドイツ銀行は、アシュケナージがババ・ガンプの2018年の判決に応じることができず、7,600万ドルの融資を不履行にしたと発表しました。
2019年5月30日、物件の維持管理を怠り、売主に支払いをしなかったため、アシュケナージはハーバープレイスの所有権と管理権から立ち退かされ、物件は裁判所命令により管財人による管理下に置かれました。 [ 39 ]ボルチモア市巡回裁判所は、ニュージャージー州モントクレアのIVLグループLLCをハーバープレイスの管理、維持、賃貸、担保提供に任命し、管財人による管理命令によりIVLグループは新たな買い手を探すことも認められました。[ 40 ]
COVID-19 パンデミック
2020年代には、 COVID-19パンデミックとそれに伴うeコマースの競争激化 により、ハーバープレイスの衰退は悪化した。
リプリーズ・ビリーブ・イット・オア・ノット！は2020年5月に閉館しました。博物館はライト・ストリート・パビリオンの2フロアを占めていたため、大きな空きスペースができました。[ 41 ]
リプリーズが閉店し、テナントがいなくなった直後、ライト・ストリート・パビリオンの2階は完全に閉鎖されました。パンデミックはハーバープレイスとザ・ギャラリーにとって「最後の一撃」とみなされていました。実際、パビリオンに隣接するザ・ギャラリーは2022年1月に営業を停止しました。
2022年 MCB Real Estateによるハーバープレイス・パビリオンの買収
2022年4月、ボルチモアの開発会社MCB Real Estateがハーバープレイスの購入契約を締結した。[ 42 ]この取引は2022年12月にボルチモア市巡回裁判所で確定した。[ 43 ]
テナントの流出増加
ビルド・ア・ベア・ワークショップとジョニー・ロケッツはともに2021年9月に閉店した。2022年頃、ティル・ナ・ノグはプラット・ストリート・パビリオンを去った。[ 44 ]
2022年2月10日、ババ・ガンプ・シュリンプ社は、ボルチモア市保健局による大規模なメンテナンス問題と、ハーバープレイスの遊歩道に屋内と屋外の両方の席があった同店の食品営業許可の更新不履行を理由に、ライト・ストリート・パビリオンの店舗を閉店した。ハーバープレイスのババ・ガンプを運営していたケリー・カンパニーズの弁護士兼幹部、ルーク・コスターズ氏は、同店が永久に閉店したことを確認した。コスターズ氏はまた、パビリオンでのレストラン閉鎖の原因となった大規模なメンテナンス問題は、前オーナーのアシュケナージ・アクイジション・コーポレーションの直接的な結果であると述べた。ババ・ガンプを所有するランドリーズ社の代表者は、前オーナーは施設の維持管理に「実質的に何も」行わなかったと述べた。[ 45 ]
H&Mは2022年3月9日にライト・ストリート・パビリオンの店舗を閉店し、大部分が空室となりました。その結果、ライト・ストリート・パビリオンには2022年3月時点でテナントが2社しか残っておらず、ほぼ完全に空室状態でした。2022年4月には、ハーバープレイスの空室率は70%と報告されました。[ 46 ]
2022年9月、ウノ・ピッツェリア＆グリルは修理を理由にプラット・ストリート・パビリオンの店舗を「一時的に」閉店し、その後再開することはなかった。MCBリアル・エステートはその後まもなく閉店が恒久的であることを確認した。レストランはボルチモアでの営業をザ・ショップス・アット・カントン・クロッシングに移転したが、そこも2024年8月に閉店し、ワンダー・フード・ホールに移転した。さらに、レストランの看板は撤去された。[ 47 ]ウノ・ピッツェリア＆グリルの閉店後、プラット・ストリート・パビリオンの最後の主要な座席のあるレストランのテナントはザ・チーズケーキ・ファクトリーだった。プラット・ストリート・パビリオンには2022年9月の時点でテナントが3社しかなく、ほぼ完全に空室であった。
2023年4月、ボルチモア・ブリュー紙はハーバープレイスの空室率が90%を超えていると報じ、創業者のファーン・シェンはパビリオンについて「空っぽの店舗、施錠されたドア、そして素晴らしい眺め」を誇っていると述べた。彼女はプラット・ストリート・パビリオンの入口の一つで割れた窓を発見し、ライト・ストリート・パビリオンの2階バルコニーでは寝具とジーンズが散乱していた。[ 48 ]パビリオンは「死んだモール」と化し、営業しているテナントはほんの一握りだった。ライト・ストリート・パビリオンの内部は2023年4月19日に完全に閉鎖され、施錠され、パビリオン内のトイレさえも封鎖された。ドアや窓には経営陣が手書きした看板が掲げられ、主要テナントの正面玄関からフーターズに入るように誘導した。しかし、姉妹店であるプラット・ストリート・パビリオンは依然として営業を続けていたものの、営業を続けていたのは「ザ・チーズケーキ・ファクトリー」のみだった。その他のテナントには「イッツ・シュガー」や、小さな土産物店や宝石店などが入った。その他の店舗――小さなレストランから全国展開する小売店まで――はすべて閉店していた。[ 49 ]
再開発、モールの閉鎖、解体（2023年～現在）
| ハーバープレイス再開発 | |
|---|---|
 ハーバープレイス再開発地区のインタラクティブマップ | |
| 別名 |
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| 一般情報 | |
| 状態 | 提案 |
| タイプ | 複合開発 |
| 位置 | ボルチモア、メリーランド州、アメリカ合衆国、201 および 203 E. Pratt Street、21202 301 および 303 S. Light Street、21202 |
| 完成予定日 | 2030年代初頭 |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 10/9（プラットストリート）32/25（ライトストリート） |
| 設計と建設 | |
| 建築会社 | ゲンスラー、3XNアーキテクツ、BCTデザイングループ他多数[ 50 ] |
| 開発者 | MCB不動産 |
| Webサイト | |
| www.ourharborplace.com | |
2023年10月30日、MCBリアル・エステートは、両パビリオンを解体し、ライト・ストリート303番地にサウスタワーと呼ばれる32階建てのマンションとノースタワーと呼ばれる25階建てのマンション、そしてプラット・ストリートに円形劇場を備えた商業・小売ビル2棟を建設する提案を発表した。しかし、ハーバープレイスのギャラリーは、ブルックフィールド・プロパティーズが「ギャラリーについて多くの選択肢を再評価している」と述べたにもかかわらず、再開発の計画もなく、2022年1月以来閉鎖され空き家のままとなっている。[ 4 ]プロジェクトを進めるには、住宅開発を許可する憲章の改正、区画整理の変更、そしてインナーハーバーを管理する市の都市再開発計画の改正が必要であり、[ 51 ]これは2024年11月にボルチモアの有権者によって承認された。MCBは2024年12月に解体のためのパビリオンの土壌検査を開始した。[ 52 ]
新しい 201 East Pratt Street ビルは、小売と商業の両方のスペースを提供する予定です。1 階と 2 階にはマーケットプレイスが入り、そのデザインは水からヒントを得ています。その形状から、通称「The Sail」と呼ばれています。The Sail と世界貿易センターの間にある 203 East Pratt Street ビルは、ウォーターフロントの商業スペースと、片持ち式の 2 階の下に公共スペースを提供します。円形劇場と周囲の緑地は「The Park at Freedom's Port」と呼ばれ、食事やレクリエーションのための高架スペースを含め、約 2,000 席を備えます。食事スペースと円形劇場の下には、カムデン ストリートの東側の延長に沿って水辺に向かってアートや小売店が並びます。303 South Light Street アパートメント タワーは上層階に集合住宅を提供し、1 階と 2 階には小売店、レストラン、コミュニティ スペースが入ります。301 South Light Street には、「The Wildset」という愛称のマーケットプレイスが入り、小売店と食事のオプションが入る予定です。デザインはメリーランド州の造船業の伝統と地元のシーフードにインスピレーションを得ています。ハーバープレイスの遊歩道も2層構造に改修され、水辺とのインタラクティブな体験を提供します。この遊歩道は「ザ・クレセント」という愛称で呼ばれています。[ 53 ] MCBリアルエステートは、ハーバープレイスを24時間営業の環境にすることを計画しており、当初の商業施設とレストランのみの用途を超えて拡張する予定です。
再開発計画は、MCBのイースト・プラット・ストリート300番地の複合用途ビル計画と統合される。[ 54 ]
批判
再開発計画は批判されており、ライト・ストリート303番地の新しいマンションタワーが眺望を遮るという苦情や、プラット・ストリート203番地の建物と共に、このマンションタワーがウォーターフロントを私物化し、一般人のアクセスを制限することになるという懸念がある。[ 55 ]元ボルチモア市長マーティン・オマリーは、再開発計画は「公共のウォーターフロントの公園用地をひどい開発業者が横取りする」と有名な発言をし、2024年11月の質問Fで「反対」票を投じた。また、取り壊しに代わる案を主張する人々もいる。例えば、近くのパワー・プラント・ライブ！やノーフォークのウォーターサイド・ディストリクト（どちらもザ・コーディッシュ・カンパニーが所有・管理）のように、パビリオンを地元のレストランや音楽活動のあるエンターテイメント地区に改装する案や、ニューヨークのサウス・ストリート・シーポートの再開発されたピア17 （これもラウズが開発したピア17パビリオンに代わる）に似た屋上会場のあるショッピングモールの提案などである。他の人々は、パビリオンを完全に「公園専用」のスペースに置き換えることを提案した。これは、ジャクソンビル・ランディングの跡地に建設されたジャクソンビルのリバーフロント・プラザに似た、特別な緑地に変えることを意味した。[ 56 ]
ジェームズ・ラウズの息子、ジミー・ラウズ（愛称ジェームズ・ラウズ・ジュニア）とテッド・ラウズも再開発計画を批判しており、ジミー・ラウズは解体に代えて、ジェームズ・ラウズの構想を反映し、魚介類、農産物、工芸品などの市場としてパビリオンを改修することを主張している。ラウズ家はまた、アパート群についても批判し、邪魔者であり、計画にはジェームズ・ラウズの意図が欠けていると述べ、開発業者への「白紙小切手による贈り物」だと非難している。[ 57 ]
テッド・ラウズは、景観向上のため、設計審査の義務化と地下駐車場の設置を推進した。また、ハーバープレイスの跡地がモリス・A・メカニック劇場のように、空き地のまま未開発のままになるリスクを防ぐため、解体前に資金拠出を約束するよう求めた。ラウズは、再開発計画への懸念を訴えるインナーハーバー連合に加わった。[ 58 ]
MCB不動産の批判に対する反応
MCB Real Estateの共同設立者兼マネージングパートナーであるP・デイビッド・ブランブル氏は、批判に対し、公園のみの代替案を拒否し、現在のパビリオンは大部分が空いているとはいえインナーハーバーの重要な商業構成要素であるため、専用の緑地はボルチモアの利益にならないと主張した。
彼はまた、ハーバープレイスの小売業のみの形態は時代遅れであるため、マンションタワーは必要だと主張し、小売業と住宅の融合は現代の開発の標準であり、「財政的、経済的持続可能性」にとって不可欠であると述べた。また、現代のウォーターフロントが成功するには、多様な用途の混合が必要だとも述べた。TJスミス・ショーのインタビューで、ブランブル氏はライトストリートタワーに対する反発を「ばかげている」と述べ、「どこに行ってもマンションと小売業ばかりだ」と述べた。[ 59 ] [ 60 ]
ブランブル氏はまた、ハーバープレイスのパビリオンを娯楽地区に変える、あるいはフェスティバルマーケットプレイスとして残すといった取り壊しの代替案も拒否し、パビリオンをフェスティバルマーケットプレイスとして残したり、娯楽地区に再開発するといった小売りのみ、あるいは市場のみの代替案は持続可能ではないと主張した。
さらに、ボルチモアにはすでにインナーハーバー地区にPower Plant Live!とWalk at Warner Streetという 2 つの娯楽地区があるため、娯楽地区の代替案は不要になります。また、アシュケナージの影響で、パビリオンには HVAC の故障、カビの蓄積、ネズミの侵入など、メンテナンス上の問題が多数あるため、代替案として改修はもはや現実的ではないと彼は付け加えました。これらのメンテナンス上の問題により、改修には法外な費用がかかり、取り壊しよりも費用がかかる可能性があり、パビリオンは築 40 年以上経過しているため、アスベストなどの隠れた要素が除去されていない可能性があります。これらのメンテナンス上の問題は、ハーバープレイスが「放置による取り壊し」 である典型的な例です。
彼は代替案、いわゆる「プランB」を望んでおらず、もし再開発計画が否決されれば、市は「今の状況に固執することになる」と警告した。つまり、MCBや市外の所有者がパビリオンを取得し、「ガラクタで埋め尽くす」（キャッシュフローを生み出すために空きスペースを全国規模の店舗で埋めるといった短期的な解決策）可能性があり、その結果、2019年の裁判所命令による破産のような新たな倒産に陥ったり、さらに放置されたり、ワシントンD.C.のナショナル・プレイスにあるレストラン（現在は閉店）のように、最終的には営業を停止することになる収益性維持のための「最後の努力」を優先したりする可能性がある。[ 61 ]
フーターズの訴訟と閉鎖
2024年1月、フーターズはアシュケナージとMCBリアルエステートの両社を賃貸契約違反で提訴した。具体的には、 2023年9月のライトストリート・パビリオンへの不法侵入事件後、適切な警備を怠ったとして提訴した。また、フーターズはパビリオンを「手入れが行き届いておらず、汚く、メンテナンスが不十分」と表現し、それが彼らの事業に甚大な損害を与えたと述べている。2024年6月にテナントが閉店した時点で、ライトストリート・パビリオンにはレストランはなく、メイド・イン・ボルチモアとネイバーフッド・アーバン・グッズの2店舗のみが残っていた。[ 62 ]しかし、2024年11月、MCBリアルエステートはフーターズを反訴し、テナントが退去前に営業時間を短縮したことは賃貸契約違反であると主張した。[ 63 ]
一時的な活性化
2023年から、MCB Real EstateのBOOST（黒人所有・運営店舗テナント）プログラムの一環として、パビリオンは一時的な地元テナントで埋め尽くされました。このプログラムの目的は、再開発計画が最終決定されるまでの間、ウォーターフロントエリアを活性化し、そのエリアが「ゴーストタウン」になるのを防ぐことでした。
メイド・イン・ボルチモアのホリデーストアは、2023年11月にH&Mの跡地1階にポップアップストアとしてオープンし、[ 64 ]、2024年2月に常設店舗としてオープンしました。 [ 65 ]
アンジェリス・ピッツェリアは、2024年3月27日にライトストリートパビリオンにポップアップレストランとしてオープンし、2025年8月に常設店舗としてオープンしました。[ 66 ]
ジョニー・ロケッツの跡地はノスタルジア・ダイナーに引き継がれ、2025年1月にポップアップレストランとしてオープンしたが、ノスタルジア・ダイナーは2026年1月時点でまだ正式なグランドオープンを行っていない。 [ 67 ]
2025年7月、カリブ海料理の実店舗レストラン「ウェイティング・トゥ・オックステール」が、かつてオレウムレストランがあった場所にオープンした。[ 68 ]
フーターズの跡地には、スパノス・スポーツバー＆グリル・ステーキハウス（旧スパノス・プライム・ステーキハウス）がオープンし、2025年10月17日（金）にグランドオープンを祝った。[ 69 ]
MCBリアルエステートは、一時的な地元テナントはパビリオンが取り壊されることを十分に認識しており、賃貸契約も短期契約となっていることを確認しました。BOOSTテナントは工事期間中は移転し、再開発完了後、ハーバープレイスでの再オープンが提案されます。BOOSTプログラムに参加していない最後の全国テナントであるIT'SUGARも移転する可能性が高いものの、ハーバープレイスでの今後の展開は2026年1月時点で不透明です。パビリオンは2026年秋に永久閉鎖され、解体工事が開始される予定です。再開発は2030年代までに完了する予定です。閉鎖されたギャラリーモールを除き、隣接する建物はこの期間中も営業を継続しますが、同モールとプラットストリートパビリオンを結ぶスカイウォークの入口は工事のため完全に閉鎖されます。
イベント
ホリデーメーカーズマーケット（2025年12月6日～7日）
2025年12月6日から7日にかけて、ハーバープレイスはクリスマスをテーマにしたホリデーメーカーズマーケットを開催しました。60以上の地元ベンダーが参加し、ライトストリートパビリオンを中心にクリスマス音楽が演奏されました。ライトストリートパビリオンも改装され、2階の外装アーチには紫色のネオンライトが設置されました。このイベントは、ライトストリートパビリオンから数歩の距離にあるドイツクリスマスビレッジと共同で開催されました。ドイツクリスマスビレッジには観覧車などの乗り物もありました。[ 70 ] [ 71 ]
2025 年 12 月は、ハーバープレイスが元々のツインパビリオンの下で開催していた最後のクリスマスでした。ドイツクリスマスビレッジはライトストリートパビリオンのすぐ隣にあるため、パビリオンの解体が始まってからわずか数か月後に始まる 2026 年に移転される予定です。
セイル250 メリーランド＆エアショー ボルチモア（2026年6月24日～7月1日）
セイル250メリーランド＆エアショー・ボルチモア（略してセイル250 ）は、アメリカ建国250周年を祝うイベントです。このイベントは、ハーバープレイスの遊歩道（コリン・クリーク・モールに似た場所）で、パビリオンの送別会として開催されます。海軍艦艇やジェット機（アメリカ海軍ブルーエンジェルス）の展示、そしてライブミュージックなどが披露されます。イベントはハーバープレイスだけでなく、インナーハーバー、ボルチモア半島、フェルズポイントにも広がります。P・デイビッド・ブランブルは、セイル250をパビリオンの「盛大な送別会」と位置付けています。これは、ハーバープレイスで開催される最後のイベントであり、その後「シャベルが地面に落ちる」ことになるからです。 [ 72 ]
3日間にわたる教育と家族向けのフェスティバル（6月26日～28日）が遊歩道沿いで開催されます。海洋遺産とテクノロジーに焦点を当てたSTEMテントとリビングヒストリーのデモンストレーション、シーフード・フォー・ソートによるインタラクティブな料理デモステージ、そしてボルチモア料理を紹介するフードプログラムなどが予定されています。ライブミュージックや様々な歴史展示などのエンターテイメントも予定されています。[ 73 ]
250周年を祝う米国の5大港湾都市の1つとして、週末を通して大勢の人が集まることが予想されます。
再開発開始前の最終店舗閉店
2025年12月4日、ハーバープレイスに30年近くテナントとして入居してきたチーズケーキファクトリーは、ハーバープレイス店を2026年1月24日に閉店すると発表しました。閉店理由は、「徹底的な検討と分析」の結果、「営業停止という苦渋の決断」に至ったためです。フーターズ閉店後、ハーバープレイスで営業していた唯一の大手レストランテナントはチーズケーキファクトリーだったため、これによりプラットストリート・パビリオンにはレストランテナントが残らなくなります。また、IT'SUGARの閉店により、ハーバープレイスに残る唯一の全国展開テナントはIT'SUGARとなります。
このレストランは2026年1月24日午後11時に正式に営業を停止し、115人の従業員はメリーランド州でまだ営業している他のチーズケーキファクトリーの店舗に異動となった。[ 74 ]
注目すべき事件
ハーバープレイスとその周辺地域では、多くの犯罪、訴訟、悪天候による問題が頻発し、それが地域の衰退の一因となっています。注目すべき例としては、以下のようなものが挙げられます。
1990年代のフーターズ論争
フーターズがライト・ストリート・パビリオンに開店した直後、同社は「差別的かつ性差別的」/「陰険で悪質な」行為を非難され、激しい批判に直面しました。具体的には、フーターズは女性従業員（ブランドでは「フーターズガール」と呼んでいました）のみを雇用していることで知られていました。批判者や雇用機会均等委員会（EEOC）からの訴訟は、これが差別禁止法違反であると主張しました。女性従業員が着用するタンクトップは、多くの家族から「挑発的で不適切」と見なされ、反発はさらに激化しました。[ 75 ]
反発は非常に激しく、市当局はハーバープレイス・フーターズに対し、開店直後から「More than a mouthful（一口一杯以上）」といった性的なスローガンや、他の店舗でよく見られる特定の挑発的な行為の禁止など、営業活動の是正を迫りました。具体的には、ボルチモア市議会議長のメアリー・パット・クラーク氏とラウズ・カンパニーが主導し、レストランに対し「性差別的な」看板、メニュー、従業員の制服の変更を要求しました。[ 75 ]
フーターズは不適切な営業慣行の是正要請を受け入れたものの、男性従業員の採用を拒否し続け、反発は続いた。最終的に同社は、女性であることは自社ブランドにとって不可欠な「真の職業資格」（BFOQ）であると擁護する立場を表明した。
1997年、このレストランは、ウェイターとしての仕事を拒否された男性たちから375万ドルの損害賠償を求めて訴訟を起こされ、[ 76 ]インナーハーバーの本来の目的である家族向けの環境をそのビジネス慣行が侵害しているとして、市がフーターズを禁止するか、法的にこの地域から立ち退かせるよう求める人々もいた。
この事態は1997年に解決した。フーターズは敗訴し、そのビジネス慣行に応じて375万ドルの支払いを余儀なくされた。ボルチモア市とラウズ社はフーターズが女性サーバーのみを雇用し続けることを許可したが、男性が応募できるホスト、バーテンダー、キッチンスタッフなどの「性別に中立な」職種を創設することを会社に強制した。[ 75 ]
1997年フィリップスシーフード殺人事件
1997 年 10 月、ダリル・ラトレルという名の 20 歳のフィリップス・ハーバープレイス・エクスプレスの料理人が、ウィリアム・リロイ・バークレーという名の厨房監督に刺されて死亡した。
事件後、警察はバークレーを第一級殺人、暴行、そして重罪犯として凶器を使用した罪で起訴した。この事件は、この地域の治安上の懸念を初めて浮き彫りにした。[ 77 ]
9/11攻撃の影響
ニューヨーク市ワールドトレードセンターへの9月11日の攻撃から2時間後、ボルチモア・ワールドトレードセンターとハーバープレイスがあるウォーターフロント全域は、攻撃を受けるという「確かな」脅威を受けて、歩行者、車両、ボートの立ち入りが禁止されました。パビリオンとギャラリーは避難させられ、一時閉鎖されました。9月12日と14日に届いた爆破予告も、警備強化の一因となりました。[ 78 ]
2000年代の言論の自由の問題
ラウズ・カンパニーは長い間、ストリートパフォーマーとの緊張関係にあり、パフォーマンスを規制し、言論の自由を抑圧していると非難されてきた。[ 79 ] 2002年から2003年にかけて、2つの出来事がきっかけとなって市に対する訴訟が起こり、紛争は頂点に達した。
ACLUの訴訟
2002年10月21日、ストリートパフォーマーのジェリー・ローワンは「無神経な」ジョークを言ったとして、その地域から出入り禁止となった。当時話題になっていたワシントンD.C.の狙撃事件について、ローワンはこう語った。「今朝、ダウンタウンを車で走っていたら、ラジオで、ついに狙撃犯の合成写真が出たらしいと聞いた。だから、逮捕されるのは間違いない。どうやら、彼はスペイン語を話す白人で、アラブ人のような顔をしているらしい」[ 79 ]。警察官がこのジョークを耳にし、ラウズ社に通報した。同社は以前、ローワンに対し「下品なジョーク」と「番組管理者への敬意の欠如」を理由に訓告状を送っていた。この通報を受け、ラウズ社はローワンをその地域から出入り禁止とした[ 79 ] 。
2003年4月4日、警察官がボルチモアの黒人女性たちに解散を求めた。[ 80 ]このグループは2002年9月11日以来、毎週金曜日にマッケルディン広場に集まっていた（そして今も集まっている）。
ローワンと黒衣の女たちは、2003年10月7日、ボルチモア市とラウズ社を相手取り、言論の自由を主張する訴訟を起こした。彼らは、アメリカ自由人権協会（ACLU）の代理人である弁護士ラジーヴ・ゴイルの支援を受けた。[ 80 ]
この訴訟は2013年に和解に至り、市との同意判決により、自発的なデモに対する「即時許可」が創設され、30人以下の団体に対する許可要件が免除されました。和解に際し、ACLU、市、ジェネラル・グロース・プロパティーズ、ウォーターフロント・パートナーシップ・オブ・ボルチモアとの交渉が行われ、言論の自由活動に有利な具体的な成果が得られました。マッケルディン・スクエア、ラッシュ・フィールド、カウフマン・パビリオン、ビジターセンター西側、そしてエリア10が公式の言論の自由区域に指定されました。さらに、和解によりボルチモア市はACLUの弁護士費用を支払うことが義務付けられました。[ 81 ]
2003年ハリケーン・イザベルによる洪水
2003 年 9 月、ハーバープレイスと隣接するワールド トレード センターを含むインナー ハーバー地域全体がハリケーン イザベルによって甚大な被害を受け、最終的には 1933 年以来最悪の洪水となった。
記録的な高潮がフォート・マクヘンリーとインナー・ハーバーで8.2フィートに達し、プラット通りとライト通りが浸水し、ハーバープレイスとインナー・ハーバーの遊歩道に大量の水が押し寄せ、両方のパビリオンの1階が浸水しました。
プラット・ストリート・パビリオンの屋外通路と両パビリオン内の複数の店舗は、甚大な浸水被害と停電に見舞われました。隣接するワールド・トレード・センターの地下室は300万ガロンの水によって浸水し、タワーは閉鎖され、60のテナントが休業しました。その結果、市とラウズ社は、パビリオンとギャラリーを一時的に閉鎖し、修理と改修を行いました。安全上の理由から、ラウズは複合施設全体の電気と空調システムを停止し、塩水への曝露によるさらなる機械的損傷や電気火災を防ぎました。[ 82 ]
リプリーの信じられない！2017年火災
2017年4月5日の夜、ライト・ストリート・パビリオンにあるリプリーズ・ビリーブ・イット・オア・ノット博物館で火災が発生し、被害は軽微で、清掃と修理のため一時閉鎖されました。火災の原因は不明ですが、パビリオンのスプリンクラーシステムが作動しなかったことも報告されています。これは、アシュケナージによるハーバープレイスのメンテナンス不足に起因する重大な問題と見られていました。[ 83 ]
2023年フーターズ侵入事件
2023年9月の夜、ライト・ストリート・パビリオンのフーターズで侵入事件が発生しました。事件発生当時、アシュケナージの怠慢により警備員の数が不足しており、これが2024年1月のフーターズによる訴訟に繋がったのです。[ 84 ]
2025年の射撃
2025年9月14日、警察は現場で発生した銃撃事件に対応し、右腕と肩に銃創を負った18歳の男性を発見した。[ 85 ]
事件の数時間後、17歳の男性がプラット・ストリート・パビリオン内で暴行を受けました。警察によると、この事件には複数の人物が関与しており、そのうちの1人は武装していました。ボルチモア警察は、この事件を非武装強盗と分類しました。[ 85 ]
2015～2018年の改修
アシュケナージ・アクイジション・コーポレーションはハーバープレイスを買収した後、改修計画を発表しました。2015年に発表された新しい設計計画は、苦戦していた複合施設の活性化を目的としていました。[ 86 ]
プラット・ストリート・パビリオンの設計は、「建物をひっくり返す」ことを目指したもので、IT'SUGARのような1階のテナントが通りとウォーターフロントの両方に店舗を構え、パビリオンの外部入口からのみアクセスできるようにした。新設計のもう一つの計画は、日よけと象徴的な「温室」のようなガラスを、黒ずんだ鋼鉄、木材、テラコッタパネルに置き換えることだった。2階の大部分は「ザ・マーケット・アット・ハーバープレイス」と呼ばれる最新のフードコートになる予定で、アシュケナージは両パビリオンのテナント構成も刷新し、以前のアーバン・アウトフィッターズのスペースに入居していたビルド・ア・ベア・ワークショップやネイバーフッド・アーバン・グッズなど、より現代的なテナント構成を計画していた。 [ 87 ]
改修工事のため、プラット・ストリート・パビリオンのエレベーター付近のコンコースは取り壊され閉鎖されました。ライト・ストリート・パビリオンのエスカレーターは通常の階段に置き換えられました。[ 88 ]
この改装期間中、IT'SUGARはライト・ストリート・パビリオンに一時的に移転しました。2018年4月にプラット・ストリート・パビリオンに戻ったため、このスペースは完全に閉鎖され、それ以来空き店舗となっています。[ 89 ]
スーパーキューブ照明器具の交換
この改修は、インナーハーバー2.0計画、BMore Brightイニシアチブ、そしてLights Out Baltimoreプロジェクトと連携して行われました。このプロジェクトでは、象徴的なスーパーキューブ照明器具（通称「シュガーキューブ」）をすべて交換しました。この照明器具は、1960年代にチャールズセンターとモリスAメカニックシアターのためにジョージ・コストリツキー（ RTKLアソシエイツの「K」）が設計し、1980年代と1990年代にはザ・ラウズ・カンパニーとザ・コーディッシュ・カンパニーがインナーハーバーのウォーターフロント（ハーバープレイスのウォーターフロントや近隣のプラットストリート発電所を含む）に設置しました。この照明器具は、ストラクチュラが設計した143本の木製LEDライトポールに置き換えられ、2018年に完成しました。この交換は、元のナトリウム灯が消耗し、メンテナンスと修理が困難になり、ウォーターフロントに暗い場所ができ、また上向きに設置されていたため渡り鳥の被害も発生していたため行われました。新しい照明器具は下向きに設置され、遮蔽されているため、この問題は軽減されています。プラット・アンド・ライト・ストリート・パビリオンの道路側にはスーパーキューブの照明器具が残っていましたが、ハーバープレイス・ギャラリー付近のスーパーキューブの照明器具はすべて交換されました。さらに、近くのボルチモア・コンベンションセンターでは、スーパーキューブの照明器具をLED街灯に交換しています。2014年のモリス・A・メカニック劇場の解体時に取り壊されたスーパーキューブ街灯のように、一部のスーパーキューブ街灯は2018年までに完全に撤去されています。[ 90 ] [ 91 ]
フーターズの移転
この改装工事は、2015年7月にフーターズがライト・ストリート・パビリオン2階の元の店舗から、ライト・ストリート・パビリオン1階にある6,300平方フィートのフードコート「ザ・ギャレー」への移転を計画していたことと重なっていたが、地主の建設問題と店舗改装により大幅に遅延した。移転に伴い、サブウェイを含む複数の食品販売店が閉店を余儀なくされた。[ 92 ]
改修工事終了
しかし、計画は大部分が停滞した。パビリオンの改修工事は計画発表から2年後の2017年に開始され、2018年4月にリニューアルされたIT'SUGARで終了したが、2018年末には両パビリオンの改修工事は部分的にしか完了していなかった。[ 93 ]改修工事の大部分はプラットストリート・パビリオンのみで完了し、改装後のスペースにはメイソンズ・ロブスター・ロールズ（2019年オープン）など、改修計画から撤退したテナントが数社しか入居していなかった。[ 94 ]
2018年、バナナ・リパブリックはギャラリーから改装されたプラット・ストリート・パビリオンに移転しましたが、1年後に閉店しました。[ 95 ]
ハーバープレイスのギャラリー
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 2020年4月のギャラリーモール。プラット通りとカルバート通りの両方から見たところ。 | |
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| 位置 | ボルチモア、メリーランド州、米国 |
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| 住所 | 200 E. Pratt Streetと109 S. Calvert Street、21202 |
| 開業日 | 1987年9月3日 （1987年9月3日） |
| 改装済み | 2001 |
| 締め切り日 | 2021年12月31日（最後のテナント）2022年1月21日（モール内部） ( 2021-12-31 ) ( 2022-01-21 ) |
| 以前の名前 | ハーバープレイス＆ザ・ギャラリー（1987–2012） |
| 開発者 | ザ・ラウズ・カンパニー（ボルチモア・センター・アソシエイツ・リミテッド・パートナーシップ） |
| 管理 | GGP [ 96 ] |
| 所有者 | ブルックフィールド・プロパティーズ |
| 建築家 | ザイドラー・ロバーツ・パートナーシップ[ 97 ] |
| 店舗とサービス | 60歳以上（ピーク時）2022年1月現在約0人 |
| アンカーテナント | ジュニア1名（2016年3月から空席） |
| フロア | 5階（4階と5階は2016年から閉鎖されています） |
| 駐車場 | 駐車場 |
| Webサイト | www.thegalleryatharborplace.com (2015年アーカイブ) |
建物の詳細 | |
| 一般情報 | |
| 状態 | 廃止 |
| 建設開始 | 1985 （1985年） |
| 完了 | 1987 |
ザ・ギャラリー・アット・ハーバープレイスは、ザ・ギャラリー・モールやザ・ギャラリーとも呼ばれ、青緑色のパネルで設計された5階建てのガラス張りのショッピングモールで、1987年9月にオープンしました。現在は閉鎖されていますが、 2018年からブルックフィールド・プロパティーズの子会社であるGGPが所有・管理しています。 [ 96 ]ただし、再開発の計画はありません。
ザ・ギャラリーは、ハリケーン・イザベル（2003年）による深刻な被害、郊外型ショッピングモールとの競争（2001～2021年）、高い空室率、電子商取引にも耐え、小売センターとしても苦戦を強いられてきました。
説明
ザ・ギャラリー・アット・ハーバープレイスは5階建てのモールで、ハーバープレイス・オフィス・タワーとルネッサンス・ボルチモア・ハーバープレイス・ホテルに隣接している。プラット通りとカルバート通りの両方に位置している。その規模の大きさから、ザ・ギャラリーは複合施設内の3つのモールの中で最大である。他のモールで一般的なテナントに加え、フォーエバー21、スターバックス、ギャップ＆ギャップキッズ、バス＆ボディーワークスなどの高級テナントも入っていた。垂直な外観デザインのため、このモールには、当時多くのモールにあったシアーズ、メイシーズ、JCPenneyなどの伝統的なベテランアンカーテナントがいない。モールの唯一のジュニアアンカーはブルックス・ブラザーズだった。モールはプラットストリート・パビリオンとスカイウォークでつながっているが、2000年代から閉鎖されており、モール自体が閉鎖された後、2022年に完全に閉鎖された。プラット ストリート パビリオンは営業を続けているが、スカイウォークに通じるドアは閉鎖されている。
歴史
建設前および開発
ハーバープレイスがグランドオープンした1年後の1981年、ラウズ社はボルチモア中心街のかつて駐車場だった広大な街区を購入し、ハーバープレイス複合施設を拡張した地域型ショッピングモールを開業することでこの地域の活性化を図ろうとした。このショッピングモールは、ジェームズ・ラウズがラウズ社から完全に引退する前の最後のプロジェクトとなった。ラウズ社は、このショッピングモールには28階建てのオフィスタワーと12階建てのホテルも建設すると発表し、市はボルチモア・コンベンションセンターの新しいコンベンションサーキットを支えることを希望していた。[ 98 ]このプロジェクトはボルチモア・センターと呼ばれる予定だった。
このプロジェクトのために、ラウズ社はメリーランド州に5つの子会社を設立した。ボルチモア・センター社（またはボルチモア・センターLLC）は、その後、ギャラリー・モールの開発のためにボルチモア・センター・アソシエイツ・リミテッド・パートナーシップを設立し、ギャラリーの駐車場のためにボルチモア・センター・ガレージ・リミテッド・パートナーシップも設立した。[ 99 ] モールの管理のためにギャラリー・メンテナンス社が設立され、ルネッサンス・ホテルの開発のためにギャラリー・ホテル・リミテッド・パートナーシップが設立された。 [ 100 ]
ラウズは、シャーウェイ・ガーデンズ（ラウズが開発した別のショッピングモール）やカナダのトロント・イートン・センターの一部も設計した建築家エバーハルト・H・ザイドラーを、ショッピングモールと隣接する建物の設計に起用した。ザイドラーは1970年代半ばにすでにインナーハーバーについて議論を始めており、インナーハーバーを「荒廃した荒れ地」と表現していた。[ 101 ]
ザイドラーとラウズのチームは設計図を描き、承認を得るために提出した。新しいギャラリーモールは5階建てで、3階は小売店、3階にはインナーハーバーを見下ろすフードコートに通じる180度曲がる通路、ホテルと娯楽エリアの一部となる4階へ通じるエスカレーターが2基設置され、モール全体に植物や郊外の緑が広がり、アトリウム上部の巨大なガラス天井から陽光が差し込む。5階からはギャラリーを下から眺めることができる。ギャラリーは建物を斜めに貫くように設計され、中央に噴水と螺旋階段が設置された。[ 102 ]
ラウズは、この新開発がニューヨークに拠点を置くブルーミングデールズをギャラリーに誘致するのに十分であることを期待していました。ブルーミングデールズは意向書に署名しましたが、当時の親会社であるフェデレーテッド・デパートメント・ストアーズ（現メイシーズ）の資本配分により、この取引は「破談」となりました。その結果、ラウズ社はブルックス・ブラザーズをギャラリーの唯一のアンカー店舗とすることを発表しました。[ 103 ]ギャラリーの建設は1985年に始まり、1987年9月3日にグランドオープンしました。ラウズは、ハーバープレイス・オフィスタワーの構造エンジニアとして、設立間もないマクナマラ・サルビアを雇いました。[ 104 ]
開封後
ボルチモア・オリオールズは2008年11月12日にギャラリーで2009年の新ユニフォームを初公開した。[ 105 ]
スターバックスはパビリオンから移転し、2008年12月31日にギャラリーにオープンしました。[ 106 ]
5階
5階のルネッサンス・ハーバープレイス・ホテルからは窓越しにギャラリーが見えましたが、5階はモール自体と一体化しており、2016年に4階が閉鎖された際にはモールからのアクセスが制限されました。これは、GGPが5階へ直結するモールのエスカレーターを撤去したためです。その後、5階へはエレベーターでしかアクセスできなくなりました。[ 107 ]
改修工事（ギャラリー）
2001年の改修
2000年代初頭、ラウズ・カンパニーはギャラリーを近代化するための改修を発表した。これは、メリーランド州のアランデル・ミルズのような新しいショッピングモールや、1990年代に改修・拡張されたタウソン・タウン・センターとの競争力を高めることを意図していた。改修には、中央大階段をエスカレーターに交換し、1階の店舗に外部入口を追加することが含まれていた。改修には、モールとプラット・ストリート・パビリオンを結ぶスカイウォークを恒久的に閉鎖し、地上階への通行を促進することも含まれていた。改修は2001年に完了したが、それ以降、モールは更新されていない。[ 108 ]
衰退と閉鎖
ギャラリーの衰退もまた、ゆっくりと、そして徐々に進行しました。姉妹モールのような経営不行き届きとは関係ありませんが、いくつか共通する理由がありました。さらに、モールははるかに早く閉店し、再開発の計画もありません。
パビリオンと同様に、ザ・ギャラリー・アット・ハーバープレイスもパビリオンと多くの同じ理由で大幅な衰退に直面しましたが、独自の問題に直面していました。モールは2010年代にアシュケナージ・アクイジションズによって所有または管理されていませんでした。代わりに、モールはさらに6年間ジェネラル・グロース・プロパティーズの所有下に置かれました。パビリオンを無視したアシュケナージによって管理されていなかった間、このモールには独自の問題があり、2022年には永久に閉鎖されました。まず、モールは2001年の改装以来更新されていません。最新の改装が行われていないため、モールはタウソン・タウン・センター、ホワイト・マーシュ・モール、ザ・モール・イン・コロンビア、アランデル・ミルズなど、メリーランド州の他の多くの近代的なモールと競争することができませんでした。2010年代までには、パビリオンと同様に、テナントが閉鎖し始めました。
店舗閉鎖
2015年1月、ウェットシールはハーバープレイスのギャラリーを閉店しました。これは、同社が連邦破産法第11章の適用を申請し、全店舗を清算する手続きを進めていたためです。この閉店はハーバープレイスの問題とは関係がなく、同じ地域で別のテナントが閉店したため、空き店舗が生じたためです。[ 109 ] 2016年3月、ブルックス・ブラザーズはハーバーイーストへの移転を発表したため、ハーバープレイスのギャラリーを閉店しました。[ 110 ]
2016年、ショッピングモール4階のフードコートが「スペース」と呼ばれるオフィスエリアに改装され、マクドナルド、バーガーキング、その他様々なレストランを含む複数の飲食店テナントが撤退しました。改装工事が完了すると、4階は一般客の立ち入りが禁止されました。[ 111 ]
ニューヨークに拠点を置くブルックフィールド・プロパティ・パートナーズによるGGP社の買収に伴い、ザ・ギャラリーやハーバープレイス・タワーを含む同社のすべての物件は2018年8月にブルックフィールド・プロパティーズに移行されました。[ 112 ]
2018年、バナナ・リパブリックはギャラリーを閉鎖し、新しく改装されたプラット・ストリート・パビリオンに移転しましたが、そこも2019年に閉鎖されました。[ 113 ]
バンズズスポーツバー＆グリルは、2019年1月10日にブルックスブラザーズの跡地にオープンしました。[ 114 ]
ジョンストン＆マーフィーとバンズズ・スポーツ・バー＆グリルは2020年2月に閉店した。[ 115 ]
2020年のCOVID-19パンデミックは、eコマースの台頭も加速させ、モールの衰退に拍車をかけました。パンデミックは財政問題も引き起こし、ギャラリーは2021年6月に国家住宅ローン監視リストに掲載されました。[ 116 ] 2021年9月、ブルックフィールド・プロパティーズは、残りのテナントに対し年末までにモールから退去するよう通告し、モールの営業停止を開始しました。2021年以前から、モールは既にテナントを失っていました。テナントには、フォーエバー21、GNC、ギャップ＆ギャップキッズ、スターバックス、チルドレンズプレイス、バス＆ボディワークスなどが含まれていました。
2022年1月までにモールにはテナントがなくなり、その後閉鎖されました。隣接するハーバープレイス・タワーとルネッサンス・ホテルは営業を継続していますが、ギャラリーへの入口は閉鎖されています。
将来の再開発
2023年、ブルックフィールド・プロパティーズは、閉鎖されたモールの内部を一般の目に触れないようにし、周辺地域を再活性化させるために、旧ギャラリーの窓と入口に「Our Baltimore」と題された壁画を描いた。[ 117 ]ブルックフィールド・プロパティーズはギャラリーの選択肢を再評価すると述べているが、取り壊されて多目的ビルに建て替えられるパビリオンとは異なり、ギャラリーは2026年1月現在、再開発やいかなる形の再生の計画もなく、空きのまま一般公開されていない。
ギャラリーはハーバープレイス オフィス タワーとルネッサンス ホテルに隣接しているため、取り壊しは困難を極めるでしょう。
ブルックフィールド・プロパティーズは2026年1月に小売部門をGGPの名称に戻しました。しかし、隣接するハーバープレイス・タワーは小売部門専用のブランド変更であったため、引き続きブルックフィールド・プロパティーズ本体が所有・管理しています。[ 118 ]
ハーバープレイスタワー
| ハーバープレイスオフィスタワー | |
|---|---|
 ハーバープレイスタワーは2024年8月に完成予定で、ルネッサンスホテルと閉鎖されたギャラリーモールも含まれる。 | |
ハーバープレイスオフィスタワーエリアのインタラクティブマップ | |
| 以前の名前 | レッグ・メイソン・タワー（1988–1997） |
| 別名 |
|
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| タイプ | オフィスビル |
| 位置 | 米国メリーランド州ボルチモア、111 S. Calvert Street、21202 |
| 建造年 | 1987 |
| 建設開始 | 1985 |
| 完了 | 1987年9月 |
| オープニング | 1988年2月 |
| 改装済み | 2022 |
| 所有者 | ブルックフィールド・プロパティーズ |
| 管理 | ブルックフィールド・プロパティーズ |
| 身長 | |
| 身長 | 346 (106) |
| 最上階 | 28 |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 28 |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | エバーハルト・H・ツァイドラー |
| 建築会社 | ザイドラー・ロバーツ・パートナーシップ |
| 開発者 | ボルチモアセンターLLC |
| 構造エンジニア | マクナマラ • サルビア[ 104 ] |
111 S. Calvert Street は、ハーバープレイスタワーまたはザ・ギャラリー・アット・ハーバープレイス・オフィスビルとも呼ばれ、ザ・ギャラリーとルネッサンスホテルの両方に隣接する544,453平方フィート (50,581.3 m 2 ) のクラスAオフィスタワーです。現在のテナントには、建物に名前があったが2025年に削除されたLupin Pharmaceuticalsなどがあります。 [ 119 ]その他の現在のテナントには、Brookfield Renewables、 Wells Fargo Bank (2024年開業)、Cigna Health、Northwestern Mutual、SIA Solutions、Ballard Spahr LLPなどがあります。以前のテナントには、BB&TとLegg Mason があります。Legg Mason は当初この建物のテナントでしたが、近くの100 Light Streetオフィスタワーに本社を移転しました。[ 120 ]
このタワーは2022年に1200万ドルの改修工事が行われ、ロビーのアップグレード、新しいフィットネスセンター、および「すぐに入居できる」スイートが含まれます。これはブルックフィールド・プロパティーズによって計画され、ランド・コンストラクション・コーポレーションによって2022年に完了しました。[ 121 ]
ウェルズ・ファーゴはBB&Tの跡地に2024年9月にオープンし、建物に看板を設置したため、ハーバープレイス・タワーは「ウェルズ・ファーゴ・タワー」という新しいニックネームが付けられました。[ 122 ]
ハーバープレイス・タワー、ギャラリー、ルネッサンス・ホテルを含むボルチモア・センター複合施設全体は、ボルチモアで21番目に高い建物となった。[ 104 ]
ルネッサンス ボルチモア ハーバープレイス ホテル
| ルネッサンス ボルチモア ハーバープレイス ホテル | |
|---|---|
 2008年のルネッサンスホテル | |
ルネッサンス ボルチモア ハーバープレイス ホテル周辺のインタラクティブ マップ | |
| 別名 | ハーバープレイスホテル |
| 一般情報 | |
| 状態 | 完了 |
| 位置 | 米国メリーランド州ボルチモア、202 E. Pratt Street、21202 |
| 名前の由来 | マリオットインターナショナル |
| 建造年 | 1988 |
| 建設開始 | 1985 |
| 完了 | 1988 |
| オープニング | 1988年4月 |
| 改装済み |
|
| 所有者 | ブッチーニ/ポリングループ[ 123 ] |
| 管理 | PMホテルグループ |
| 身長 | |
| 最上階 | 12 |
| 技術的な詳細 | |
| 階数 | 12 |
| 設計と建設 | |
| 建築家 | エバーハルト・H・ツァイドラー |
| 建築会社 | ザイドラー・ロバーツ・パートナーシップ |
| 開発者 | ギャラリーホテル有限責任組合 |
| その他の情報 | |
| 部屋数 | 622 |
| スイートルーム数 | 36 |
ルネッサンス・ボルチモア・ハーバープレイス・ホテルは、ザ・ギャラリー・アット・ハーバープレイスとハーバープレイス・タワーに隣接しています。両施設はブルックフィールド・プロパティーズが管理・所有していますが、このホテルは隣接しているものの、それぞれブッチーニ／ポリン・グループ（BPG）とPMホテル・グループが所有・管理しています。
このホテルはこれまで幾度かの改装工事を行ってきました。その一つとして、2016年に450万ドルを投じて行われた、会議室、ダイニング、イベントスペースの改修が挙げられます。[ 124 ]また、2019年には、数百万ドルを投じて客室の改装も行われました。[ 125 ]
ホテルには屋内プール、ジム、レストラン（ウォーターテーブルとスターバックス）があります。一部の客室からは港の景色を望め、コーヒーメーカーも備わっています。[ 126 ]
ギャラリー
- 2024年8月3日、ボルチモア世界貿易センターから見たライトストリートパビリオン
- 2015年4月3日、ハーバープレイス・ギャラリーの3階から見た内部。2階にスターバックスが見える。上から見た5階の窓はカーテンで覆われている。
- 2019年のハーバープレイス
- 2016年11月のババ・ガンプ・シュリンプ・カンパニーのレストランの外観
- 閉店直後のフィリップスシーフード/ババガンプの跡地の内部。
- 2017年7月、ライトストリートパビリオンにあるリプリーズ・ビリーブ・イット・オア・ノット！博物館の外観と内観
- 2024年8月のハーバープレイス（国立水族館から見た景色）
参照
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